Новая Москва станет европейским пригородом
Из-за высоких темпов застройки территории Новой Москвы многоэтажным жильем присоединенные территории рискуют стать еще одним столичным спальным районом, считает генеральный директор инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Кайдо Каарма. Чтобы территории к юго-западу от МКАД стали похожи на европейский Кембридж, Оксфорд или традиционный американский пригород, Новую Москву надо застроить малоэтажным доступным жильем.
- На ваш взгляд, если говорить о Новой Москве, насколько реально уйти от типовых плотных жилых районов, которыми сегодня застраивают все свободные земельные участки?
- Снижение плотности застройки, как мы помним, было одной из декларируемых целей новой политики московской мэрии при Сергее Собянине. В частности, именно для этого и была придумана концепция расширения Москвы на юго-запад. Проект освоения присоединенных территорий обсуждался целый год, в итоге московские власти презентовали стратегию градостроительного развития 148 тыс. га. Предполагается, что здесь построят 40 млн кв. м жилья. Для сравнения: в "старой" Москве находится всего 215 млн кв. м недвижимости, то есть в Новой Москве возведут примерно пятую часть от нынешнего московского объема. При этом площадь присоединенных к столице территорий в полтора раза больше, чем зона в пределах МКАД. Получается, что плотность застройки здесь будет в 7,5 раза ниже, чем в Москве.
Такой расклад дает шанс на развитие в столичной агломерации малоэтажных пригородов по доступным ценам, однако масштабная реализация таких проектов невозможна без государственной поддержки. Необходимо понимать, что на новых территориях должны быть реализованы совершенно другие принципы строительства, нежели в пределах МКАД. В противном случае Новая Москва действительно может превратиться в еще один гигантский спальный район с типовыми многоэтажками.
- Но для того, чтобы избежать такой ситуации, необходимо дать людям возможность работать там, где они живут, а не ездить на работу в столицу...
- Действительно, в Новой Москве необходимо создавать не только торговые центры, развлекательные комплексы, спортивные объекты и другие объекты инфраструктуры, но и якорные центры с полноценными рабочими местами. Пока что, согласно программе развития новых территорий, планируется открыть 1,5-2 млн рабочих мест - такую масштабную задачу может взять на себя только государство. Создание новых рабочих мест в пешей доступности от жилья хорошо укладывается в концепцию нового урбанизма, активно продвигаемую сейчас ведущими специалистами в Европе и США - такая стратегия в основном ориентирована на строительство именно малоэтажного жилья. Однако в настоящий момент на рынке Новой Москвы представлены лишь единичные проекты малоэтажной застройки общей площадью менее 300 тыс. кв. м, из них только один малоэтажный комплекс относится к экономклассу - это реализуемый нашей компанией проект "Бутовские аллеи" площадью 110 тыс. кв. м. То есть из заявленных 40 млн кв. м жилья в Новой Москве меньше 1% приходится на малоэтажку, что полностью противоречит основным ориентирам, заявленным московскими властями.
- А что мешает следовать объявленным планам?
- Необходимо понимать, что строительство малоэтажных комплексов не должно и не может быть инициативой только частных девелоперов - актуальность того или иного проекта определяет рынок. Но дело государства - создать такие условия, при которых у покупателя появится выбор. В настоящее время выбор жилья на территории Новой Москвы серьезно ограничен - именно здесь сосредоточено массовое панельное строительство. Высокий порог входа в проект, спрос на дешевое жилье становятся причиной увеличения объемов панельной застройки, которая отвечает двум самым важным требованиям рынка - быстро и дешево. Малоэтажные проекты с их быстрым строительным циклом, позволяющим минимизировать собственные вкладываемые средства застройщика, - единственная альтернатива и для девелоперов, и для покупателей.
- Если малоэтажное строительство прибыльно, почему такое освоение территории так и не стало массовым явлением?
- Вы правы, пока проекты комплексной малоэтажной застройки преимущественно реализуются в многофункциональных загородных жилых комплексах с миксованной застройкой - коттеджи, таунхаусы и малоэтажка. Но цены на такие квартиры приближаются к московским. Есть прецеденты, когда на земле лежит ограничение по плотности или застройщик хочет быстрее вывести проект на рынок и вместо высотных домов строит малоэтажные комплексы - так или иначе, сегодня малоэтажка скорее исключение, чем правило. Если же говорить о таких проектах как о реальной альтернативе панельному жилью на массовом рынке, то без помощи государства здесь не обойтись. Чтобы дать "зеленый свет" доступному малоэтажному жилью и стимулировать девелоперов выводить на рынок такие комплексы, государство может сократить сопутствующие расходы, не относящиеся непосредственно к самим строительно-монтажным работам. Это, в первую очередь, затраты на прокладку коммуникаций, строительство социальной и инженерной инфраструктуры, проведение государственной экспертизы, подключение к сетям - все, что сегодня является серьезной нагрузкой на стоимость квадратного метра.
Новая Москва может правильно развиваться только по заранее принятому сценарию, то есть согласно адекватному генеральному плану. Я вижу довольно простое решение: выделить земли под строительство с максимальной плотностью 5 тыс. кв. м на 1 га против существующих 25 тыс. кв. м. Кроме того, в ряде знаковых проектов - например, при переводе крупных государственных или частных учреждений, создании университетского кластера - можно предусмотреть обязательное возведение малоэтажного жилья. Именно по такому принципу развивались английские университетские городки - Кембридж и Оксфорд.
- А насколько малоэтажная застройка востребована среди потенциальных покупателей?
- На сегодняшний день конъюнктура рынка такова, что даже в многоэтажных домах подавляющее большинство покупателей предпочитают квартиры на «средних этажах», наибольшим спросом пользуется жилье от третьего до десятого этажа. Иными словами, спрос на высотные квартиры не носит массового характера. Кроме того, наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, на них приходится 90% покупательского интереса. Надо учитывать, что покупка квартиры в Подмосковье - чаще всего стартовая квартира для клиента. Малоэтажные проекты благодаря оптимальным площадям, высокой скорости строительства и доступным ценам способны составить серьезную конкуренцию привычному для покупателей панельному домостроению. Могу привести пример. В ЖК "Заречный" однокомнатная квартира с отделкой стоит около 2 млн рублей - это один из самых низких "порогов входа" на подмосковном рынке новостроек. В ЖК "Видный" (город Видное) цены начинаются от 2,3 млн рублей. В "Бутовских аллеях" (территория Новой Москвы) можно купить квартиру за 3,2 млн рублей. Для девелопера малоэтажный проект - это минимальный процент собственных вложений, быстрая окупаемость и стопроцентный успех на рынке, для покупателя - интересные цены и привлекательный европейский формат.
- Строительство малоэтажного жилья позволяет создать принципиально другую городскую среду, совершенно иное качество жизни...
- Это так. Эту культуру нужно сегодня создавать, нести новые ценности на рынок недвижимости, предлагать более качественный формат жизни и уходить от советских стереотипов. Уверен, что покупатели воспримут эти ценности - сегодня в Бутове в единственном малоэтажном комплексе Новой Москвы мы продаем по 7000 кв. м малоэтажного жилья ежемесячно, притом что рядом с нашим проектом строится многоэтажный комплекс от другого девелопера. То есть покупатель своими деньгами голосует за новый формат. Колоссальный спрос подтверждает, что при достаточном количестве предложения малоэтажное жилье может стать одним из самых востребованных форматов в Новой Москве, и тогда в столице появится настоящий европейский малоэтажный пригород.
