Step by step: как взять ипотеку

Сегодня для многих ипотека - чуть ли не единственный способ решить жилищный вопрос. Однако не все решаются обратиться в банк за ипотечным кредитом. Одни не готовы взять на себя подобные обязательства, другие просто не знают, с чего начать и как правильно к этому вопросу подойти.

Первое и основное, что необходимо сделать, - это правильно рассчитать и оценить свои возможности по выплате ипотечного кредита. И если потенциальный заемщик уверен в своих силах, ему надо определиться с банком. За последние полгода количество банков, активно кредитующих ипотечных заемщиков, увеличилось фактически в два раза. Банки предлагают все более интересные и выгодные заемщикам кредитные продукты. У программ разных банков есть свои сильные и слабые стороны, и иногда потенциальному заемщику трудно разобраться в этом самостоятельно. В этом случае ему лучше обратиться к ипотечным консультантам в крупную риэлторскую компанию, и опытные специалисты подберут вариант, который будет полностью отвечать его потребностям и возможностям.

Когда банк выбран, следует собрать комплект документов (он указан на сайте каждого банка) и подать заявку на рассмотрение. Например, Сбербанк РФ для рассмотрения заявки просит представить следующие документы:

- заполненное заявление-анкету (по форме банка);
- паспорта заемщика/созаемщика (созаемщиков), поручителя/залогодателя;
- документы по предоставляемому залогу (в соответствии с требованиями банка);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в банке);
- документы по кредитуемому жилому дому (могут быть представлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения банком о выдаче кредита).

При одобрении заемщика есть ряд определенных тонкостей. Банки традиционно рассматривают заемщиков в трех основных категориях: работники по найму, индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса в каких-либо долях. Самая масштабная категория - сотрудники по найму, и именно на них распространяется большинство стандартных требований, предъявляемых банками к заемщикам, и большинство факторов, которые могут привести к отказу в выдаче кредита.

Одним из главных критериев, на которые ориентируется банк, принимая решение о выдаче кредита, - подтверждение доходов. Помимо справок, подтверждающих зарплату заемщика, банки принимают к рассмотрению и другие официальные доходы - информацию о дивидендах, страховых выплатах, депозитах, доходах от аренды. Вероятность выдачи кредита увеличивает наличие активов - земельных участков, доли в недвижимости, автомобиля и т.д. Заемщику необходимо максимально честно предоставлять всю информацию о заработках, роде деятельности предприятия, на котором он работает, а также об уже существующих кредитах, несмотря на то что их наличие может послужить серьезным ограничением.

Кредитная история заемщика - крайне важный аспект. Наличие просрочек по выплатам может являться серьезным минусом для банка. Например, наличие двух-трех просрочек свыше 5 дней по любым обстоятельствам может привести к отказу в выдаче кредита. Другой существенный момент - как ни странно, образование заемщика. Для банка важно наличие у клиента диплома о высшем образовании и профессиональных знаний, так как это увеличивает ценность заемщика как востребованного специалиста. Кредитный сотрудник оценивает, с какой легкостью потенциальный клиент в перспективе 15-20 лет будет находить себе новую работу, поскольку для банка необходимо, чтобы кредит выплачивался своевременно, а платежная культура заемщика напрямую зависит от регулярности и постоянности его доходов. Помимо образования рассматривается и трудовой стаж. В большинстве случаев общий непрерывный стаж должен быть не менее года и не менее шести месяцев на последнем месте работы.

Большое внимание банки уделяют и общему здоровью заемщика. Важно, чтобы он был трудоспособным и мог своевременно обслуживать свой кредит. Наличие серьезных заболеваний приведет к отказу при страховании.

После принятия положительного решения относительно предоставления кредита банк переходит к следующему этапу: одобрение предмета залога. Банк дает заемщику несколько месяцев (обычно три) на то, чтобы он нашел квартиру. Объекты регулярного рынка в каждом случае рассматриваются индивидуально, и не все квартиры соответствуют параметрам банков. В каждом банке существуют свои требования к приобретаемому объекту и критерии, которые характеризуют объект как неудовлетворительный.

Банк не одобрит следующие варианты. Прежде всего, это любое жилье, стоящее в плане под снос - в первую очередь ветхие пятиэтажки, панельные или блочные "хрущевки", а также дома ниже пяти этажей, если это не исторический центр города. Дом не должен быть в аварийном состоянии, там не должен проводиться или планироваться капитальный ремонт, а также реконструкция с отселением. Кроме того, банк не предоставит заемщику ипотечный кредит под долю в квартире. В категорию риска также попадают дома с деревянными перекрытиями и газовыми колонками (их может не одобрить страховая компания). Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обязательным является наличие горячего и холодного водоснабжения. Квартира должна удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Дом должен соответствовать поэтажному плану БТИ, а любые перепланировки должны быть узаконены.

Если и предмет залога был банком одобрен - подписывается кредитный договор. Кредитный договор - это договор, на основании которого банк дает деньги своему клиенту. Изменять кредитный договор и вносить в него дополнительные пункты для каждого своего заемщика банк не будет. Хотя теоретически такие изменения возможны. Однако вопрос согласования новой формы или поправок к текущему договору занимает значительное время, поскольку решается большое количество вопросов - соответствие федеральному закону, регламенту банка, банковским бизнес-процессам, выверяется точность формулировок. Все эти пункты должны пройти длительные согласования. Зачастую это бывает нецелесообразно, и банки рекомендуют ориентироваться на уже имеющиеся формы договоров.

Формы кредитных договоров вывешены на сайтах банков. Чтобы понять договор, разобраться во всех его нюансах, нужно заранее внимательно его прочитать и задать все вопросы кредитному инспектору. Если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства по договору, то он может спать спокойно и никто обеспечение по кредиту - квартиру - у него не отберет. И не надо забывать, что заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору не только квартирой, которая находится в залоге у банка, но и всем своим имуществом и доходами. Перед подписанием банки всегда по запросу клиента направляют шаблон договора, чтобы потенциальный заемщик мог его внимательно изучить и заранее снять все возникшие вопросы.

В кредитном договоре нужно обращать внимание на следующее:

- датой исполнения обязательств по договору (ежемесячных выплат) является день списания соответствующих сумм с текущего счета заемщика, поэтому, чтобы не было просрочек, лучше класть деньги на этот счет за 1-2 дня до даты, указанной в графике платежей;
- будет ли оформляться закладная, если да, то надо уточнить, когда банк может ее перепродать (обычно продажа закладной возможна, когда 30% кредита выплачено).

Перед подписанием кредитного договора следует:

- выяснить, как можно досрочно исполнять обязательства по кредитному договору (чтобы избежать штрафов), четко знать, когда досрочное погашение возможно, как оформить досрочное погашение, минимум необходимых средств;
- очень внимательно изучить права и обязанности сторон кредитного договора, порядок пользования кредитом, особое внимание уделить тому, когда кредитор имеет право требовать полного досрочного исполнения обязательств;
- попросить объяснить кредитного инспектора, как начисляются штрафы, пени и неустойка и в каких случаях банк может изменить процентную ставку в одностороннем порядке.

Обратите внимание на все тонкости и возможные трудности: штрафные санкции в случае несвоевременного обслуживания кредита, способы расчета, досрочное погашение, комиссию банка и т. д.

Если заемщик прошел все эти этапы, можно переходить к договору купли-продажи.

Алексей Шленов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", специально для  "РБК-Недвижимости"