Цены на рубеже: вторичный рынок или новостройка?

Как показали недавние социологические опросы, большинство москвичей не представляют, сколько может стоить квартира в Москве. Осведомленными оказались лишь те, у кого есть практический интерес к этому вопросу. Но и они не всегда знают истинную стоимость недвижимости в столице. Большинство опрошенных мечтают о квартире за миллион рублей, доступными называют квартиры за 3-4 млн, а вполне пригодными для жизни - квартиры за 5-6 млн рублей.

5 000 000 рублей - психологический рубеж для покупателя однокомнатной квартиры в Москве. За эти деньги, как правило, человек рассчитывает приобрести квартиру с достаточной площадью, расположенную в хорошем месте и не требующую капитального ремонта. На практике выясняется, что хорошую "однушку" за 5 млн  рублей на вторичном рынке, с которого чаще всего начинают свои поиски покупатели, так просто не найти.

"Уже сегодня однокомнатную квартиру за 5 миллионов купить затруднительно. Нижняя планка находится в пределах 4,2-4,3 млн, но такие объекты можно пересчитать по пальцам одной руки. Есть предложения до 5 млн руб., но не на вторичном рынке. На сегодняшний день средняя цена на однокомнатные квартиры на вторичке уже составляет 5,5-6 млн", - рассказывает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер"-Москва.

При этом квартиры, укладывающиеся в ценовой диапазон до  5 млн  рублей, на вторичном рынке не обещают покупателям никаких чудес: за эти деньги предлагается обычная "панель" в спальных районах. Вот пример квартир в этой ценовой категории, которые экспонируются сегодня на вторичном рынке:

- САО, м. Алтуфьево, 1 комнатная квартира на 7 этаже 12-ти этажного панельного дома на ул. Шенкурский пр., 8 (5 мин.пешком от метро), в хорошем состоянии, сделан косметический ремонт, цена 4 800 000 руб., площадь 35,5 кв.м, цена за кв.м 135 211 руб.

- ЮЗАО, м. Коньково, 1 комнатная квартира в хорошем состоянии на 1 этаже 9-ти этажного панельного дома на ул. Профсоюзная 130, по цене 4 900 000 руб., общ. пл 33 кв.м, цена за кв.м 148 484 руб.

Есть и более интересные с точки зрения соотношения цены и качества предложения. Так, к продаже предлагалась "1-комнатная квартира площадью 45 кв.м по адресу ул. Южнобутовская 143, на 7 этаже 9-и этажного панельного дома по цене 6 млн  руб. Состояние квартиры среднее, требуется ремонт". По данным риэлторов, квартира экспонировалась в течение 25 дней и...была продана.

Современный покупатель готов платить за однокомнатные квартиры в Москве 5-6 млн  рублей, даже если соотношение цены и качества складывается не в пользу последнего. Это связано, прежде всего, с насущной необходимостью: однокомнатные квартиры становятся для приезжих из регионов своего рода "входными воротами" в Москву. Молодые семьи, нуждающиеся в собственном жилье и стесненные в средствах, готовы выплачивать ипотечные кредиты, чтобы обзавестись своим домом. Иными словами, "однушки" и малогабаритные "двушки" - это тот необходимый минимум, который нужен для нормальной жизни и вписывается в бюджет семьи или одного покупателя со средним уровнем дохода (при условии привлечения ипотечного кредита) или имеющимся стартовым капиталом. Поэтому покупатели готовы платить за такие квартиры, в зависимости от уровня доходов и притязаний, от 3 до 6 млн  рублей. Что касается нижней планки стоимости жилья в Москве, то предложений в этой категории почти нет, а то, что можно найти, либо обладает рядом существенных дефектов, либо требует больших затрат на ремонт.

Новостройки в погоне за спросом

Неудивительно, что девелоперы начали уделять особое внимание проектам в этой ценовой категории. Кризис заставил многих застройщиков пересмотреть подход к бюджетной недвижимости и сместить акцент с объема сдаваемых площадей на их качество. Впрочем, стоит отметить, что эта тенденция намечалась еще раньше - отдельные застройщики уделяли немало внимания массовому сегменту жилья: по их мнению, руководствуясь принципом "дешевое - не значит плохое", можно привлечь больше покупателей, а следовательно, продать больше квартир. Это привело к появлению нового формата бюджетной недвижимости - на стыке эконома и бизнес-класса. Новое явление на рынке получило название "комфорт-класс", и его главными характерными особенностями стали высокие критерии качества при сохранении умеренных цен. Однако в последнее время это понятие становится все более размытым. Поэтому, например, один из лидеров этого сегмента - ГК "Пионер" - решила закрепить качественные характеристики комфорт-класса под зонтичным брендом "Жилые кварталы LIFE". Новая концепция объединит перспективные проекты ГК "Пионер" в московских районах - Митино (LIFE - Митинская), Северном Тушино (LIFE - Сходненская) и у м. "Волжская" (LIFE - Волжская), а также объект на завершающей стадии строительства в Южном Бутово (LIFE - Лазаревское).

Стоимость большинства однокомнатных квартир в проектах под брендом LIFE будет варьироваться от 4 000 000 до 5 000 000 рублей. В ЖК "Лазаревское", который находится сейчас на завершающей стадии строительства, есть несколько предложений по цене около 5 000 000 рублей, существует ценовая разница в зависимости от этажа, на котором находится квартира.

Таким образом, существующая рыночная конъюнктура показывает, что подобрать комфортное и недорогое жилье на рынке новостроек сейчас гораздо проще, чем на вторичном рынке. Цены на новостройки, как правило, ниже, при этом качество может быть заметно выше. Сегодня на рынке недвижимости можно встретить качественные новостройки и потрепанные "вторичные" квартиры по одной и той же цене.

Впрочем, квартиры повышенной комфортности могут стоить и дороже пресловутых 5 млн  рублей, при этом пользуясь устойчивым спросом со стороны покупателей. Это и не удивительно: рынок вовсе не переполнен квартирами в сегменте комфорт-класса по цене, сопоставимой со средним "экономом", да и цена квартиры соответствует ее качеству. Поэтому многие предпочитают заплатить больше сейчас, чтобы впоследствии жить в просторной квартире с улучшенными планировками и качественной отделкой.

Будущее эконом-класса

Что ожидает квартиры по нынешней цене в 5 млн в ближайшем будущем? По оценкам экспертов, они быстрее всего "вымываются" с рынка, поэтому динамика роста цен будет зависеть от скорости, с которой девелоперы могут выводить на рынок новые объекты. Из-за возможного сокращения количества новых строящихся проектов на рынке недвижимости Москвы, вероятно возникновение дефицита одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса к концу 2011 года.

"Это именно тот товар, который долго не задерживается на рынке, поскольку квартиры стоимостью 5-9 млн рублей наиболее востребованы в Москве, - считает Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга  ГК "Пионер"-Москва. - То есть, появление   новых объектов на рынке в нижнем ценовом сегменте не приводит к значительному увеличению объема площадей, находящихся в  свободном предложении".

Подстегнет спрос и восстановление ипотечного кредитования. Несмотря на весь скептицизм экспертов и крупных игроков рынка, российская ипотека в 2010 году действительно начала оживать: заградительные ставки сменились вполне приемлемыми, и большинство банков не только понизили требования к заемщикам, но и начали продвижение новых ипотечных программ, что говорит о готовности банковской системы развивать и поддерживать ипотечное кредитование.

По мнению экспертов, предложение квартир по привлекательной цене около 5 000 000 рублей в дальнейшем будет значительно сокращаться. Те штучные однокомнатные квартиры, которые предлагаются на вторичном рынке, постепенно либо прибавляют в стоимости, либо перестают экспонироваться. Наиболее интересные варианты по такой цене сейчас предлагаются в новостройках на начальных этапах строительства. Поэтому покупателям, которые планируют улучшить свои жилищные условия в пределах заданной суммы и определенных стандартов комфорта, следует внимательно отслеживать появление на рынке таких предложений.