М. Маликов: "Будущее "новой Москвы" за проектами комплексного развития территории"

Президент инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт", девелопера крупнейшего проекта мультиформатной застройки на территории "новой Москвы" - "А101", Михаил Маликов рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" об инвестиционном потенциале новостроек на присоединенных к столице территориях. По словам эксперта, современным покупателям жилья важно не только то, сколько их квартира будет стоить через несколько лет...

- Со времен кризиса 2008 года кажется, что термин "инвестиционное приобретение новостроек" пропал с рынка, так ли это?

- Отчасти я с этим согласен. Сейчас рынок, действительно, не демонстрирует того стабильного роста, который был в докризисный период. Рынок стал не таким примитивным, он не растет на 15-20% каждый год. Тогда квартиры покупали на этапе начала строительства, чтобы продать потом в полтора-два раза дороже. Естественно, это породило огромный пласт людей, которые инвестировали в недвижимость.

Кризис оказал отрезвляющее влияние на рынок, вылечил его, он стал более здоровым. Но говорить, что полностью исчезли инвестиционные сделки, я бы не стал. По моим ощущениям, такие сделки не исчезли, их стало меньше.

Другой вопрос, что их увеличение относительно общей тенденции присутствия на рынке, как правило, связано с экономическими и политическими событиями в стране и мире. Например, год назад, когда было объявлено о том, что территории, где в том числе находится и наш проект, переходят в подчинение Москвы, впервые с 2008 года число инвестиционных сделок заметно выросло. Но сейчас такого уже нет, и в ближайшее время таких скачков цены не ожидается.

- Отсутствие ажиотажного инвестиционного спроса связано только с ценовым фактором, или также с недостаточностью хороших, ликвидных проектов на рынке новостроек?

- Это связано с обоими факторами. По моим ощущениям, те цены, которые сейчас установились на рынке недвижимости, многим недоступны. Мы видим, что у нас более половины сделок - ипотечные. И эта тенденция увеличивается. В этом плане мы очень гордимся работой со Сбербанком. Разработанные им программы, различные решения, общение с нашими клиентами позволяют купить квартиру в новостройке "новой Москвы" на адекватных финансовых условиях. И это, безусловно, помогает продажам.

Такая же ситуация с ценами сейчас и в "старых" границах Москвы. Рынок насытился, и цены достигли того уровня, когда ожидать резкого увеличения не приходится. Сейчас жилье покупают в основном для жизни, а не в качестве инвестиции, несмотря на то что новых жилых проектов в этой локации практически не появляется. Я не вижу возможности для реализации комплексного развития проектов в старых границах Москвы. В этом смысле строительство на новых столичных территориях объективно интереснее.

- А существует ли инвестиционный потенциал в новостройках на присоединенных территориях?

- Кроме квадратных метров важная вещь - это рабочие места рядом с домом и развитая транспортная инфраструктура... Отвечая на ваш вопрос: да, если государство выполнит заявленные обязательства и инициативы, если будет построено легкое метро, расширят Калужское шоссе, будут построены необходимые дорожные развязки и, что немаловажно, на территории "новой Москвы" создадут рабочие места.

Взять, к примеру, проект "А101", где у нас был заложен огромный бизнес-парк - более 200 тыс. кв. м. Тем самым мы хотели переориентировать транспортные потоки, чтобы не все с утра мчались в Москву на работу, а могли работать рядом с домом - за МКАД. Поэтому необходимо, чтобы компании создавали рядом с жилыми массивами новые рабочие места. Без них развитие территории перестает отвечать требованиям современного девелопмента, где один из важнейших критериев - шаговая доступность.

- Но ведь существуют планы переноса федеральных организаций в район Коммунарки, говорили об организации бессветофорного движения по Профсоюзной улице и Ленинскому проспекту и даже о строительстве метро от Новых Черемушек...

- Эти вещи от нас, девелоперов, не зависят. Если эти планы осуществятся, то инвестиционная привлекательность новостроек за МКАД существенно вырастет. Сейчас решения по проектам на новых территориях принимаются на самом высоком уровне.

А мы делаем, что можем - в рамках развития нашего проекта строим дороги, инфраструктуру, школы, детские сады. Один детский садик в Коммунарке мы уже построили, закупили все, вплоть до карандашей и ластиков - готовим к открытию.

- Однако, наверное, когда было объявлено о присоединении территорий, цены на новостройки выросли в разы, что выгодно для любой компании?

- Я уверен, что вне зависимости от этого наш проект был бы успешен. Потому что он правильный. Многие наши квартиры люди покупают, когда они еще не построены, люди нам доверяют. Они знают, что "Авгуру" 20 лет, и мы за этот период сохранили хорошую репутацию наших проектов, выдерживали сроки сдачи домов, всегда добивались высокого качества строительства.

- В одном из прошлых интервью вы говорили, что проект "А101" невозможно будет "вытянуть" без участия государства в решении транспортных вопросов. С тех пор что-то изменилось?

- Я слышал, что проектирование реконструкции Калужского шоссе подходит к концу. Но! Надо ведь посмотреть, на чем это проектирование основывается.

Я за государственно-частное партнерство. В одиночку частный бизнес (даже крупный) не потянет строительство метро, автобанов.

- Как между собой делят рынок девелоперы, которые исторически застраивали территории "новой Москвы"?

- Это все те же строительные компании. Абсолютно нормальная работа - здоровая конкуренция.

- Известно ли о том, что другие компании собираются строить на этих территориях?

- Пусть приходят. Я думаю, что какие-то переговоры уже ведутся о покупке земельных наделов под строительство. Но ведь они тоже смотрят, как эта территория будет развиваться в инфраструктурном плане. На сегодняшний момент эта территория ничем не отличается о тех времен, когда она была в составе Московской области, надо учитывать, что с момента официального обретения этой территорией столичного статуса прошло не так много времени.

- Вопрос про проект "Москва А101". Это самостоятельный проект, или он развивается в рамках "большого" мультиформатного "А101"?

- У нас все проекты проходят в рамках единого мастер-плана проекта "А101".

"Квартал А101" уже полностью реализован, и новый жилой район "Москва А101" - это следующий шаг развития проекта "А101".

К строительству района мы подошли комплексно: продумали, рассчитали плотность и высоту застройки, расположение школ, детских садов, магазинов, парковых зон, паркингов и т. д. Для жизни человека здесь предусмотрено все. Это самостоятельный район, где в шаговой доступности находятся все блага цивилизации.

- Но все-таки стоимость однокомнатной квартиры в проекте "Москва А101" на начальном этапе строительства у вас составляет 3 млн рублей. Вы можете сказать, сколько эта же квартира будет стоить по окончании стройки?

- Думаю, цена вырастет в пределах 30%. Покупая жилье на стадии строительства, ты просто обязан продать его дороже, когда дом будет введен в эксплуатацию. Это мерило качественности и успешности любого проекта. Но люди сейчас покупают не только для перепродажи. Более 90% наших покупателей приобретают жилье для собственного проживания.

Поэтому на первое место выходит не конечная цена квадратного метра, а то, насколько качественно сделан проект в целом - есть ли школа и детские сады, есть ли рядом магазины, парки... Вот это главное для человека, а не за сколько он через пять лет перепродаст свою квартиру.

Беседовал Игнат Бушухин