Рынок недвижимости ждет ипотеку

Десятилетие понадобилось для того, чтобы ипотечное кредитование в России вышло на более менее доступный уровень и открыло россиянам новые возможности для улучшения жилищных условий. Впрочем, счастье длилось недолго - кризис в один момент с легкостью увел с рынка "ипотечных" клиентов.

Объемы кредитования снизились

Не так давно в своем выступлении на РБК-ТВ Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК, озвучил следующие цифры: по сравнению с 2008-м в прошлом году объемы ипотечного кредитования в России снизились в пять раз. И если в 2008 году было выдано около 650 млрд рублей ипотечных кредитов, то в 2009-м эта цифра снизилась до 137-138 млрд рублей. Кредитов выдали в несколько раз меньше по вполне понятным причинам: многие банки просто перестали работать с ипотекой, а оставшиеся единицы серьезно ужесточили условия кредитования и повысили процентные ставки. По оценке Ирины Солоновой, директора департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, по сравнению с докризисным уровнем сегодня нагрузка на заемщика увеличилась в полтора раза. Перемены в экономике страны привели к тому, что если по итогам первых трех кварталов 2008 года доля ипотеки составляла почти треть в общем объеме сделок, то за аналогичный период 2009 года доля ипотечных сделок составила менее 15%, притом что сократилось и общее количество сделок. "Особенно резким было снижение в начале 2009 года - к лету доля ипотечных сделок составляла всего 5%", - уточняет Анна Соколова, менеджер проектов стратегического консалтинга компании Knight Frank.

"Золотые" ставки

Однако ближе к концу прошлого года наметились тенденции к возобновлению ипотечного кредитования, экономисты заговорили даже об уменьшении процентных ставок и смягчении условий кредитования. Но так ли это, и какие ставки предлагают банки на самом деле?

"Средние ставки ведущих банков составляют от 13,5% до 16%, - говорит Павел Бабанин, генеральный директор Century 21 Master Realty. - Так, например, у банка DeltaCredit при 30% первоначального взноса и сроке до 7 лет ставка составляет 13,5%, до 15 лет - уже 14%. Однако взять кредит на длительный срок достаточно непросто: заемщик должен соответствовать многочисленным строгим критериям и быть просто «золотым». ВТБ предоставляет кредиты от 14,6% до 16,1% при 40% первоначального взноса. В Сбербанке сумма первоначального взноса составляет 20% при 13,5% годовых, однако жесткие условия ипотечного договора делают покупку жилья очень сложной".

Сегодняшние процентные ставки далеки от доступных. Россия стойко держит лидирующую позицию в рейтинге стран с наиболее высокими процентами по ипотеке в мире. "В США ставка колеблется в пределах 4,5-6%, в Канаде - 3,6-6,2%, во Франции - 3,75-4%, в Великобритании - 1,89-7,69%, - рассказывает Анна Соколова. - А в России, по данным АИЖК, средневзвешенная фиксированная ставка предложения в рублях находится на уровне 17,03%, в долларах - 13,89%". Разница очевидна...

Кризис вроде бы стал ослабевать, экономические показали растут, но можно ли рассчитывать, что ипотечные ставки в этом году снизятся? Сами банки в этом не совсем уверены. "Процентные ставки зависят от стоимости ресурсов. Пока рынки капитала остаются закрытыми, вследствие чего рыночные предпосылки для снижения процентов по кредитам отсутствуют. По мере того как ситуация в экономике будет улучшаться, банки смогут снизить ставки", - считает Динара Юнусова, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit. Но у участников рынка есть сомнения в том, что жесткие условия получения кредита могут стать мягче. Ведь совершенно логично, что банки не хотят еще больших просрочек по кредитам, поэтому скрупулезная проверка заемщиков в этом году также будет актуальна.

Банки поверят в новостройки... со временем

Кризисный год оставил строящееся жилье без доверия банков. Кредиторы фактически в течение всего года не решались давать взаймы деньги на покупку квартир в новостройках. Только к концу 2009 года, отбросив страхи, некоторые банки рискнули вернуться к этой практике, правда, на определенных условиях. По словам Павла Бабанина, банки могут профинансировать покупку жилья в новостройке, если деньги самого банка вложены в это строительство и квартиры находятся под залогом. Во всех других случаях кредиторы страхуются и предпочитают не давать деньги под залог "бумажки", ведь в чистом виде ипотека - это кредит на покупку собственности. А приобретение квартиры в строящемся доме предполагает сначала приобретение права на собственность, которое сложно оценить материально. Как отмечает эксперт, более охотно банки предлагают кредиты на квартиры в строящихся домах под залог собственного жилья под достаточно высокие процентные ставки - на 2-4% выше, чем кредиты по ипотеке.

Единичные случаи ипотечного кредитования новостроек есть, но участники рынка не уверены, что это станет тенденцией 2010 года. "В ближайшее время маловероятно, что банки активно начнут кредитовать новостройки, - считает Ирина Солонова. - Многие строительные компании, мягко говоря, испытывают затруднения, сформировав крупный земельный фонд за счет кредитов в период роста рынка. Сейчас многие не могут эти кредиты обслуживать, значительная часть проектов заморожена, то есть банки будут выдавать кредиты на объекты с высокой степенью готовности".

Еще большие сомнения вызывает у специалистов рынка перспектива скорейшего возвращения ипотечного кредитования на докризисный уровень. По мнению большинства опрошенных "РБК-Недвижимостью" экспертов, до 2012 года полного восстановления рынка ждать не приходится. "В 2010 году мы прогнозируем тенденцию роста рынка на 40% по сравнению с 2009 годом. Но поскольку объемы кредитования сократились в пять раз, в этом году на докризисные позиции рынок еще не вернется", - уверена Динара Юнусова.

Ольга Петрова