Девелоперы vs банкиры: партнерство или конкуренция?

Основной вопрос конференции: что же изменилось во взаимоотношениях игроков рынка недвижимости за два года, прошедших с начала глобального финансового кризиса? Представители компаний и ассоциаций делились своими взглядами на текущую ситуацию, оценивали динамику бизнеса, анализировали тренды рынка.

С уроками кризиса и пошаговым бизнес-квестом, отвечающим на наиболее острые вопросы бизнеса, выступил Петр Шура, председатель совета директоров "Корпорация развития "Золотое кольцо". Лаконично обрисовав ряд дилемм, эксперт отметил, что стоит делать участнику рынка, какие варианты предпочесть, а чего нельзя делать категорически. Некоторые выводы звучали парадоксально: например, работать только на собственные средства, не привлекая займов от финансовых учреждений. Дело в том, - отметил Петр Шура, - что любой девелоперский проект длинный, а кризисы в России частые. Поэтому у нас накопился опыт действий в экстренных ситуациях глобального и местного масштаба.

По мнению Сергея Колесникова, генерального директора компании "ГОСТ", рынок коммерческой и жилой недвижимости ждет активное развитие. "За прошедшие два года упорядочились отношения участников всех бизнес-процессов. Наступил благоприятный период для инвестирования в основной капитал", - отметил Сергей Колесников. В то же время ряд факторов препятствует формированию индустрии. Как известно, для любого игрока выход на рынок начинается с демпинга, что в итоге только дезориентирует бизнес. На сегодня привлечь инвестиции в строительство можно под 12-15%. Оптимальное условие для развития сектора - 8%. Добиться решения данного вопроса без лоббирования на правительственном уровне невозможно. Многих потенциальных инвесторов отталкивает ряд рисков, характерных для проектного финансирования - длительность реализации; правовой вакуум, сложившийся в силу слабого развития государственной правовой системы; интересы государства и квазигосударственных структур. И все же девелоперы вынуждены привлекать альтернативное инвестирование, поскольку контакт с одним банком оборачивается монополией.

Алексей Калямов, руководитель кредитной администрации OPIN, поделился своим взглядом на эволюцию взаимоотношений участников рынка. По его словам, если до кризиса на рынке работала масса непрофессиональных девелоперов, имели место минимальные требования к предоставлению сведений со стороны заемщика на получение кредита, то в последний год картина изменилась на прямо противоположную. Сегодня банки демонстрируют глубокое понимание рынка и вовлеченность во все процессы. Со своей стороны, OPIN претендует на то, чтобы стать первой площадкой консолидации отрасли. Стратегия включает несколько пунктов: комплексное развитие территорий; ставку на ключевые регионы - Москву и Московскую область; изменение в маркетинговой политике; диверсификацию бизнеса. На данный момент в кредитном портфеле компании - проекты на $300 млн. от 4 кредиторов. Несмотря на свой последний отчет, показавший убыточность компании, OPIN готов к займам посредством выпуска облигаций.

О значении грамотного представления проектов инвесторам сказала в своем докладе Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. «Участники рынка сосредоточились на банках, в то время как существует масса механизмов - от привлечения фондов до участия младших партнеров», - отметила она. По данным агентства Praedium ONCOR International, динамика инвестиций, направленных в строительство в России, показывает положительные изменения, то есть деньги на рынке действительно есть. Например, в 2011 году показатель прошлого года будет превышен на 1 млрд. долларов. В то же время рынок меняется - если в 2010 году гостиницы были представлены небольшой прослойкой, в этом году это направление вообще не вызывает интереса у инвесторов. В три раза активизировалось строительство торговых центров. Сегодня доля российских инвесторов на рынке составляет 82%, что является хорошим показателем.

На юридических аспектах работы сделал акцент Дмитрий Гринин, директор правового департамента HALS. В своем выступлении он подробно остановился на ответственности менеджмента компаний со ссылками на российское и зарубежное право. 

Обобщенный взгляд банковских структур на работу с недвижимостью высказал Павел Косов, старший вице-президент «Банка ВТБ». По его словам, последнее, с чем бы предпочли столкнуться банкиры, это реализация залогового обеспечения. Работа с недостроем чревата множеством проблем, разобраться в которых под силу только специалистам. И все же по итогам общения с оценочными компаниями многие банки пришли к выводу, что целесообразнее содержать свой отдел, чем полагаться на мнение сторонних экспертов.

К этому мнению присоединился Александр Сафонов, исполнительный директор "Сбербанка России", который также отметил новый тренд отрасли: чтобы предлагать партнерам оптимальные решения бизнес-задач, банкам придется уйти от предоставления  стандартизированных услуг. А обеспечение индивидуального подхода к каждому проекту возможно лишь при условии работы в команде финансистов штатных специалистов в строительной сфере.

Петр Первухин, руководитель дирекции финансирования строительства "Газпромбанка" поделился своим опытом работы со строительными организациями. Он обобщил основные требования финансовых структур к проектам, предоставляемым на рассмотрение, и ответил на вопросы о том, какие условия приближают позитивное решение банкиров.  

Необычную модель работы предложил коллегам и потенциальным партнерам Алексей Чувин, генеральный директор компании "КредитКуратор". Он рассказал собравшимся об альтернативной модели работы: кредитном аутсорсинге. Исполнителем выступает внешняя кредитная служба банка, главным козырем которой является глубокое знание рынка и возможность детальной оценки каждого проекта. В отличие от международных консультантов отечественные специалисты готовят более полный анализ. Гарантией эффективности для банка-заказчика является главное условие: никакой оплаты, пока не начнутся погашения по кредитам. Для рынка этот формат работы означает появление кредитного хаба. Очевидно, что на первом этапе подобные заказы будут экономически доступны только крупным банкам.

Владимир Гамза, председатель совета директоров "Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов" признал, что банки и девелоперы зачастую просто не слышат друг друга. Отсутствует правовая и финансовая грамотность, существующее в России законодательство можно скорее назвать запретительным, а не регламентирующим. На фоне этих проблем докладчик предложил свое видение вопроса: аккуратное государственное участие в настройке бизнес-процессов. В частности, волатильность можно сгладить, объявив открытую оферту на строящиеся объекты. Эта мера создаст условия для непрерывности бизнеса.

В итоге выступлений, панельных дискуссий и обсуждений за чашкой кофе в кулуарах участники конференции с разной степенью убежденности и оптимизма пришли к выводу: девелоперы и банки, конечно, не конкуренты. Они партнеры. Но до окончательного формирования бизнес-процессов в этой отрасли пройдет еще не один год.

О компании Building :

Building - компания, основанная в 2004 году как специализированный медиа-холдинг на рынке недвижимости и строительства. С 2006 года в развитии Building превалируют задачи поддержки и развития отрасли градостроительства, девелопмента и архитектуры в России с опорой на передовой международный опыт и консолидацию лучших сил отечественного строительного бизнеса.

Компания Building - лидер на рынке профессиональных event и media услуг для специалистов рынка недвижимости. Офисы компании открыты в Москве и Киеве. Деятельность компании Building направлена на развитие российской строительной индустрии. Проекты Building позволяют персонализировать деловые связи и выстраивать  взаимовыгодное  сотрудничество, дают возможность  проектировать свои бизнес отношения и управлять профессиональной компетенцией сотрудников.

Сегодня в портфеле компании:

• Клуб Building, объединяющий первых лиц компаний рынка недвижимости
• Ежегодная премия в области девелопмента и архитектуры Building Award
• Тематические конференции
• Серия деловых книг о девелопменте
• Интернет-портал www.building.ru о девелопменте, градостроительстве и архитектуре