Элитная недвижимость , 19 ноя 2008, 10:59

Критерии "элитности" загородного жилья

Сегодня многих инвесторов интересует вопрос, не отразится ли кризис на элитном рынке недвижимости и не снизится ли спрос на квартиры в этом сегменте. Эксперты полагают, что эксклюзивных домов высокого класса и повышенной комфортности не так много, поэтому они всегда будут пользоваться стабильным интересом.

Представители департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty говорят, что, согласно статистическим данным, загородная недвижимость в среднем растет в цене на 30% в год. "Но стоит помнить, что высокую инвестиционную привлекательность имеет не каждый объект. Тут следует учитывать сразу несколько факторов. Во-первых, стоит четко представлять себе, к какому классу относится приобретаемый вами объект – бизнес-класс или элита. Часто изначально неправильное позиционирование объекта приводит к тому, что инвестиционная прибыль впоследствии значительно уменьшается", – предупреждают эксперты.

Рассмотрим какие существуют требования к недвижимости бизнес- и элит и какие основные сегодня есть критерии "элитности" загородного жилья.

Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group, выделяет следующие признаки элитных поселков:
1) направления – Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Ильинское, Минское;
2) удаленность от МКАД – не более 10 км, по Рублево-Успенскому шоссе – до 25 км;
3) площадь поселка – до 20 га;
4) площадь домов – более 400 кв. м;
5) площадь участков – от 15 соток;
6) единый архитектурный стиль поселка (архитектурная концепция разрабатывается известными архитекторами и архитектурными бюро);
7) объекты инфраструктуры – только самые необходимые (магазин, здание правления, спортивная и детская площадки); остальное располагается в ближайших населенных пунктах;
8) коммуникации – все центральные;
9) стоимость объектов – более 1 000 000 долларов.

По словам Геннадия Теряева, главное отличие элитного класса от бизнес-класса заключается в основных характеристиках поселка. "Бизнес-класс гораздо скромнее, дешевле и не обладает эксклюзивностью построек, – поясняет эксперт. – В обязательном порядке в инфраструктуру входит магазин, здание правления, спортивные (теннисные корты, сквош-корты, баскетбольные поля и т. д.), детские площадки, медицинский центр, рестораны, фитнес-клуб, spa-центр, элитная школа и детский сад. Главное отличие инфраструктуры элитных поселков от поселков бизнес-класса – это огромные рекреационные зоны, тематические парки. Если поселок расположен на берегу водохранилища, то там обязательно должен быть яхт-клуб, эллинг, мотостанции и т. д. Тенденцией последнего года можно назвать хобби-поселки, когда в набор инфраструктуры добавляются такие элементы, как кинотеатр, поле для гольфа и др.".

Представители департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty рассказывают, что недвижимость бизнес-класса предполагает разделение дома на "гостевые" и "приватные" зоны, создание специальных комнат для гостей, а также целевых комнат для хозяев – библиотеки, гостиной или тренажерного зала. Кроме стандартных санузлов в доме часто оборудуется солярий или сауна. Самыми востребованными являются дома, рассчитанные на семью из 3–5 человек, площадью 200–500 кв. м, как правило, кирпичные или каменные. Обязательным в таком классе недвижимости является подземный гараж на 1–2 машиноместа. А в инфраструктуру поселка могут быть включены спортивные объекты, фитнес-центры, рестораны. Стоимость такого объекта обычно не превышает 3 млн. дол.

Важную роль играет и престижность направления. Традиционно наиболее востребованными считаются Рублево-Успенское, Ильинское, Новорижское шоссе. Сейчас осваиваются и такие направления, как Пятницкое, Дмитровское, Осташковское, Ярославское шоссе. А вот удаленность от Москвы может быть немаленькая. Например, если поселок ориентирован на спортивную инфраструктуру, привязанную к "большой воде" или горнолыжным курортам, соответственно, он и будет располагаться в 60–120 км от столицы.

Что касается недвижимости в сегменте люкс, то с годами требования к ней только растут. Здесь приветствуются все технические новинки. Каких-либо единых стандартов, связанных с планировкой и метражом, практически не существует. В основном это авторский архитектурный проект, эксклюзивный интерьерный и ландшафтный дизайн, изготовленные на заказ мебель и элементы декора. В отделке используются дорогие материалы – дерево и камень ценных пород. В последнее время, с возрастанием спроса на формат усадьбы, особые требования предъявляются к площади земельного участка – от 1 га и больше.

Кроме основных "элитных" направлений – Рублевки и Новой Риги объекты элитной загородной недвижимости встречаются и вдоль других шоссе. Близость к Москве здесь также не играет главенствующей роли, поэтому смотреть надо на совокупность факторов: окружение, экология, архитектурная выразительность и т. д.

Геннадий Теряев отмечает, что обладание домом в элитном поселке – это показатель престижа и статуса хозяина. "Важной особенностью элитных поселков является их эксклюзивность. Каждое предложение единичное, поэтому все больше застройщиков пытается создавать новые "фишки" для поселков и придумывать новые форматы элитного жилья, такие как лейнхаусы, артхаусы, виллы, виллеты. В элитном сегменте больше возможности воплотить фантазию архитектора в жизнь", – говорит он.

Но есть правило, обязательное для недвижимости, претендующей на элитность, – это полная приватность и закрытый образ жизни. Обитатели поселка – люди строго определенного круга. Ведь такую недвижимость часто приобретают знаменитости, и они требуют полной конфиденциальности личной жизни.

Представители департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty отмечают, что кроме четкого определения класса, к которому принадлежит покупаемая вами недвижимость, стоит поинтересоваться и еще некоторыми моментами. Во-первых, обратить внимание на то, правильно ли оформлены документы. Хотя сегодня все реже встречаются случаи, когда застройщики возводят проект "в обход" законов, но нелишне будет сразу прояснить некоторые моменты. Например, есть ли разрешение на строительство жилой недвижимости на данном участке. Весьма полезно узнать и градостроительные планы местной администрации. Вполне возможно, что в ближайшем будущем рядом с вашим поселком будет развернуто строительство. А это далеко не всегда поднимает стоимость коттеджа.

Существует и много других немаловажных и далеко не всегда видных невооруженным глазом моментов. Поэтому для того, чтобы приобретаемая вами загородная недвижимость имела максимальную инвестиционную привлекательность, надо обладать глубокими познаниями в области этого сегмента рынка. Конечно, это можно сделать и самостоятельно, но лучше все же доверить выбор профессионалам. И обратиться в хорошо зарекомендовавшее себя агентство.

Наталья Волкова

rbc.group