У АИЖК появится конкурент
В России создается пул банков, который займется выкупом закладных Как стало известно RBC daily, Министерство промышленности и энергетики намерено создать пул коммерческих банков, который будет дублировать функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, а именно заниматься выкупом закладных и рефинансированием ипотечных кредитов. Подготовка ведется в обстановке строжайшей секретности. Как известно, на рынке существует некое сообщество, недовольное деятельностью АИЖК. По всей видимости, идея создания альтернативной организации принадлежит именно этим людям. Тем не менее эксперты полагают, что АИЖК ничего не грозит просто потому, что рынок ипотеки имеет огромные потенциал и на нем, грубо говоря, места хватит всем.
В настоящее время на российском ипотечном рынке существует лишь один оператор, осуществляющий выкуп закладных и их рефинансирование, – АИЖК. Агентство было создано при государственной поддержке, собственно, на получаемые от государства средства оно и осуществляет выкуп закладных, из которых формирует пулы. Теоретически, впоследствии эти пулы должны рефинансироваться путем выпуска ипотечных ценных бумаг и продажи их либо на открытом рынке, либо банкам. Несмотря на то что существующее законодательство не позволяет в полной мере использовать ипотечные ценные бумаги для рефинансирования пулов закладных, АИЖК все же выпускает некие ценные бумаги, которое пока нельзя назвать ипотечными в полном смысле слова. Не так давно стало известно, что финансирование программ АИЖК в будущем году сокращается: выделяемых государством средств АИЖК хватит на выкуп лишь половины запланированного объема закладных. Притом что у агентства уже заключены соглашения с более чем шестьюдесятью регионами России, в которых оно и должно осуществлять свою деятельность. Эта новость, кстати, вызвала разговоры о возможности сворачивания ипотеки в России.
Однако выяснилось, что государство, по всей видимости, попытается создать некий банковский пул, который также займется выкупом закладных. В Минпромэнерго пока не говорят о том, какие банки войдут в пул, однако эксперты предполагают, что это в любом случае будут крупнейшие игроки рынка, за исключением Сбербанка. «Сбербанку не интересно участие в каких-либо пулах, – сказал RBC daily начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. – Мелким банкам в этом пуле делать нечего. Соответственно, остаются лишь крупные банки, которые могут создать пул. Однако подготовка к этому ведется в обстановке строжайшей секретности, поэтому сказать что-либо более определенное сейчас невозможно. Кроме того, засекреченность всего процесса наталкивает на мысль о том, что пока никаких конкретных договоренностей между банками не существует. По крайне мере, если бы такая договоренность существовала, банки бы уже об этом заявили». Как известно, внутри ипотечного процесса существуют две полярные группировки, имеющие непримиримые противоречия по вопросу технологии создания рынка доступного жилья. Одна группировка, возглавляемая Германом Грефом, настаивает на той системе, которая, собственно, сейчас и формируется путем принятия пакета жилищных законов. Вторая считает, что доступное жилье необходимо внедрять как-то по-другому, как – непонятно, но точно не через АИЖК. По всей видимости, создание новой структуры и было пролоббировано этими людьми.
Впрочем, эксперты расценивают этот факт как положительный для рынка. «Чем больше будет участников вторичного рынка, которые станут выкупать закладные, тем будет лучше для рынка», – считает Денис Гришухин. Эксперт «Центра Развития» Дмитрий Лепетиков полагает, что появление новой структуры приведет к возникновению конкуренции и, как следствие, к улучшению условий ипотечного кредитования для граждан. Однако эксперты видят и некоторые препятствия. «Вопрос в том, в каком виде будет происходить этот выкуп, – говорит Денис Гришухин. – Когда речь идет о рефинансировании пулов закладных, встает вопрос об однородности этих закладных. Если они будут выкупаться у различных банков, которые выдают кредиты на разных условиях, то ни о какой однородности речи идти не может, а значит, эти пулы не смогут быть рефинансированы». По мнению Дмитрия Лепетикова, существует еще и одна организационная проблема. «Проблема в том, что у ЦБ существует своя инструкция по поводу ипотечных ценных бумаг, которая запрещает заниматься этим универсальным банкам, – сказал он RBC daily. – Таким образом, банки вынуждены будут создать какую-то структуру, которая займется выпуском бумаг. У меня также вызывает сомнения жизнеспособность этой организации в условиях отсутствия государственных гарантий».
Эксперты к тому же не считают, что новая структура полностью возьмет на себя функции АИЖК, вытеснив агентство с рынка. «АИЖК не может охватить весь рынок, – сказал RBC daily аналитик ИК «Проспект» Игорь Лавущенко. – Тем более что рынок ипотеки будет расти». По мнению представителя АИЖК Дениса Гришухина, создаваемый пул также не станет конкурентом АИЖК. «Этот пул не сможет конкурировать с нами, – считает Денис Гришухин. – Во-первых, потому что у банков нет таких длинных ресурсов. Кроме того, у АИЖК уже сейчас выкуплены закладные на сумму 4 млрд руб. Вряд ли вновь создаваемый пул сможет быстро набрать такой же объем. Кроме того, рынок огромен, толкаться локтями на нем не придется. У нас только пенсионных денег образуется 50 млрд руб. в год, их тоже некуда девать». Дмитрий Лепетиков, в свою очередь, считает, что у такого пула могут возникнуть внутренние проблемы, связанные с неясностью целей и размытостью обязанностей его членов. Кроме того, он полагает, что в современных условиях банкам более интересно заниматься ипотекой самостоятельно, рефинансируя либо за счет вкладов граждан, либо за счет синдицированных кредитов. «В любом случае, я думаю, что никакого вреда рынку от этого не будет», – считает Лепетиков