Будущие арендаторы ТЦ тянутся к "якорям"
Уже больше года рынок торговой недвижимости живет по новым правилам. Экономическая ситуация привела этот сегмент к падению арендных ставок, пустующим площадям, замедлению строительства и "замораживанию" новых проектов.
Ритейлерам пришлось уйти
В конце прошлого года многим ритейлерам пришлось оптимизировать свои расходы в том числе и путем "уплотнения" - сокращения количества арендуемых площадей, что привело к увеличению вакантных мест в торговых центрах столицы. Как говорит Юлия Харчевина, руководитель отдела торговой недвижимости департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer, многим ритейлерам, которые в докризисные времена старались занять максимальное количество площадей на растущем рынке, используя при этом прежде всего кредитные деньги, пришлось уйти с насиженных мест в ТЦ либо существенно сократить или даже приостановить развитие своих компаний.
Рост вакантных площадей и резкое сокращение спроса привели к тому, что арендные ставки в торговой недвижимости за год кризиса опустились на 33%. По словам Дениса Колокольникова, генерального директора RRG, если год назад в среднем по Москве они составляли 1271 долл. за 1 кв. м, то сегодня снять помещение не составит труда и за 846 долл. за 1 кв. м. По данным эксперта, наиболее сильно цены просели внутри Садового кольца, где коррекция составила 42%. Если раньше в сердце Москвы стоимость торгового "квадрата" заходила за 2 тыс. долл., то сейчас красная цена - 1,3 тыс. долл. За пределами Садового кольца цены не были столь завышены, и, как отмечает г-н Колокольников, коррекция составила 34%. Сейчас арендные ставки опустились до 681 долл. за 1 кв. м.
Эра арендатора
Изменились не только ставки, но и подход компаний к выбору объекта аренды. Как рассказывает Юлия Харчевина, потенциальные арендаторы торговых площадей сегодня отдают предпочтение уже работающим объектам с ротацией арендаторов. Кроме того, по ее словам, одним из обязательных условий при заключении договора они ставят наличие в уже открытых или только строящихся ТЦ основных "якорных" арендаторов, обладающих высоким статутом известности и надежности на рынке. "Эта тенденция отчетливо прослеживается не только в Москве, но и других регионах России. К примеру, несмотря на то, что ТРЦ "Каскад" в Чебоксарах - единственный концептуальный объект в городе, сделки по торговой галерее пошли лишь после того, как были подписаны договоры с якорными арендаторами", - говорит она.
Как отмечают эксперты, сегодня ни один ритейлер не придет на объект с завышенными ставками - их интересует реальная адекватная рынку цена, без переплаты за местоположение или за хорошее место в ТЦ. Кроме того, крупные компании перестали вкладывать деньги в отделку арендуемого помещения и перекладывают эту миссию на плечи собственника.
Условия нынешних договоров аренды тоже существенно разнятся с прошлогодними. Рынок собственника сменился рынком арендатора, что привело к серьезным изменениям. По словам Анны Ширяевой, генерального директора компании "Магазин магазинов" в ассоциации с CB Richard Ellis, теперь в договорах повсеместно предусматривается опция валютного коридора - возможность фиксации валютного курса. Как объясняет эксперт, это необходимо для того, чтобы оградить арендаторов и арендодателей от негативных последствий в случае изменения экономической ситуации и резкого колебания курса валют. "Многие ритейлеры стали предпочитать фиксировать арендные ставки в рублях", - отмечает она. Юлия Харчевина к наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды относит уменьшение суммы обеспечительного платежа, замена его банковской гарантией либо отсутствие каких-либо обеспечений. По ее словам, во многих договорах условие ежегодной индексации заменено пунктом об изменении арендной ставки в большую или меньшую сторону в зависимости от годовых финансовых результатов работы в данном конкретном магазине.
Как отмечают эксперты, теперь в договорах принято указывать число подписанных договоров аренды в момент открытия ТЦ. При нарушении оговоренного количества арендаторов ритейлер вправе не открыться до заполнения объекта либо потребовать снижения арендной платы.
Намек на светлое будущее
Спустя год с начала кризиса, по оценкам специалистов, медленно, но верно ситуация на рынке торговой недвижимости начала выравниваться. "Возросший спрос на объекты торговой недвижимости со стороны потенциальных арендаторов оказался способен остановить процесс снижения арендных ставок", - говорит Анна Ширяева. И в третьем квартале 2009 года, по ее данным, уровень ставок в торговых центрах Москвы стабилизировался после десяти месяцев непрерывного снижения.
Активно продолжается завершение строительства новых торговых центров. К примеру, в конце текущего года в Москве ожидается открытие ТЦ "Золотой Вавилон Ростокино" и ТРК "Город". Весной следующего года будет введен новый ТРК "Гагаринский". По данным Jones Lang LaSalle, на этом объекте уже подписано около 30% договоров с будущими арендаторами, что тоже является неплохим показателем улучшения ситуации на рынке. Ведь еще некоторое время назад ритейлеры отказывались входить в объекты, находящиеся на стадии строительства.
Несмотря на то что на рынке наметилось некоторое улучшение - спрос со стороны ритейлеров увеличился, а доля вакантных мест сократилась, - аналитики пока не спешат давать положительных прогнозов. "Сегодняшняя динамика может нарушиться из-за ухудшения макроэкономической ситуации в России, сопровождающегося ростом безработицы, падением реальных располагаемых доходов населения и, следовательно, большей, чем прогнозировалось, коррекции оборота розничной торговли", - отмечают в своем обзоре аналитики компании "Магазин магазинов" в ассоциации с CB Richard Ellis. Однако если стабилизация в экономике сохранится, то, скорее всего, спрос на торговые помещения будет расти, только вот новых проектов строить девелоперы пока не собираются, и через несколько лет рынок торговой недвижимости опять может столкнуться с дефицитом качественного предложения и повышением арендных ставок.
Ольга Петрова