А. Колядин: "Мы пришли к выводу – к загородному дому нужно искать другие пути. В буквальном смысле слова"

Сегодня на рынке загородного жилья Подмосковья представлено ограниченное число качественных проектов, относящихся к категории бизнес-класса. О том, какие поселки можно отнести к этому сегменту, а также о развитии загородного рынка жилья в целом мы побеседовали с заместителем генерального директора УК Megapolis Property Management, управляющим партнером проекта "Коттеджный поселок "АкваВилла" Алексеем Колядиным.

- Что представляет собой сегодня современный поселок бизнес-класса на рынке загородного жилья Подмосковья? Каким он должен быть, чтобы соответствовать заявленному классу?

- Активное развитие рынка загородной недвижимости, следующее за спросом, открывает новые возможности для покупателей, которые могут выбирать для себя наиболее удобный вариант. По опыту нашей работы могу сказать, что сегодня клиенты готовы платить большие деньги за качественно подготовленную землю с отличными инженерными коммуникациями и дома, построенные из качественных строительных материалов, что является обязательным для поселков бизнес- и премиум-сегментов. Интересная архитектура дома также повышает лояльность покупателей при выборе того или иного объекта недвижимости.

Немаловажный момент - высокий уровень сервиса, который предлагает управляющая компания. Современные покупатели все больше интересуются опытом работы компании на рынке, ее историей. Они хотят видеть в ней надежного партнера, и даже больше - друга и помощника. В городе, а тем более в расслабляющей атмосфере загородной жизни совершенно не хочется тратить время и силы на решение вопросов с коммуникациями, благоустройством. Профессиональная управляющая компания должна не просто оперативно решать эти вопросы, а предугадывать возникновение каких-либо проблем или потребностей заранее, до их возникновения.

- Насколько важно месторасположение поселков бизнес-класса на рынке загородного жилья? На каком расстоянии от Москвы должен располагаться поселок?

- В первую очередь покупатели смотрят на местоположение объекта - удаленность от города рассматривается с двух позиций: настолько далеко, чтобы воздух был все-таки чище, чем в городской черте, и настолько близко, чтобы можно было быстро доехать до этого самого города, как только понадобится. В такой ситуации наиболее востребованы участки в 40-50 км от города. Сегодня подобных предложений в окрестностях Москвы много - как на первичном, так и на вторичном рынке. Но уже через год-два предложений на первичном рынке станет значительно меньше, а через пять лет будет ощущаться дефицит. В результате цены на новостройки и земельные участки под строительство в пределах 50 км от Москвы значительно возрастут. Сегодня пока еще ситуацию на рынке загородной недвижимости можно охарактеризовать как время покупателя, сейчас есть возможность дольше выбирать и придирчивее относиться к объекту.

- Какая инфраструктура должна быть в поселке бизнес-класса? И готовы ли сегодня потенциальные покупатели загородного элитного жилья переплачивать за содержание разнообразной, в том числе развлекательной инфраструктуры?

- Кроме фактора удаленности от города, при выборе объекта недвижимости современному покупателю важна окружающая инфраструктура - в зависимости от вкусов и интересов, образа жизни. По своему опыту общения с покупателями могу сказать, что практически всем без исключения нравится кататься на яхте летом и на лыжах, санках зимой. Если поблизости от загородного поселка есть подобная инфраструктура, это повышает спрос на объекты недвижимости, расположенные рядом, процентов на 30-35. Вода и пляж недалеко от поселка - безусловные преимущества. Для кого-то приятным соседством оказывается гольф-клуб, для кого-то - конноспортивный, другие выберут картинг... Уже сегодня все больше девелоперов предусматривают при строительстве поселка разного рода спортивные развлечения, а через пять лет количество подобных предложений возрастет в разы.

За городом, независимо от того, приедете ли вы только на вечер или будете жить постоянно, по делам или отдохнуть, можно будет найти все что угодно - от традиционного, расслабляющего до современного, необычного. Можно будет выбрать уединенные пляжи, сады, пикники на природе, расслабляющие SPA или модные бутики, изысканные рестораны, оживленные бары, современные клубы.

Со временем активно будет развиваться и социальная инфраструктура - магазины,  клиники, школы, детские сады. Будут появляться престижные частные образовательные учреждения и клиники. Сегодня те, кто выбирает загородную жизнь, в основном не водят своих детей в местные школы, а возят в городские образовательные учреждения. Уровень образования и здравоохранения должен быть качественным. Особенно это важно для покупателей загородной недвижимости в поселках премиум- и бизнес-классов. Не каждому человеку, готовому заплатить немалые деньги за домовладение, понравится идея отдать ребенка в неизвестную местную школу. И первоначально  образовательным и медучреждениям особенно нужны будут рекомендации и PR-продвижение.

- Что замедляет развитие рынка загородной недвижимости?

- Очевидно, что количество сделок на рынке загородной недвижимости было бы уже в несколько раз больше, если бы инфраструктура, о которой мы говорили выше, была бы такой уже сейчас и, конечно, если бы не пробки. Многих горожан удерживает от того, чтобы перебраться за город жить, только эта одна проблема. Но дорожная инфраструктура постепенно улучшается: дороги сегодня несравнимы с дорогами десятилетней давности. Но ежегодно нагрузка на дороги растет, пробок в мегаполисе меньше не становится. Но именно транспортная доступность - это как раз один из тех факторов, которые будут способствовать переезду людей в загородные дома.

- В чем особенность поселка "АкваВилла"?

- Выстраивая концепцию "АкваВиллы", мы задумались - что может помочь избавиться от вечной российской проблемы - пробок, чтобы получать массу возможностей для полноценной жизни за городом, не испытывая при этом постоянного стресса в дороге. И пришли к выводу - нужно искать другие пути. В буквальном смысле слова.

Например, можно пересесть на мотоцикл и передвигаться, лавируя между машинами. Это выход, но он удобен, когда ты один, а если с утра нужно отвести детей в школу и доставить вечером домой - уже сложнее. Плюс - та же пыль и грязь дорог, выхлопные газы.

Можно долететь на вертолете - отличная скорость, несколько минут и ты - дома. Здорово. Но вертолет - не мотоцикл и не машина - куда угодно его не поставишь. Нужна вертолетная площадка, примерно в районе 15-20 минут от поселка, а это, безусловно, пока что редкость, да и шумновато бывает.

Просчитывая разные варианты, мы пришли к выводу, что самый комфортный, как ни крути, путь - водный. У собственного причала коттеджного поселка "АкваВилла", расположенного на берегу Икшинского водохранилища, можно швартовать суда малой навигации: катера и маломерные яхты. Только представьте: можно плыть вдоль автодорог, прямо из Москвы. Ничто не мешает перед выездом на машине заехать в супермаркет, взять любимых продуктов для барбекю или шашлыка. Затем припарковаться на Водном стадионе, сесть в катер и уже с этого момента наслаждаться спокойной поездкой на свежем воздухе, а не стоять в пробке на пыльном шоссе. Можно заехать поужинать в один из ресторанов или клубов, расположенных на Побережье. А ближе к дому - достать водные лыжи или вейкборд... Мы решили превратить самую неприятную сторону загородной жизни - дорогу загород - в самую приятную. 

- Насколько развито сегодня ипотечное кредитование на загородном рынке элитного жилья в Подмосковье? Какие условия есть для приобретения дома в строящимся поселке? И выдают ли сегодня банки кредиты под покупку, к примеру, участков без подряда?

- По нашим прогнозам, по мере активного развития рынка загородной недвижимости финансовые вопросы, связанные с покупкой дома за городом, будет решить проще. Банковский сектор станет предлагать больше ипотечных продуктов на покупку загородных жилищных объектов. Сегодня, несмотря на рост интереса к таким предложениям со стороны покупателей, банки выдают такие кредиты не очень охотно. Хотя до кризиса ипотечные программы на покупку объектов загородного рынка были практически у каждого банка.

Мы в ходе реализации проекта особое внимание уделяем  максимальному расширению спектра предложений и финансовых условий покупки недвижимости в поселке. Так, наряду с предлагаемой нами рассрочкой платежей на один год одним из ключевых элементов стимулирования спроса становится возможность воспользоваться ипотекой. Нашими партнерами стали Сбербанк РФ, Росбанк, "Нордеа Банк". Они выразили особенную заинтересованность в кредитовании наших покупателей и предлагают довольно привлекательные условия кредитования.

Покупателям предлагаются ипотечные кредиты по ставкам ниже среднерыночных: "Нордеа банк" - от 6% годовых в валюте (доллары, евро) и от 8,5% годовых в рублях; Сбербанк - от 9,1% годовых в валюте (доллары, евро) и от 11,05% годовых в рублях; Росбанк - от 8% годовых в валюте (доллары) и от 11,5% годовых в рублях.

Если Росбанк и Сбербанк предлагают покупателям в целом стандартные условия кредитования, то "Нордеа банк" подготовил специальную взаимную программу на покупку земельных участков под залог уже имеющейся недвижимости. Программа "Нордеа банка" заключается в более либеральных условиях предоставления кредита, предоставлении минимально возможных с точки зрения нормативов ставок по ипотеке покупателям "АкваВиллы", а также в совместном информировании клиентов об условиях программы.

Максимальный срок кредитования - 30 лет, а максимальная сумма кредита - до 85% от стоимости передаваемого в залог имущества. При минимальной стоимости участка 6,6 млн рублей первоначальный взнос составляет всего 990 тыс. рублей, что для поселка бизнес-класса небольшая сумма. Есть возможность использовать в качестве обеспечения находящиеся в собственности, в том числе третьих лиц, квартиру, жилой дом, земельный участок, нежилое помещение.

На сегодняшний день в поселке "АкваВилла" продано 25 участков, что составляет около 30% от общего объема предложения. По оценке управляющей компании Megapolis Property Management, предлагаемые сейчас покупателям поселка "АкваВилла" финансовые условия позволят на 20-30% увеличить объемы продаж. Мы уже сейчас отмечаем высокий спрос со стороны потенциальных покупателей, которые хотели бы воспользоваться заемными средствами.