Почему пенсионные фонды не инвестируют в недвижимость

Пенсионные фонды не торопятся вкладывать деньги в квадратные метры. О том, почему это происходит и что нужно сделать для того, чтобы заинтересовать НПФ коммерческой недвижимостью, рассказывает директор департамента офисной недвижимости, партнер компании S. A. Ricci Алексей Богданов.

- Какую часть средств негосударственные пенсионные фонды имеют право вкладывать в недвижимость?

- Как известно, активы российских НПФ состоят из пенсионных накоплений и пенсионных резервов (добровольных взносов). Согласно российскому законодательству в недвижимость могут быть инвестированы только пенсионные резервы. Средства пенсионных накоплений законодательно разрешено размещать только в самых низкорисковых инструментах. Например, в облигациях первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены.

Суммарная доля акций акционерных инвестиционных фондов и инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), в состав активов которых в соответствии с нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг могут входить недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, обеспеченные ипотекой требования по кредитным договорам (договорам займа) или закладные, удостоверяющие указанные требования, может составлять не более 20% пенсионных резервов. Важно отметить, что, согласно постановлению правительства РФ от 2007 года, НПФ могут покупать не любую недвижимость, а лишь коммерческую и земельные участки под ней. Еще одно важное ограничение - фонды могут выкупать только здания целиком. Сооружения должны быть сданы в эксплуатацию, заниматься девелопментом НПФ запрещено. В то же время закон разрешает до 70% пенсионных резервов инвестировать через ЗПИФы.

- Насколько активно НПФ используют для инвестирования ЗПИФы?

- Достаточно активно, однако информация об этом является труднодоступной. Известно, что до кризиса через ЗПИФ «Югра-Недвижимость» инвестировал в строительство жилья НПФ "Ханты-Мансийский". Было построено около 500 тыс. кв. м жилья в Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске, Нефтеюганске. Активно инвестировали в закрытые ПИФы еще несколько НПФ: пермский НПФ «Стратегия», создавший одноименный ЗПИФ недвижимости, "УГМК-Перспектива", "Парма", "Стальфонд" и некоторые другие.

- Сколько своих средств российские НПФ вкладывают в недвижимость?

- По состоянию на март 2011 года сумма пенсионных резервов НПФ в России составляет 657,2 млрд рублей. Сумма, которую НПФ могли бы потратить на недвижимость в 2010 году, могла бы составить до 131,5 млрд рублей (4,7 млрд долларов) Но вот в реальности даже цифра в 3 млрд долларов представляется крайне завышенной.

- Что мешает НПФ активнее инвестировать в недвижимость?

- Во-первых, пенсионные фонды в России существуют недавно, поэтому размер их активов пока не так велик. В США объем частных пенсионных накоплений превышает размер внутреннего валового продукта. Согласно исследованию компании Towers Watson, совокупные пенсионные активы в США составили в 2010 году 15 трлн долларов, или 104% ВВП. В России же общий объем пенсионных накоплений пока едва превышает 2,3% ВВП.

Объем пенсионных накоплений одного из самых крупных российских НПФ «Благосостояние», согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), составил 41,1 млрд рублей.

Для сравнения - стоимость портфеля второго по величине американского государственного пенсионного фонда California State Teachers` Retirement System (CalSTRS), согласно данным Los Angeles Times, превышает 150 млрд долларов.

Вкупе с законодательными лимитами, установленными государством для инвестиций в недвижимость, у большинства отечественных НПФ активы пока просто пока не так велики, чтобы активно заниматься инвестированием в недвижимость.

"Входной билет" на рынок недвижимости им пока не по карману. Средняя цена офисного центра сегодня варьируется от 50 до 100 млн долларов. Для большинства пенсионных фондов в России данный порог входа, учитывая законодательно установленные лимиты, непроходим.

Во-вторых, серьезным сдерживающим фактором является полный законодательный запрет на инвестиции в недвижимость из денег пенсионных накоплений. На сегодняшний день их сумма составляет ни много ни мало 248 млрд рублей, и она быстро растет за счет активного перевода пенсий граждан из ВЭБа в НПФ (сейчас в ВЭБе 944 млрд рублей накоплений). И если темпы роста пенсионных резервов невелики, то потенциал роста пенсионных резервов очень велик. Законодательное «распечатывание» этой части пенсионных денег для инвестиций в недвижимость способствовало бы увеличению активности НПФ на рынке инвестиций в недвижимость.

В-третьих, негосударственные пенсионные фонды от активного инвестирования останавливает невысокое качество среднеразмерных инвестиционных активов. Кроме того, сегодня не существует законодательно прописанных критериев оценки инвестиционного качества объектов недвижимости. Так как основной целью для НПФ является в первую очередь сохранность средств, то в качестве инвестиционных объектов пенсионные фонды готовы рассматривать только качественные офисные и торговые центры, укомплектованные арендаторами, генерирующие стабильный денежный поток. Уровень доходности таких объектов должен по крайней мере превышать доходность, которую дает ВЭБ на пенсионные деньги, которыми управляет (не менее 10%). Таких предложений на рынке пока не так много.

Зачастую негосударственные пенсионные фонды смущает предлагаемая структура сделки, а также то, что инвестиционная сделка с юридическим, техническим, финансовым и коммерческим аудитом, структурированием и договором купли-продажи занимает в среднем около года.

- Почему западные пенсионные фонды не смущает ни стоимость "входного билета", ни риски, ни длительный срок оформления сделки?

- Действительно, западные пенсионные фонды проявляют достаточно высокий интерес к российскому рынку недвижимости. Конечно, их смущают риски, но привлекает высокая доходность и возможность диверсификации своих вложений. Накануне кризиса в общем объеме заявленных зарубежных инвестиций в российскую недвижимость до 25% составляли западные пенсионные фонды. Нужно сказать, что инвестировали западные пенсионные фонды в объекты высокого качества. Так, например, до кризиса инвестиционный фонд Ivanhoe Cambridge (контролируется ведущим канадским пенсионным фондом CDP) совместно с инвестиционным фондом Europolis приобрели торговый центр «Времена года» в Москве. Австрийский фонд Immоеast купил два ТЦ - "Золотой Вавилон" и комплекс "Пятая авеню". Австрийский холдинг Meinl European Land стал владельцем части площадей ТРЦ "Парк-Хаус" в Волгограде, Екатеринбурге и Казани.

- Какую часть средств западные пенсионные фонды вкладывают в недвижимость?

- Инвестиции пенсионных фондов в недвижимость в мире составляют 9-10%. Пенсионные фонды европейских стран с развитыми и стабильными офисными рынками вкладывают в недвижимость достаточно большую часть средств - до 13-15%.

Так, например, Норвежский государственный пенсионный фонд, крупнейший пенсионный фонд в Европе, инвестирует в недвижимость до 15% своих средств. В последнее время наблюдается повышение интереса со стороны пенсионных фондов к жилой недвижимости. Этот сегмент рассматривают как объект для инвестиций многие европейские и азиатские пенсионные фонды.

- Когда следует ожидать увеличения активности НПФ на рынке недвижимости? И следует ли вообще его ожидать?

- Объем поступлений в НПФ ежегодно растет. Согласно данным ФСФР, в первом квартале 2011 года объем средств, сосредоточенных в негосударственных пенсионных фондах, впервые превысил 1 трлн рублей. В годовом выражении объем средств увеличился на 29,1%. У отдельных НПФ этот показатель увеличился в десятки и даже сотни раз. Так, например, у НПФ "Сургутнефтегаз" объем пенсионных накоплений вырос в 157 раз и достиг 519,3 млн рублей.

Понятно, что до бесконечности инвестировать в акции нельзя: это волатильный рынок. Поэтому очевидно, что фондам вскоре придется решать проблему диверсификации своих средств. Рынок недвижимости, безусловно, будет рассматриваться негосударственными пенсионными фондами в первую очередь.

Появление на рынке большего количества инвестиционно привлекательных объектов привлечет интерес НПФ к покупке таких активов. Думается, в ближайшие два-три года мы увидим определенное количество сделок по приобретению пенсионными фондами объектов коммерческой недвижимости.

- Каким образом государство может стимулировать активность российских НПФ на рынке недвижимости?

- Инвестиционную активность НПФ может повысить снятие запрета либо разрешение инвестировать в недвижимость определенный процент пенсионных накоплений. Снятие запрета на инвестирование пенсионных денег в жилую недвижимость также послужит увеличению активности НПФ на рынке недвижимости.