Ю. Локтев: "Политика отказа от кредитов при финансировании строительства стала нашим конкурентным преимуществом"
На вопросы РБК-Недвижимость отвечает генеральный директор ООО "Квартал Эстейт" Юрий Локтев. По его словам, сегодня основное конкурентное преимущество любого застройщика - это его репутация.
- Юрий Борисович, насколько я знаю, ваша компания проводила недавно маркетинговое исследование, в ходе которого выяснила, что сейчас при принятии решения о приобретении квартиры в новостройке у покупателей на первом месте стоит репутация застройщика. С чем это связано?
- Мне кажется, это логично. И раньше наиболее грамотные инвесторы, дольщики придавали наибольшее значение фактору репутации компании, ее надежности. Сегодня с учетом обстоятельств, когда нужно проявлять тройную бдительность, этот фактор выходит на первое место, становится определяющим. Более того, в нынешних условиях я бы настоятельно рекомендовал покупателям приобретать квартиры в новостройках, находящихся на завершающем этапе строительства, или уже готовую недвижимость. Рынок действительно нестабилен и очень сложен, и покупка готового жилья существенно помогает минимизировать риски.
- Как кризис повлиял на финансовое состояние строителей? Ожидает ли отрасль череда банкротств?
- Не секрет, что падение спроса и сворачивание кредитования застройщиков достаточно серьезно осложнили финансовую ситуацию в строительстве. Я думаю, что для всех без исключения компаний наиболее тяжелый период выпал на конец прошлого года, когда кризис активно набирал обороты. Сейчас, мне кажется, многие уже успокоились. Компании начинают совершать соответствующие антикризисные шаги, оптимизировать затраты, пересматривать инвестиционные программы, реструктурировать кредитные портфели. Думаю, что ключевые игроки должны выстоять. Системообразующим компаниям поможет государство. А тех, кто не захотел или не смог адекватно отреагировать на изменение экономических условий, скорее всего, ожидает смена собственников.
- Как вы думаете, последует ли очередная волна обманутых дольщиков?
- Надеюсь, что нет. Сегодня, конечно, очень остро стоит вопрос со своевременностью ввода в эксплуатацию жилых объектов. В принципе, сроки окончания строительства почти всех объектов, которые встретили осень прошлого года на начальной или подготовительной стадии, по объективным причинам будут переноситься. Думаю, что вопрос переноса сроков ввода в эксплуатацию надо обсуждать с дольщиками, с инвесторами за столом переговоров, по-другому эту проблему не решить.
- Вопрос про объемы строительства в Москве и в Московской области. Известно, что в 2008 году построили мало относительно 2007-го, а что будет в 2009-м?
- По последним отчетам московского правительства, новостроек вводится даже больше, чем в прошлом году. Но это, конечно, объекты, начатые еще до кризиса. На самом деле большинство новых проектов сейчас заморожены, потому что нет возможности их финансировать - нет спроса, нет кредитов, а исключительно на свои деньги застройщику "поднять" проект практически невозможно. Поэтому, я думаю, по итогам 2009 года объемы строительства будут значительно снижены. Предположу, что и 2010 год тоже вряд ли порадует статистикой.
- Означает ли это, что цены на недвижимость будут расти?
- Есть различные точки зрения. Рано или поздно цены возобновят рост. Когда этот процесс начнется, сейчас спрогнозировать сложно. Сегодня можно лишь констатировать, что накапливается отложенный спрос. Люди по-прежнему интересуются покупкой недвижимости, но многие ждут дальнейшего падения цен.
С другой стороны, есть целый сегмент инвесторов, которые недвижимость рассматривают как актив. Сегодня что валютный, что фондовый рынки крайне волатильны и непредсказуемы. В этой ситуации недвижимость, которая, на мой взгляд, приблизилась к раскрученному СМИ ценовому "дну", вновь должна стать привлекательным активом. Совсем скоро инвесторы начнут возвращаться на этот рынок, а за ними должны потянуться и остальные покупатели.
Как только цены стабилизируются, как только ценовой тренд снова станет восходящим, накопившийся спрос хлынет на рынок. Боюсь, что повышение цен может быть достаточно резким.
- Юрий Борисович, вернемся к репутации застройщика. Вы сказали, что при выборе квартиры в новостройке следует уделять внимание надежности застройщика. Но это вопрос философский... Что вы вкладываете в это понятие, какие критерии?
- Надежность подразумевает проверку временем и репутацию. Надежный застройщик - это застройщик с большим опытом, стабильный и, безусловно, успешный. В принципе, могу привести в пример группу компаний «Квартал», которая работает на рынке недвижимости уже 16 лет. За это время мы ни разу не сорвали сроков ввода объекта в эксплуатацию и всегда выполняем свои обязательства.
Еще к критериям надежности отнес бы открытость компании: открытость партнерам и клиентам. Если компания надежная, то скрывать нечего.
Надежность застройщика также определяется обеспеченностью собственными средствами, этот вопрос сегодня очевиден как никогда. Многие наши коллеги за последние годы увлеклись экстенсивным развитием, скупая площадку за площадкой на заемные средства. Если компания выходит за пределы разумного кредитования... порой это приводит к плачевным ситуациям.
- Кстати о кредитах. Правда ли, что компания "Квартал" строит только за счет своих средств?
- Не совсем так. Наша компания в этом вопросе с самого начала придерживается стратегии совместного финансирования. То есть, это собственные средства компании и средства инвесторов без привлечения банковских кредитов.
Последние объекты, которые мы недавно ввели в эксплуатацию, в частности, профинансированы на 50% за счет собственных средств. Поэтому сейчас мы находимся в комфортной ситуации, у нас нет кредитных обязательств перед банками, мы можем позволить себе достаточно спокойно пережидать окончание кризиса и уверенно смотрим в будущее.
- "Квартал" всегда отличался качеством строительно-монтажных работ. Какие гарантии, что из-за кризиса планка не будет снижена?
- Мы действительно одна из первых компаний застройщиков, которая стала делать ставку на качество. Причем понятие "качество" рассматриваем в самом широком смысле. Не просто уровень строительно-монтажных работ, а качество взаимодействия с клиентами, качество послепродажного обслуживания, качество работы каждого сотрудника. Мы достаточно требовательны в этом вопросе, и кризис, на мой взгляд, стимулирует такой подход, потому что при низком спросе конкуренция за каждого покупателя только ужесточается. Качеству мы уделяем все больше внимания и ресурсов. Наши последние объекты построены на самом высоком уровне: отделка натуральными материалами фасадов и вестибюлей - мрамор, гранит, дерево, системы водоочистки, контроля доступа, видеонаблюдения, просторные подземные парковки и многие другие элементы, которые, безусловно, будут оценены жильцами этих домов.
- Кстати, машиномест в подземном гараже всем хватает?
- Да. В этих последних домах у нас получается на одну квартиру 3-4 машиноместа - это требование времени.
- Насколько репутация, все время к ней возвращаюсь, помогает продавать сейчас?
- Безусловно, сегодня это один из самых важных факторов. Бренд "Квартал" на рынке узнаваем и уважаем. По нашей статистике, около 70% покупок совершаются клиентами, ранее приобретавшими у нас квартиры, или по рекомендации этих людей. Это очень высокий показатель.
- Что посоветуете вашим коллегам в непростых условиях?
- Я считаю, что большинство моих коллег - люди квалифицированные, профессионалы, поэтому давать им какие-то советы, наверное, не нужно. Хотелось бы всем пожелать хладнокровия и ясности мышления при принятии решений. Ну и, конечно, нам всем - хотя бы немного удачи.