К. Сахаров: "Черное море станет интересным и с точки зрения сервиса"

В рамках проекта "Сочи Гранд Марина: реконструкция морского порта" в Сочи ведется строительство марины (стоянки для яхт). По сути, это первый в российской практике масштабный проект развития береговой инфраструктуры, в котором большое внимание уделяется правильному сочетанию марины и коммерческой недвижимости. Генеральный директор управляющей компании по реконструкции морского порта Сочи "Сочи Гранд Марина" Константин Сахаров рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" об особенностях проекта.

- Расскажите в цифрах о проекте строительства марины в порту Сочи.

- У проекта "Сочи Гранд Марина" (см. Фотогалерею) две составляющих: частная и государственная. Это можно назвать концессией или, скорее, частно-государственным партнерством. За государственную часть отвечает Федеральное агентство морского и речного транспорта (Росморречфлот), подчиненное Минтрансу. Вторая составляющая, инвестиционная, представлена ОАО "Сочинский морской торговый порт" и его материнской компанией ОАО "Новошип", которые для реализации девелоперского проекта создали компанию "Сочи Гранд Марина".

Проект состоит из двух фаз: олимпийской и постолимпийской. Олимпийская должна быть закончена, по договору с ГК "Олимпстрой", весной 2013 года. Что входит в первую фазу? Это стоянка приблизительно на 300 яхт с небольшой сервисной зоной, реставрация и открытие для широкой публики здания морского вокзала, гостиница на 250 номеров с конференц-центром и спа (20,5 тыс. кв. м), торговый центр (9 тыс. кв. м) и офисный центр (9 тыс. кв. м). Плюс парковки под всеми объектами.

Вторая фаза - после Олимпийских игр - включает в себя строительство комплекса апарт-отелей и торгово-развлекательного центра. К 2016 году компания "Новошип" планирует выйти из проекта полностью, так как специализацией компании все-таки является перевозка энергоресурсов, а не управление недвижимостью.

Надо сказать, что строительство береговой инфраструктуры очень сильно зависит от федеральных инвестиций. Черное море вообще непростое для яхтенного бизнеса - в порту на сегодняшний день очень сильное волнение, соответственно, необходим комплекс специальных заградительных сооружений, которые намерены построить федеральные власти.

- Во сколько обойдется строительство всего комплекса?

- Объект постановлением правительства разделен, как я уже сказал, на две части. Федеральная часть - это 7 га в открытом море с первоначальным бюджетом освоения в 5,5 млрд рублей. На эти средства предполагается углубление фарватера, строительство терминала и круизной гавани для одного 300-метрового круизного лайнера и одного 200-метрового парома. Это единственная возможность возродить круизный туризм на Черноморском побережье России. Ни один 300-метровый теплоход сейчас в Сочи войти не может - не позволяют возможности порта. Под Олимпиаду, возможно, это удастся.

За береговую часть отвечаем мы - "Сочи Гранд Марина". С октября прошлого года и по сегодняшний день в проект уже вложено более 100 млн рублей. Бюджет первой фазы составит около 100 млн долларов. Окончание второй фазы строительства обойдется приблизительно в 200 млн долларов. 30% инвестиции составит собственный капитал, 70% - долговое финансирование. Что касается площади проекта, то в общей сложности проект не будет превышать 160 тыс. кв. м.

- Продавать апарт-отели и гостиницы в России уже умеют. Но как управлять и зарабатывать на марине?

- Управлять гостиницей Radisson Grand Marina Sochi и комплексом апарт-отелей будет The Rezidor Hotel Group, об управлении мариной мы достигли договоренности с Mourjan Marinas IGY, которая имеет солидный опыт девелопмента марин в Карибском бассейне, в Европе и на Ближнем Востоке.

Сочинская марина будет ориентирована на яхты среднего размера. С учетом возведения части гидротехнических сооружений - а необходимый  волнолом может стоить от 5 до 8 млн долларов - окупаемость будет, возможно, не такой уж колоссальной, но все равно достаточно интересной. Мы провели несколько исследований, изучив черноморский, средиземноморский и даже речной кластеры... и пришли к однозначному выводу: как бы ни рос спрос, предложение стоянок для яхт в России все равно будет ограничено. По нашим прогнозам, многие российские яхтсмены готовы поставить свою яхту на стоянку в Черном море. И мы уверены, что наполняемость марины будет на уровне 85-90%.

Мы сейчас заканчиваем исследование по ценообразованию, ориентируясь во многом на марины Турции (есть несколько в районе Стамбула). Больше на Черном море качественных марин с мировым сервисом нет.

- "Сочи Гранд Марина" будет ориентирована только на российского потребителя или на яхтсменов-иностранцев тоже?

- Мы рассчитываем, что для 80% наших клиентов сочинская марина станет домашней. Кроме того, определенную часть займут так называемые брокерские яхты - на продажу. Это будет компактная, хорошо организованная марина с небольшой сервисной зоной и возможностью проведения крупных международных соревнований. Мы надеемся, что в дальнейшем марина будет популярной и у туристов из других портов. Здесь надо сказать, что деятельность портов и марин в нашей стране связана с массой ограничений. Любой заход в порт надо согласовывать с рядом инстанций. На данный момент, чтобы впустить в российский порт или выпустить из него яхту, надо работать индивидуально с множеством ведомств, на что уходит около недели! Мы весьма рассчитываем на поправки в действующее законодательство, над чем, естественно, работаем.

- По данным "РБК-Недвижимости", в Сочи сейчас плохо с продажами жилой недвижимости - все очень дорого. Как вы намерены реализовать свой комплекс апарт-отелей?

- Наш комплекс находится в самом центре Сочи. Но он не развит и долгое время был закрыт для широкой публики, так как был занят территорией грузового порта. Именно поэтому у нас нет ни малейшего сомнения в том, что проект апарт-отелей будет востребован на рынке. Что касается гостиницы, то, возможно, она будет ориентирована на круизный туризм и будет служить в качестве отеля при порте приписки круизной компании. Апарт-отели будут ориентированы на владельцев яхт. Мы считаем, что это место - самое интересное в городе.

- Не будет ли соседства с техническими сооружениями бывшего товарного порта?

- Нет. С 1 сентября 2010 года порт Сочи перестает быть грузовым, любая грузовая деятельность будет ограничена, и порт будет становиться круизно-пассажирско-маринным.

- Не боитесь ли вы, что новый комплекс окажется в прежнем окружении - в стихийной застройке, как это принято у нас на юге?

- Постараемся, чтобы не было. Причем сам комплекс, в том числе и торговые площади, будут разделены по кластерам - люкс, премиум и бизнес.

- Насколько в принципе интересен черноморский регион для иностранных яхтсменов?

- Он интересен, потому что неизвестен. Опытным яхтсменам уже тесно в Средиземном море - почему бы не попробовать сходить в новый порт? Конечно, пока Черное море рассматривается владельцами яхт как экстрим, но я думаю, что с появлением нашего проекта и, как следствие, других марин Черное море станет интересным и с точки зрения сервиса.

Беседовал Игнат Бушухин