О. Воронин: "Спрос на поселки эконом-класса выше, чем в прошлом году. Но покупатель стал более осторожным и разборчивым"
В сегменте загородного жилья эконом-класса в Подмосковье специалисты фиксируют рост спроса. Вместе с этим на рынке практически отсутствуют качественные и адекватные предложения. Как выбрать хорошую и недорогую дачу или дом для постоянного проживания, рассказывает генеральный директор компании "Уралдон", выпускающей поселки под брендом "На дачу", Олег Воронин.
- Олег Геннадьевич, расскажите, что представляет собой подмосковный рынок загородного жилья на текущий момент.
- На сегодняшний день рынок поселков эконом-класса можно разделить на несколько составляющих. Самую низкую часть сегмента занимают поселки с "нарезанными" земельными участками и минимальным набором коммуникаций. Такие застройки нельзя назвать цивилизованными, так как в них нет ни единой концепции, ни общего архитектурного стиля. Кроме того, они очень долго застраиваются: уходят долгие годы, пока поселок начинает жить своей нормальной жизнью.
Как правило, из-за того что поселки такого типа находятся в перманентном состоянии строительства, в них нет эксплуатирующей организации, по этой причине инфраструктура функционирует не должным образом. В поселке любого класса стоит трансформаторная подстанция, но для того, чтобы ее содержать, нужен электрик. В современных поселках так скажем советского типа с участками без подряда, никогда не бывает очистных сооружений. Никто не занимается уборкой территории, содержанием дорог. Может быть, эти поселки следует даже вынести за рамки эконом-класса. Это некий особый сегмент стихийной застройки.
Высокая часть сегмента загородного жилья эконом-класса - это организованные поселки, которые застраиваются в единой концепции. также делятся на более бюджетные и на более качественные, которыми, в частности, занимается и наша компания.
Хороший эконом-класс на рынке загородного жилья Подмосковья - это дома из оцилиндрованного бревна, сэндвич-панелей или пеноблока. Но чаще всего это деревянное домостроение, особенно в тех случаях, когда люди покупают загородный дом как дачу. Кстати, дача - это не только "дом на выходные", многие проживают там все лето или переселяют туда родителей.
- Сколько вокруг Москвы поселков эконом-класса?
- В Московской области и прилегающих областях (Ярославская, Калужская и др.) на удалении не более 100 км от Москвы цивилизованных поселков эконом-класса около шестидесяти. Но давайте определимся: в сегменте загородного жилья эконом-класса есть несколько видов покупателей. Первая категория - люди, которые приобретают дома в качестве дачи, и в этом случае, рассматривая предложение, ориентируются на свой кошелек. Они выбирают дом или поселок на любом удалении - от 60 км либо от 100 км - от Москвы, и транспортная недоступность их не очень пугает. Определяющим для таких покупателей является цена объекта.
Вторая категория покупает загородный дом для постоянного проживания, чтобы решить квартирный вопрос. Переселяя на дачу своих родителей, они тем самым преодолевают сразу две проблемы: у них освобождается квартира в Москве и одновременно появляется место для отдыха.
Самое популярное направление на сегодняшний день - Новорижское и Киевское шоссе. Новая Рига - более дорогое, поскольку дальние земли здесь начали развиваться немного раньше. Киевская трасса на сегодняшний день расширяется и находится на завершающей стадии. После того как работы буду завершены, я думаю, что основные пробки по Киевскому шоссе исчезнут.
Из других направлений наиболее развито Ярославское и Дмитровское, где также ведется строительство большого количества поселков.
Выбор направления для дачи во многом зависит от района проживания в столице. Если мы посмотрим на карту Москвы, то увидим, что средний класс проживает на Западе или на Юго-Западе Москвы. Именно поэтому на Юго-Западном направлении в основном и сосредоточены наиболее ликвидные поселки. Ведь москвичей интересует прежде всего транспортная доступность - сколько времени они будут добираться от городской квартиры до своей дачи или загородного дома. Что касается наших объектов, которые расположены на Киевском шоссе, время в дороге занимает около часа. Большинство клиентов как раз и интересует, чтобы в течение часа они смогли оказаться в городе или на даче.
- Что происходит с ценами на "загородку" эконом-класса? Что происходит со спросом? И как смещаются запросы потребителей?
- В связи с кризисом потребительские запросы несколько изменились. Если раньше люди на дальних направлениях спрашивали участки и дома большой площади, то сейчас спрос сместился в сторону дешевых и небольших домовладений. При этом нельзя сказать, что исчез спрос на лесные и прилесные земли, которые у всех застройщиков стоят дороже. Это обусловлено изменением конъюнктуры рынка. Как правило, сейчас покупатели дорогого эконом-класса - это бизнесмены, у которых в данный момент нет возможности извлечь деньги из оборота своего предприятия, чтобы купить бизнес-класс или "элитку", но при этом загородный дом нужен. Причин много: дети, проблема воскресного отдыха, экология...
По нашим наблюдениям, спрос на поселки эконом-класса даже выше, чем в прошлом году. Но покупатель стал более осторожным и разборчивым. Сейчас люди выбирают те поселки, где совмещены низкая цена и высокая степень готовности. Клиент стал обращать внимание на все: какие документы представляет компания, как долго она в этом бизнесе, какой по счету поселок она застраивает. Многие высматривают, куда вложить свои деньги, по полгода, приезжают каждый месяц и фиксируют изменения. Покупают, конечно, там, где темпы строительства выше. Их можно понять, ведь реальную ситуацию застройщика они могут оценить только по косвенным признакам.
При этом большинство покупателей в меньшей степени интересует инфраструктура поселка (не путать с коммуникациями). Многие пессимистично предполагают, что она либо будет сокращена, либо исчезнет из-за экономического кризиса. Здесь, на мой взгляд, все зависит от эффективности застройщика. Ведь на сегодняшний день цена на стройматериалы снизилась, уменьшив себестоимость строительства, что позволило застройщикам предлагать дисконты и специальные условия покупки. Но у этих скидок есть предел. Часто можно услышать мнение, что цены упадут в два-три раза, - тут нужно определиться, о каком сегменте идет речь. Там, где изначально цена была выше себестоимости строительства в несколько раз, они действительно могут уменьшиться, а в проектах, где рентабельность не такая высокая, цены ниже себестоимости не упадут никогда, в частности в поселках эконом-класса. Такой бизнес живет за счет оборота, так как в серьезных поселках эконом-класса большое количество домовладений. К тому же дом эконом-класса строится в течение двух-трех месяцев, что не скажешь о поселках бизнес-класса, где строительство идет около полугода. Застройщик лучше остановит стройку, чем будет продавать ниже себестоимости. Стоит опасаться тех девелоперов, которые реализуют свои дома по заведомо низкой цене, и возникает резонный вопрос: чем будет компенсироваться эта нехватка средств?
- Все-таки, какова средняя стоимость 1 кв. м в поселке эконом-класса?
- На сегодняшний день очень сложно построить поселок с инфраструктурой (дорога с твердым покрытием, водопровод, электросети, связь), чтобы средняя стоимость 1 кв. м в домовладении была ниже 30 тыс. руб. Меньше - не реально из-за затрат на инфраструктуру, строительство самих домов, расходов по продвижению и т.д.
- А сколько в среднем стоит домовладение?
- В наших поселках минимальная стоимость дома с участком составляет 2,8 млн руб. Это участок 12 соток с домом 70 кв. м. Если раньше на 70-метровые дома практически не было спроса, то сейчас он появился. Мы еще зимой предвидели это смещение и подготовили такой экономичный проект. Хотя в основном заказывают дома площадью 100-160 кв. м.
- Вы говорите про поселки, которые строит ваша компания, расскажите о них подробнее.
- В данный момент компания "Уралдон" ведет под брендом "На дачу" строительство поселка Тимашово, который расположен на удаленности около 87 км по Киевскому шоссе - в Боровском районе Калужской области. Рядом расположен уже построенный и заселенный поселок Боровики. Кстати, люди отдают предпочтение этому направлению не только из-за хорошей транспортной доступности, но и из-за большого количества объектов Православной культуры. Для многих это немаловажно. Рядом с Тимашово находится Церковь Рождества Пресвятой Богородицы, некоторые потенциальные покупатели приходят в храм, чтобы познакомиться с местным настоятелем.
Свои поселки мы относим к хорошему эконом-классу с полным набором инфраструктуры. Чем они отличаются от других поселков? Именно инфраструктурой - она соответствует уровню поселков бизнес-класса, которые расположены ближе к Москве. У нас отличные внутрипоселковые дороги, электросети исполнены кабелем (нет столбов), обязательны центральная канализация, газификация и, естественно, центральное водоснабжение плюс общественные объекты.
Немаловажная деталь: для обслуживания всего этого комплекса необходим штат работников. В Боровиках мы уже создали управляющую организацию, которая и занимается всем этим хозяйством. В штате сотрудников есть управляющий, электрик, сантехник и охранники. Наша задача - настроить правильную работу поселка после его сдачи.
- Во сколько обойдется ежемесячная оплата подобных услуг?
- Ежемесячное обслуживание обходится в 4,5 тыс. руб без учета затрат по газу и электричеству. Примерно столько люди платят за квартиру в Москве. В эту сумму входит уборка территории, вывоз мусора и т.д. Можно оплатить и дополнительные услуги. Такие как, например, очистка участка от снега к приезду владельца и контроль за усадкой дома. Я объясню: дома деревянные - ежемесячно происходит усадка, за которой надо следить. Многие не хотят с этим связываться, и мы берем это на себя. Среди дополнительных услуг есть и другие. Например, по уставу, в поселке нельзя пользоваться газонокосилкой в выходные дни, чтобы не мешать соседям отдыхать. Хозяин дома может заказать стрижку газона нашим сотрудникам, которые сделают это в его отсутствие в будни.
- Есть ли у компании планы строительства новых поселков?
- В ближайших планах - строительство поселка Боровики-2. Он расположится на территории в 67 га через перелесок от уже существующих Боровиков. Общее количество домовладений в Боровиках-2 составит более чем 300. Это будет мегапоселок! Здесь уже запланировано строительство обширной инфраструктуры - конно-спортивного комплекса, ресторана и т.д. Большого вложения в инфраструктуру поселка мы сможем добиться не за счет увеличения стоимости одного домовладения, а за счет большего оборота. У нас многие спрашивают, когда мы начнем строительство этого поселка, - как правило, это знакомые и родственники тех, кто живет в уже построенном поселке Боровики. В настоящий момент на рынок не выводятся проекты эконом-класса, уже строящиеся раскупаются, поэтому мы, активно готовим новые проекты.
Также планируется создание единой управляющей компании, которая займется обслуживанием всех наших поселков. Качество обслуживание останется на прежнем высоком уровне (что является исключением на таком удалении от Москвы), а стоимость снизится.
Беседовал Игнат Бушухин