Москва без строек
Весна этого года ознаменовалась серьезными изменениями в градостроительной политике Москвы. Из ключевых - запрещено новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца, исключение составляют проекты переселения ветхого жилого фонда, реконструкция старых зданий, реновация промзон. Строящиеся в центре города объекты должны быть завершены в течение трех лет. Массовая застройка возможна только в ограниченном количестве районов. О том, к каким последствиям для столицы и ее жителей могут привести эти нововведения, рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая.
Застройщики были готовы?
Застройщики так или иначе ожидали сокращения объемов строительства в столице, возможно, не столь серьезного. Но тем не менее на протяжении 2010 года мы наблюдали переход застройщиков из Москвы в Московскую область. Все столичные застройщики, даже те, кто не строил в области, заявили о планах выхода в Подмосковье. Сегодня, по оценкам "МИЭЛЬ-Новостройки", на рынок новостроек области в месяц выходит от 5 до 12 новых объектов, а в Москве - один-два.
Много или мало?
Правительством Москвы были озвучены ограничения по вводу не более 2-3 млн кв. м жилья в год, это в 1,5 раза ниже, чем строилось до кризиса. Если проследить динамику объемов ввода жилья в столице, то можно увидеть, что сокращение объемов строительства идет уже с 2007 года. Так, по данным Росстата, в Москве было введено:
в 2007 году - 4,825 млн кв. м
в 2008 году - 3,264 млн кв. м
в 2009 году - 2,704 млн кв. м
в 2010 году - 1,77 млн кв. м вместо изначально запланированных 3,1 млн.
При этом обеспеченность квадратными метрами на человека в России в целом и в Москве в частности ниже, чем в развитых странах. Так, у нас на человека приходится около 22 кв. м жилья, для сравнения, в европейских странах - 30-40 кв. м, в США - 50-60 кв. м. С учетом того, что Москва является финансовым и деловым центром страны, спрос на жилье в столице остается высоким.
В пределах ТТК не строить
Запрет на строительство жилья в пределах Третьего транспортного кольца распространяется на достаточно большое количество районов, включая Тверской, Китай-Город, Хамовники, Замоскворечье и другие. Это довольно большой объем возможной застройки. Как выяснили аналитики "МИЭЛЬ-Новостройки", ранее здесь были заявлены, например, такие проекты:
Район Якиманка. Территория завода "Красный пролетарий" на площади 11 га. Общая площадь застройки - 244 тыс. кв. м. Площадь жилых строений - 150 тыс. кв. м.
Район Донской. Проект жилой застройки - ЖК "Девять столиц".
Набережная Тараса Шевченко. Кварталы 14 и 15. Территория фабрики Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивоваренного завода. Проект предполагался как застройка жилья бизнес-класса напротив Большого Сити.
Ул. 2-я Черногрязская, владение 6, или Сергея Макеева, 9. Жилой комплекс бизнес-класса Yappi Town. Площадь участка - 4,8 га. Общая площадь застройки - 186 тыс. кв. м.
Хамовники. Ул. Малая Пироговка, владение 8. Проект жилой застройки бизнес-класса. Общая площадь застройки - более 94 тыс. кв. м.
Береговой проезд, владение 3. Несколько участков, общей площадью порядка 40 га. Территория Западного речного порта. Планировались как офисные, так и жилые комплексы.
Где же можно?
Запрет на строительство жилья в центре Москвы не распространяется на следующие категории площадок: здания, подлежащие реконструкции; объекты ветхого жилого фонда; промышленные зоны, подлежащие реновации. Соответственно, территории, где расположены объекты ветхого жилого фонда, требующие расселения жителей или реконструкции, а также промзоны могут стать источником площадей для застройки.
Реконструкция
В центральных районах города довольно много зданий, в том числе имеющих историческое значение, которые подлежат реконструкции. Основная проблема старых зданий - это обветшание деревянных перекрытий, которые не выдерживают возрастающей нагрузки. В процессе реконструкции могут быть обновлены кладка, каркас, перекрытия, коммуникации здания. Реконструкция требует значительных затрат. Чтобы компенсировать их и сделать проект коммерчески привлекательным, как правило, инвесторам разрешают увеличивать объем здания - так появляются новые квадратные метры. Например, в Китай-городе есть значительные площади, которые можно реконструировать, это может быть очень крупный проект.
Ветхий жилой фонд
Еще одним источником площадок под застройку станет территория объектов ветхого жилого фонда. В соответствии с данными Департамента городского строительства г. Москвы, на территории столицы остается 430 пятиэтажных жилых домов, подлежащих сносу. В соответствии с программой сноса некомфортного жилья в Москве на месте снесенных 20 млн кв. м планируется возвести 50 млн кв. м жилых площадей. Определенная доля этого жилья будет передана городу для социальных нужд, оставшаяся коммерческая часть поступит в реализацию, чтобы покрыть расходы застройщика.
Промзоны
Ограничения на строительство нового жилья не распространяются на промышленные зоны, подлежащие реновации. Правительство Москвы планирует предоставить застройщикам 6,8 тыс. га этих территорий. Как подсчитали аналитики «МИЭЛЬ-Новостройки», на этой площади можно построить около 170 млн кв. м жилой недвижимости. В 2006-2010 годах столичным правительством были утверждены промышленные зоны, которые подлежат реновации - с этих территорий предполагалось вывести промышленные производства и отдать землю под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. В июне 2011 года должны быть приняты поправки в Правила землепользования и застройки, которые прояснят, какие именно промзоны планируется отдать под нужды девелоперов.
Не менее 95% от всех промзон города - это крупные площадки более 3 га; они как раз подходят для проектов комплексного развития территории. Причем промзоны от 3 до 11 га есть и в пределах Третьего транспортного кольца.
По данным мониторинга, составленного аналитиками "МИЭЛЬ-Новостройки", наибольший объем застройки возможен в Западном административном округе, где в рамках реновации промзон № 40 "Фили" и № 40а "Западный порт" в районе ММДЦ "Москва-Сити", а также на территории между Киевским направлением Московской железной дороги, улицами Большая Очаковская и Марии Поливановой, планируется построить более 2,5 млн кв. м. Также возможно строительство около 2,4 млн кв. м в Северном административном округе Москвы в рамках реорганизации промзон № 5 "Магистральные улицы", № 44 "Братцево", № 46 "Коровино" и нескольких других промзон.
Перспективы - дефицит и рост цен?
Таким образом, территориальные ресурсы Москвы позволяют построить большой объем жилья - в общей сложности более 200 млн кв. м, из которых 170 млн можно возвести на территории промзон, подлежащих освоению, и 50 млн - на месте объектов ветхого жилого фонда. Но все понимают, что в Москве существуют ограничения других ресурсов - транспортных, инженерных, социальных и т. д. Во многом из-за этого и были введены ограничения на строительство в Москве не более 2 млн кв. м жилья в год.
Сегодня объем предложения рынка новостроек Москвы составляют более 280 объектов. Но в перспективе запрет на строительство нового жилья в пределах ТТК, даже с учетом расселения объектов ветхого жилого фонда и возможности строительства на территории промзон, приведет к сокращению объема предложения - особенно в центре города, и к общему дефициту жилья на первичном рынке. Соответственно, это приведет к очередному витку цен на жилую недвижимость в Москве, включая и первичный, и вторичный рынок.
Пока не совсем понятно, как на практике будет реализовано решение правительства Москвы о сокращении объема массовой застройки в Москве и запрете строительства, исключая точечную застройку на месте сносимых зданий, в центре города. От этого будут зависеть, когда мы ощутим дефицит предложения на рынке новостроек столицы - уже в следующем году или существующих сегодня «заделов» предложения хватит на два-три года, - и каков будет рост цен при наступлении этого дефицита.
Генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"
Мария Литинецкая специально для "РБК-Недвижимости"