Земли под качественную элитную недвижимость в Болгарии исчерпаны

Группа "Конкор" - одна из старейших российских негосударственных коммерческих структур, ведущая свою историю с 1985 года, ныне объединяет 16 российских и иностранных предприятий, коммерческих и строительных организаций. В 1992 году группа вышла на рынок проектирования и строительства жилья. В 1998 году группой была создана холдинговая компания "Трекпор Технолоджи" для решения комплексной задачи организации производства трековых мембран и широкой гаммы фильтрационных технологий на ее основе. В 2009 году допэмиссию пакета акций "Трекпор Технолоджи" выкупило Роснано, на вырученные средства группа приступила к строительству в Дубне научно-производственного комплекса "Бета".

В период с 1995 по 2010 год ГК "Конкор" было реализовано более 200 проектов по строительству коттеджей в Подмосковье, построены поселки "Сосны-7" и "Петровские дали", создан спортивно-развлекательный парк культуры и отдыха "Яхрома", пущено в эксплуатацию несколько уникальных промышленных предприятий.

Особым хобби акционеров группы является реставрация культурных памятников. За время существования компании отреставрированы бывшее российское царское посольство в Софии, а в России - городская усадьба XVIII века в городе Калязине в Тверской области; в процессе реставрации находится усадьба Знаменское-Раек (также в Тверской области).

В 2007 году "Конкор" начал разрабатывать проект строительства в Болгарии комплекса апартаментов Peterhouse. О том, что подстегнуло компанию к выходу на зарубежный рынок, мы беседуем с сопредседателем совета директоров группы "Конкор" Александром Королевым.

- Peterhouse - пока ваш единственный опыт создания зарубежной жилой недвижимости? Работают ли в Болгарии другие российские девелоперы?

- Да, это первый наш опыт строительства зарубежной жилой недвижимости. В настоящее время никто из российских девелоперских компаний больше не работает в Болгарии. Есть один предприниматель русского происхождения, который работал в низком и среднеценовом сегменте (от 50 до 70 тыс. евро за квартиру). Есть еще корпоративные комплексы, куда «чужаки» не допускаются.

- Что стало толчком для обращения внимания "Конкора" на Болгарию?

- Петр Парашкевов, ныне акционер и член совета директоров группы "Конкор", а в 90-е годы глава крупнейшего туристического комплекса Болгарии ММЦ "Приморско", пытался затащить нас на этот рынок несколько лет. Но мы не видели перспектив, так как такого роста, как, например, на московском рынке недвижимости, там не было.

В Болгарии в привлекательных местах и курортах в основном продавались очень маленькие участки по 10-20 соток по цене 400-600 евро за 1 кв. м. То есть 40-60 тыс. евро за сотку. Если включать эту сумму в стоимость объекта, то какой же дорогой должен быть объект на этой земле? Но и при этом на 10 сотках не построишь гостиницу, которая бы была рентабельна. К тому же российским девелоперам связываться с такой "мелочевкой" не интересно.

Однако к 2006 году мы поняли, что многое упустили: курорт Солнечный берег изменился, появились современные отели, все было перестроено. Большую часть недвижимости скупили немцы и англичане.

По счастливой случайности, в 2007 году мы нашли владельца 1,5 га земли и за 3-4 часа переговоров сложили конструкцию возможного нашего сотрудничества, прописали общие корпоративные условия. В Болгарии была создана компания. И началось строительство, но в 2008 году кризис внес коррективы в наши планы: мы планировали сдать комплекс к началу 2009 года, но рынок недвижимости полностью встал. Мы нашли финансирование, и в 2010 году комплекс был сдан.

- Помимо  субъективных причин, какие объективные факторы повлияли на ваше решение относительно работы в Болгарии?

- На тот момент данные консультантов были в пользу Болгарии. Во-первых, с точки зрения проработанности правовых вопросов и возможных юридических казусов, связанных с оформлением недвижимости в собственность. В отличие от Болгарии, в Хорватии и Черногории законодательство было на тот период времени несовершенно: территория бывшей Югославии представляла собой ряд республик, которые раскололись, в каждой республике - свое законодательство, спорные границы территорий, расхождения в толковании закона о реституции.

В Болгарии же не было таких проблем, к тому же право частной собственности на землю существовало здесь и в социалистический период. Сложности в Хорватии и Черногории существуют и по сей день. Дополняет их проблема Косова и довлеющая идея "Великой албанской империи", что создает политическую напряженность на этой балканской территории.

Наконец, сказывался на нашем решении и экономический фактор. Рост цены на недвижимость в Болгарии до 2008 года составлял 60-80% в год, тогда как в Черногории - 15-17%, а на некоторые виды недвижимости - до 30%.

- Не являлся ли рост цен на болгарскую недвижимость разогревающим, опережающим?

- Да, пожалуй, но только незначительно. Этот рост был подогрет спросом со стороны англичан и немцев и специально для них разработанными программами. На них приходилось 90% приобретений, остальное - на россиян, прибалтов, украинцев, казахов.

- Что произошло с ценами на болгарскую недвижимость в кризис?

- Цены в Болгарии в среднем понизились на 50-70%, но премиальный сегмент недвижимости, в котором мы работаем, не изменился.

Сейчас, полагаю, достигнуто дно цен на болгарскую рядовую недвижимость - я бы назвал ее, по ассоциации с нашей, "хрущевским вариантом".

Однако в элитном секторе совершенно иная картина. Там наблюдается очень серьезный дефицит предложения. На сегодня в Болгарии не более 500 готовых, то есть достроенных апартаментов премиального класса. В состоянии "недостроя" примерно от 1 до 1,5 тыс., и в ближайшие два года они вряд ли будут сданы в эксплуатацию. Да, кризис внес заметные коррективы в рынок.

Так, в 2008 году на Солнечном берегу строилось около 40 объектов, в кризис велось строительство только на двух объектах, а на этапе кризиса в 2009 году - только на нашем... Сегодня цены в Болгарии на апартаменты - от 600 до 5 тыс. евро за 1 кв. м. Что такое 600 евро за 1 кв. м? Это и есть так называемый "хрущевский вариант".

- А какова ценовая политика в Peterhouse?

- От 2,2 тыс. до 3 тыс. евро за 1 кв. м. В среднем апартамент в Peterhouse стоит от 250 до 300 тыс. евро. Хотя есть пентхаусы и до 2 млн евро.

- Во сколько вы сегодня оцениваете годовую емкость рынка элитной недвижимости Болгарии, и какова его доля в общем рынке жилья страны?

- Примерно 200 млн долларов приходится на "элиту". По поводу всего рынка сейчас сказать трудно. В докризисный период общая емкость рынка болгарской жилой недвижимости оценивалась от 800 млн до 1,2 млрд евро.

- Какова экономика проекта Peterhouse, инвестиции и доходность?

- Доходность Peterhouse - около 60 млн евро. Общая сумма инвестиций - 36 млн евро. Площадь комплекса - 33 тыс. кв м, из них жилых - 25 тыс. кв м.

- В описании проекта Peterhouse заявлена его эксклюзивность и отсутствие аналогов на рынке. В чем это выражается?

- Peterhouse - это сравнимо с квартирой в особняке.

У нас есть вещи, которые даже в объектах соответствующего класса в болгарской недвижимости отсутствуют: утепление фасада, двойной стеклопакет, централизованное отопление, система климат-контроля и горячая водоподготовка - все это предусматривает возможность круглогодичного пребывания. Помимо этого придающие особый комфорт и качество отделки вентилируемый фасад, алюминиевый профиль.

Большинство же объектов в Болгарии - доброкачественная, как бы я ее назвал, "партийно-номенклатурная" отделка. Правда, единичные объекты уровня Peterhouse все же есть, но в основном по цене в два раза выше, чем у нас и на северном побережье.

Всего по всей Болгарии апартаментов такого класса, как я уже сказал, не более 500. Очевидно, что для потребителей из России, Казахстана и Украины, интересующихся такой недвижимостью, это «мизер», и в ближайшее время наступит большой ее дефицит. Это повлияет на рост цены на недвижимость такого класса на вторичном рынке.

- С чем связана такая «обедненность» дорогими (по болгарским меркам) предложениями? Направление отдыха, казалось бы, очень популярное.

- Несколько лет проекты курортной жилой недвижимости в Болгарии были убогими, апартаменты строились по 40-60 кв. м. Они были рассчитаны на пенсионеров из Великобритании и Германии. А менталитет у пенсионера отличается от менталитета человека среднего возраста. В итоге это выливалось в невысокое качество отделки и планировки. Сейчас эти объекты «трущобного-хрущевского» типа продаются в среднем за 40-50 тыс. евро.

Поясню, почему так сложился спрос. В начале 2005-го - в 2006 году в Англии запустили программу ипотечного кредитования пенсионеров, а риэлторские компании и банки кредитовали их под залог их квартир в Англии с целью покупки недвижимости в Болгарии. Пенсионер покупал сразу 1000 кв. м условных, при этом 10% платил сразу, остальное - в течение 6 месяцев, при этом сразу был запрограммирован рост цены на квадратный метр. По истечению 6 месяцев пенсионер продавал, к примеру, 960 кв. м, оставляя себе 40 кв. м. Компания ему возвращала деньги, он отдавал их банку, освобождал свою квартиру и оставлял себе часть метров в Болгарии. Под эту программу была построена основная часть девелоперских программ, и сегодня основная масса квартир, выброшенная на рынок недвижимости, построена именно под эти программы.

- Как вы считаете, объекты, подобные Peterhouse, могут появиться на рынке Болгарии в ближайшие 2-3 года?

- Уверен, что нет. Эксклюзивность нашего объекта обусловлена несколькими факторами.

Во-первых, мы купили землю в 2006 году, в 2007-м начали проект, а с 1 января 2008 года в Болгарии поменялся градостроительный кодекс как члена ЕС. Теперь в 100-метровой полосе от пляжа нельзя строить, в следующей, 300-метровой полосе можно строить три этажа, в следующей, 500-метровой - пять этажей. Выходит некий каскад. У нас комплекс из девяти этажей, и стоит он в 100 м от пляжа.

Второе. В Европе существует программа сохранения сельхозплощадей для выращивания продукции: было определено аграрное зонирование, приняты поправки в закон. До 1 января 2008 года можно было достаточно легко перевести сельхозземли в другую категорию, к примеру под строительство отеля или апарткомплекса, теперь это практически невозможно. А основные земли, которые прилегают к побережью и имеют пляжный подход, - это сельхозземли.

Общая протяженность пляжных подходов на черноморском побережье Болгарии - всего около 25 км. Половина находится на юге побережья, половина - на севере.

Третий фактор. Болгария развивалась так же, как и мы - в основе была плановая экономика, вся инженерная инфраструктура подтягивалась к курортным зонам: отелям, пансионатам, жилым зданиям, в соответствии с планами развития. В стране есть земли, и можно купить участки на скалистом побережье и на юге, и на севере, но там нет инженерной инфраструктуры, а если ее подводить - земля  будет там «платиновой». Сколько же должен стоить квадратный метр в построенном там объекте? Это фактор, который так же влияет на уровень цены в Peterhouse, в том числе и когда продажа апартаментов в нем выйдет на вторичный рынок.

Таким образом, могу с уверенностью сказать, что земли под качественную элитную недвижимость в Болгарии на ближайшие 5-10 лет исчерпаны.

- Чем приобретение недвижимости в Болгарии может стать более интересным для россиянина, чем в Сочи - основном российском курорте?

- Ну, во-первых, лететь из Москвы одинаково по времени, а количество рейсов в Болгарию летом даже больше. Перелет в Болгарию дешевле, чем в Сочи. Потом, в Сочи сталкиваемся с транспортными проблемами.

Во-вторых, стоимость проживания в Сочи в разы дороже, чем в Болгарии.

Наконец, главное - вы приобретаете недвижимость в ЕС. Виза оформляется на два года для владельцев недвижимости в Европе и членов их семей.

Вид на жительство может выдаваться тем, кто является инвестором в Болгарии. В рамках Peterhouse многие интересовались покупкой помещений, предусмотренных под магазины, офисы, сервисы. А у нас в комплексе ее достаточно, в том числе медицинский пункт, ресторан, бар, фитнес-центр, магазины и т. д.

- Но удобно ли владельцу апартаментов, если он вернулся в Россию на какой-то период времени, будет производить необходимые платежи за свое жилье?

- В Peterhouse реализована программа абонентского договора. Наша управляющая компания полностью берет на себя юридическое обслуживание этой недвижимости: уплату налогов, коммунальные платежи за счет абонентской платы и депозита собственника. Мы осуществляем и визовое обслуживание, трансфер. Клиенту создается максимум удобств пребывания в его апартаментах. То есть в отличие от других компаний, будь то риэлторские или девелоперские, которые предлагают на российском рынке болгарскую недвижимость, мы не оставляем нашего покупателя «один на один» с его покупкой.

- Вы планируете другие проекты в Болгарии?

- Да. Но это будет строительство крупного торгового молла стоимостью примерно 30 млн евро, где будет развлекательная, бутиковая и фастфудовская зона на Солнечном берегу. Другой проект - строительство рефрижераторного склада с инвестициями в 15 млн долларов.

- В другие страны выходить собираетесь?

- Мы сейчас поставили задачу аналитикам, и следующей страной, которая будет переживать инвестиционный бум на рынке недвижимости с доходностью, сравнимой с Испанией начала 2000-х годов и Болгарией в последние годы, будет Румыния.

На наш взгляд, за ближайшие два года нормализуется ситуация с законодательством в Румынии. Важны гарантии по инвестициям. Но тем не менее я бы не советовал «заходить» туда, не имея влиятельных партнеров в этой стране либо связей во власти.