Д. Попов: "Дефицита элитного предложения в ближайшем будущем не ожидается"

Компания Contact Real Estate подготовила аналитическое исследование рынка элитной недвижимости в ЦАО Москвы. На вопросы "РБК-Недвижимости" отвечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.

- Вы закончили исследование рынка элитной недвижимости в ЦАО Москвы по итогам первого полугодия. Какие основные тенденции на рынке дорогого жилья в центре столицы вы выявили?

- В качестве самой заметной тенденции первого полугодия 2011 года можно отметить увеличение объема предложения сразу на 30%. Это произошло за счет выхода на рынок семи новых объектов и возобновления продаж еще в одном. Причем это весьма крупные объекты. А что касается спроса, то он в прошедшем полугодии был настолько стабильным, что в первом и втором кварталах было продано равное количество квартир, по 150 в квартал, по нашим данным.

- Наблюдается ли стагнация цен на элитную недвижимость в преддверии выборов, и как себя ведут спрос и предложение?

- Стагнации цен на рынке не наблюдается, хотя ситуация здесь неоднозначна и весьма интересна для изучения. Например, если проанализировать динамику цен только по тем объектам, которые были включены в исследование в начале года (то есть присутствовали на рынке в тот момент), то получится, что за первое полугодие средневзвешенная цена предложения выросла на 5,8%. Этот весьма заметный рост цен (почти по проценту в месяц) в первую очередь связан с тем, что ряд застройщиков увеличили цены по мере роста ликвидности объектов и стадии строительства, а также за счет «вымывания» из них дешевого предложения. Однако с учетом выхода на рынок ряда новых проектов, и в первую очередь за счет возобновления продаж на таком крупном объекте, как Sky House, средневзвешенная цена всего рынка снизилась. Вполне закономерно, что выход большого объема относительно недорогого предложения в этом жилом комплексе не мог не оказать влияния на среднерыночные показатели.

Что касается выборов, я не политолог, но мне кажется, что резкой и болезненной смены политического курса страны ожидать все-таки не стоит. Если даже подобные ожидания и есть у кого-то в обществе, то они в любом случае не носят настолько массового характера, чтобы повлиять на динамику рынка недвижимости в Москве.

- Почему цены на элитные новостройки близки к ценам на элитное жилье вторичного рынка (если я не ошибаюсь)?

- Сначала давайте определим понятия новостроек и вторичного рынка. В нашем понимании новостройки (первичный рынок) - это те объекты, продажи в которых ведутся от застройщика, а квартиры в них еще ни разу не эксплуатировались по назначению. Вторичный же рынок - это все остальные объекты, то есть к вторичному рынку мы относим не только особняки и доходные дома ЦАО (старый фонд), но и квартиры в новых, современных домах, построенных, например, год назад - при условии, что эти квартиры уже побывали в чьей-то собственности и были зарегистрированы в государственном уполномоченном органе.

Так вот, если вывести среднюю цену всего вторичного рынка, то она, при прочих равных условиях, окажется ниже средней цены в новостройках. Это связано с качеством и технологическими характеристиками современных новостроек. С другой стороны, если не учитывать старый жилой фонд, то цены вторичного рынка в современных домах (с паркингами, инфраструктурой и проч.) в среднем будут выше аналогичных предложений первичного рынка. Такая тенденция вызвана тем, что люди предпочитают приобретать квартиры в "обжитых" домах, с отделкой и уже сформированной инфраструктурой. Такие квартиры выставляются на продажу по цене более высокой, чем та, за которую они приобретались.

- Какие ключевые проекты нового строительства в центре Москвы вам кажутся наиболее интересными с точки зрения агентства недвижимости и почему?

- Наиболее интересными являются проекты, которые уникальны по тем или иным параметрам. Если проект наделен неким эксклюзивным свойством, "изюминкой", то это выделяет его из общего числа предложений на рынке, что в свою очередь положительно влияет на спрос. На сегодняшний день среди интересных проектов можно отметить следующие.

Barkli Virgin House на Остоженке. Проект уникален тем, что в его разработке принимает участие известный британский дизайнер Келли Хоппен. Более того, на "Золотой миле" почти не осталось площадок под застройку, а это непременно скажется на спросе на квартиры в данном жилом комплексе. В районе Арбата также осваивается одна из последних свободных площадок - строится жилой комплекс по Большому Афанасьевскому переулку, 24-28. Таким образом, оба вышеупомянутых объекта, каждый в своем микрорайоне, замыкают цикл строительства и благоустройства, формируя целостную картину района, что не может не подогревать интерес покупателей.

В районе Патриарших прудов следует отметить проект на Малой Бронной, 28. Этот реконструируемый дом, по сути, является последней возможностью приобрести элитную недвижимость с видом на Патриаршие пруды на первичном рынке.

Хочется выделить также проект Knightsbridge Private Park в Хамовниках. Это уникальный жилой комплекс в Москве, который располагает собственным парком, а сама его концепция создавалась лучшими дизайнерами Англии.

Нельзя обойти вниманием и проект Barkli Park. Этот комплекс интересен своим расположением рядом с крупнейшей зеленой зоной центра столицы - Екатерининским парком. Проект воплотит в себе инновационные разработки в области экологического строительства, а в его разработке принимает участие культовый французский дизайнер Филипп Старк.

- Как влияет политика городских властей (запрет на строительство в центре Москвы) на цены на элитные квартиры?

- Пока никак не влияет. Пресловутого дефицита предложения на сегодняшний день на рынке не наблюдается, практически в каждом районе ЦАО есть проекты в активной стадии строительства и продаж.

- Появились ли на рынке частные инвесторы, вкладывающие средства в элитное жилье на начальных стадиях строительства? Существует ли после кризиса инвестиционный спрос?

- Если обратиться к истории, то до кризисного 2008 года доля частных инвесторов составляла 30-40%, большинство из которых целенаправленно вкладывали средства в «элитку» с инвестиционными ожиданиями. Другая часть инвесторов была не настолько явной, осуществляя покупку и продажу квартир по мере улучшения собственных жилищных условий. Безусловно, и те и другие продавали квартиры с целью извлечения прибыли. Сегодня на рынке элитной недвижимости частные инвесторы присутствуют, но их доля составляет от силы 5-10%. Жилье не относится к числу высоколиквидных активов, а значит, и инвестирование в него следует рассматривать исключительно как долгосрочное (хотя и весьма надежное) вложение. Похвастать высокой доходностью сегодня не может практически ни один проект в ЦАО.

- Исходя из исследования, какие прогнозы можно сделать для рынка элитного жилья в Москве?

- Дефицита элитного предложения в ближайшем будущем (год-два) не ожидается, спрос стабилен, а цены существенно поднялись со времен кризиса, и теперь близки к равновесным. Поэтому до конца второго полугодия можно прогнозировать незначительное повышение средневзвешенной цены - в пределах 5-7%. В связи с этим ожидаемый уровень продаж также останется на прежнем уровне и не превысит 300 квартир до конца 2011 года.