До конца года будет установлен 14-дневный срок регистрации прав собственности на объекты недвижимости

В последнее время ГУ ФРС по Самарской области вновь стало главным ньюсмейкером на рынке недвижимости. Сокращен срок госрегистрации ипотечных сделок, разработан план поэтапного сокращения общих сроков госрегистрации, открыты дополнительные окна. Какая работа предшествовала принятию этих важных решений, что еще предстоит сделать регистраторам? Об этом мы беседуем с начальником отдела приема документов Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области Андреем Жуковым.

- Андрей Викторович, какие изменения произошли в работе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области за последнее время?

- Изменилось очень многое. В течение последних трех кварталов сохранялась тенденция к шквальному росту числа обращений граждан в регистрационную службу. В свое время мы объясняли данный фактор повышенным интересом граждан к приватизации. В прошлом году стали муссироваться слухи о том, что скоро бесплатная приватизация будет отменена - спрос на регистрационные действия достиг своего апогея как раз к моменту опубликования федеральных законов, устанавливающих срок окончания бесплатной приватизации. С тех пор количество принимаемых нами договоров приватизации стало неуклонно расти. Вот самые свежие данные: с 18 по 24 июля (недельный период) количество принятых договоров приватизации на территории города Самары и Волжского района достигло 800. Это примерно в два раза больше числа заявлений на оформление договоров, принимаемых ФГУП “Ростехинвентаризация”.

Вместе с тем на сегодняшний день мы продолжаем разгружать ту очередь, которая сформировалась в переходный период - в период федерализации нашей структуры. Не имея до последнего момента четких представлений о том, каким образом будет выстраиваться наша деятельность с 1 января 2005 года, мы вынуждены были увеличить время предполагаемой работы с гражданами.

За данный отрезок времени произошли заметные позитивные изменения в отношениях ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области с ФГУП “Ростехинвентаризация” и комитетом по управлению имуществом г. Самары.

На сегодняшний день Самарское отделение ФГУП “Ростехинвентаризация” регулярно предоставляет нам сведения о заявлениях, полученных для подготовки договоров приватизации. Данная информация позволяет планировать дальнейшие процессы работы нашей службы.

В июне было проведено совещание руководства ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области и комитета по управлению имуществом г. Самары. По его итогам было подписано соглашение о взаимодействии, согласно которому мы вводим более удобную схему планирования подачи документов комитетом. Уже на днях документ вступит в действие: комитет будет передавать регистрационной службе заявки с указанием вида действия и объектов, которые необходимо зарегистрировать. В свою очередь, мы будем планировать время исполнения действий и передавать комитету данные сведения. Согласно существующей договоренности, срок подачи документов будет исчисляться днями.

- Вернемся к вопросу роста спроса на регистрационные действия: насколько изменилось число входящих документов за последний год?

- В первом полугодии 2005 года на территории Самары количество принятых документов было на 54% выше, чем в аналогичный период 2004 года. При этом штат ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области был расширен лишь на три единицы.

- Как при этом менялось число выданных документов?

- Количество принятых заявлений и число регистрационных действий - это действительно разные показатели. Терминологически регистрационное действие - это действие, связанное с внесением записи в Единый государственный реестр прав и совершением юридически значимого действия. Это регистрация сделки, права, обременения или ограничения права, а также регистрация акта прекращения права, ограничения по сделке. Вместе с тем существуют действия, которые не являются регистрационными: это заявления о внесении изменений в реестр, об устранении технической ошибки, о продлении срока приостановки и так далее. Общее количество регистрационных действий, произведенных в Самаре в январе - июне 2005 года, на 46% выше показателей аналогичного периода 2004 года.

- Многие говорили о том, что увеличенные сроки регистрации сделок с ипотекой сдерживают развитие ипотеки в целом. Срок сократили до 10 дней. Что изменилось?

- Заметного увеличения количества регистрируемых договоров ипотеки пока не произошло. Сейчас на территории Самарской области в среднем заключается 75-80 ипотечных договоров в неделю. Из них 30-40 - в Самаре. Причем в данном случае используется широкая трактовка понятия “договор ипотеки”, включающая в себя все договоры, по которым сначала осуществляется переход права собственности, а затем перевод денег. Это и договоры купли-продажи с отсрочкой платежа, и те договоры, где доказательством перевода денег является наличие сертификата. Причем все они планируются на самые короткие сроки подачи - от одной до двух недель. Для развития данного направления мы также открыли дополнительное место приема.

- На сегодняшний день поэтапно сокращаются и общие сроки государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости и сделок с ними. Каковы принципы осуществления данного шага?

- Осенью 2004 года общий срок госрегистрации был увеличен до 1 месяца, тогда как в свое время он был равен 7 дням. 14 июля было принято решение о сокращении общего срока государственной регистрации. Согласно приказу руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области “О поэтапном переходе на сокращенные сроки государственной регистрации” до конца текущего года будет установлен 14-дневный общий срок государственной регистрации. На всех территориях переход будет осуществляться в разное время. В первую очередь на новые правила работы перейдут те подразделения службы, которые имеют такую возможность. Так, с 18 июля был установлен 14-дневный срок для Безенчукского, Нефтегорского, Жигулевского, Шигонского и Сергиевского отделов ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области. С 1 августа такой срок устанавливается для Октябрьского отдела, а также для Красноярского отдела на территории Елховского района. Несколько иное решение принято по городам Самаре (где на данный момент общий срок госрегистрации равен 25 дням) и Тольятти. Это территории, где есть наибольший спрос на регистрационные действия. В связи с этим был принят поэтапный план перевода на 14-дневный срок госрегистрации. Согласно ему, каждые две недели общий срок государственной регистрации сокращается на один день. Сокращать срок на день сразу во всех местах приема документов нельзя. В связи с этим используется так называемый веерный способ. Мы разделили весь отдел приема на группы и далее действуем так: в понедельник переводим на 26-дневный срок госрегистрации (прежний цикл был равен 27 дням) первые два кабинета, во вторник к ним присоединяются следующие два кабинета отдела - и так далее. В результате к концу второй недели происходит переход на 26-дневный срок регистрации в последней группе сотрудников. Таким образом, уже с 1 августа мы приступим к переходу на 25-дневные сроки, а к декабрю в Самаре и Тольятти будет установлен 14-дневный общий срок государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и сделок с ними. В данной ситуации это оптимальный путь - он позволяет ежедневно увеличивать объемы принятых документов на 10%.

- Андрей Викторович, нашему еженедельнику известно, что на практике существует схема сокращения сроков госрегистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, использующая ходатайство на имя руководителя управления регистрационной службы.

- Сразу скажу о том, что Закон “О госрегистрации” не содержит в себе таких норм. Но вы правы: согласно сразу нескольким инструкциям Министерства юстиции о совершении тех или иных регистрационных действий, принятие решения о проведении государственной регистрации в более короткий, нежели общий, срок возлагается на руководителя управления или лицо, уполномоченное им. На основании ходатайства, представленного во время личного приема, сроки проведения госрегистрации могут быть сокращены.

- Насколько?

- Предельно сокращенный срок документально нигде не обозначен. Но, как показывает практика, это может быть несколько дней или, если того требует объективная реальность, даже несколько часов.

- Каковы основные причины принятия руководителем управления положительного решения о сокращении сроков госрегистрации?

- Главный мотив - объективные обстоятельства, побуждающие человека как можно скорее совершить сделку. Это обстоятельства, связанные со здоровьем: например, заявитель должен в срочном порядке совершить сделку, так как нуждается в средствах на проведение хирургической операции или курса терапевтического лечения. Также это вопросы, связанные с выездами: человек либо уезжает на ПМЖ за границу и освобождается от недвижимости, либо отправляется в длительную командировку и при этом опасается, что сделка будет приостановлена, после чего он не сможет устранить основания к этому. В нашей практике был случай, когда сроки госрегистрации сокращались ввиду того, что один из ее участников уезжал на полугодовые спортивные сборы. Бывает и так, что люди спешат совершить сделку в связи с приближением дня свадьбы или рождения ребенка и необходимостью получения до этого момента жилищного кредита. Как видите, спектр мотивов весьма широк - но в любом случае это должна быть объективная необходимость ускорения выдачи документов.

- На сегодняшний день в регистрационную службу подаются документы на регистрацию договоров долевого участия в строительстве?

- Нет, таких фактов зафиксировано не было. Но ГУ Федеральной регистрационной службы по Самарской области полностью готово к этому: доработано техническое обеспечение, решены основные методические вопросы, которые могут возникнуть в этой связи. Уже вышла инструкция Министерства юстиции, которая подробно описывает правоприменительные действия согласно Закону “О долевом участии в строительстве”. С точки зрения кадрового вопроса, мы также готовы к работе в данном направлении.

- Какая сторона должна подавать документы на регистрацию таких договоров?

- Поскольку инструкция не устанавливает данного порядка обращения, в этом вопросе стоит руководствоваться общими нормами Закона “О государственной регистрации”, согласно которому для регистрации договоров, заключенных в простой письменной форме, в регистрационную службу обращаются обе участвующие в нем стороны. Таким образом, за регистрацией любого договора долевого участия в строительстве, а также за регистрацией любого договора об уступке прав долевого участия строительстве должны будут обращаться обе стороны - и застройщик, и дольщик.

- Кто в этом случае выплачивает госпошлину за регистрацию договора долевого участия - покупатель жилья как физическое лицо, или застройщик как лицо юридическое?

- Согласно п. 20 ст. 333/33 Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за регистрацию договора о переходе права и регистрацию ограничения и обременения права равен 500 рублям для физических лиц и 7500 рублям для юридических лиц. Для взимания госпошлины необходимы следующие условия.

Во-первых, закон должен устанавливать правила обязательной регистрации договора. Во-вторых, это должен быть договор, связанный с переходом права. Регистрация договора о долевом участии не связана с переходом права, хотя и подлежит регистрации. Вместе с тем инструкция предлагает вносить записи о государственной регистрации договора в подраздел Единого государственного реестра прав, содержащий информацию о зарегистрированных обременениях и ограничениях. Поэтому в данном случае, отбирая заявление о госрегистрации договора, мы должны будем изымать у заявителей квитанции об уплате госпошлины за регистрацию обременения.

Таким образом, если в качестве приобретателя по договору о долевом участии в строительстве выступает физическое лицо, оно выплатит госпошлину в размере 500 рублей. Если приобретатель - юридическое лицо, госпошлина составит 7500 рублей. Согласно действующей редакции Налогового кодекса, застройщик не должен платить госпошлину за регистрацию договоров долевого участия.

- И, наконец, последний вопрос. Андрей Викторович, наша беседа проходит в преддверии Дня строителя...

- День строителя - замечательный праздник! Я с большим и искренним уважением отношусь к представителям этой благородной профессии. Признаться, сам происхожу из семьи потомственных строителей, хотя и нарушил семейные традиции. Строители как люди технического склада ума обладают весьма ценным качеством: они ясно мыслят, их слова и поступки наполнены логикой. Лучшими показателями профессионализма самарских строителей являются плоды их труда - современные, красивые здания, украшающие наш прекрасный город. С каждым годом их число растет. В канун одного из лучших праздников хотелось бы пожелать всем строителям здоровья и успехов в их нужных начинаниях!