П. Здрадовский: Падение цен на элитную недвижимость в ближайшее время остановится

О том, стоит ли сегодня покупать недвижимость в России с целью инвестиций, а также о том, что будет происходить с ценами на элитную недвижимость, в интервью "РБК-Недвижимости" рассказывает генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский.

- Как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие годы?

- Свой прогноз относительно развития рынка недвижимости в ближайшие годы я бы выразил в нескольких тезисах.

Во-первых, и это самое главное, - победит профессионализм. Произойдет так называемая чистка рынка, в результате которой все любительские девелоперские структуры канут в Лету. На рынке останутся только компетентные и надежные компании.

Во-вторых, серьезные изменения коснутся офисной недвижимости. Часть бизнес-центров, которыми сейчас перенасыщен рынок, будут преобразованы в комплексы многофункционального назначения, в большей степени - жилого назначения. Сегодня предложение на рынке офисной недвижимости в несколько раз превышает спрос, при этом на рынке жилья идет борьба за качественные объекты. Те девелоперы, которые смогут быстро сориентироваться в сегодняшней ситуации и трансформируют пустые бизнес-центры в лофты, смогут спасти свои инвестиции.

В-третьих, ввиду того, что часть строительства жилых домов приостановлена, возникнет дефицит жилья.

- Что происходит с ценами на элитную недвижимость? Значительно ли, на ваш взгляд, в России снизились цены в этом сегменте, или это еще не предел?

- В среднем цены на элитную жилую недвижимость упали на 30-35%. Есть исключительные случаи, когда цены падают до 70%. Но это так называемые "горящие предложения", индивидуальные ситуации, когда собственнику необходимо срочно погасить какие-либо долговые обязательства.

Наши аналитики полагают, что ниже того уровня, до которого предложения по продаже элитных квартир опустились сегодня, они уже не опустятся. Не исключено, что в июне произойдет "отскок". Это связано с предположением многих инвесторов о достижении "второго дна" в июне, а значит, в это время на одну квартиру будет два-три покупателя, поэтому приобретать квартиры и коттеджи целесообразно до начала июня, поскольку, когда на один объект появляется более одного покупателя, цены идут вверх.

Аналитики прогнозируют обесценивание денег, а это значит, что падение цен на элитную недвижимость в ближайшее время остановится, поэтому самые предприимчивые инвесторы не упускают сегодняшней возможности приобрести объекты на дисконтных условиях. Возможно, что пик скупки активов и избавления от денежной массы придется на лето.

- Идут ли владельцы элитных квартир сегодня навстречу покупателю? Какие максимальные скидки были зафиксированы вашей компанией?

- Да, владельцы идут навстречу покупателю, но не всегда. В некоторых случаях владельцы после предложения ряда уступок (в пределах 25%) решают не продавать квартиру, а оставить ее до лучших времен.

- Стоит ли сегодня покупать недвижимость в России с целью инвестиций?

- Конечно, стоит! И не только потому, что есть возможность приобрести недвижимость по сниженной стоимости. Так, приобретая сегодня долю в проектах на демпинговых условиях инвестор выигрывает в трех моментах. Во-первых, он входит в проект, который уже согласован в необходимых инстанциях, соответственно нет рисков препятствий строительству со стороны чиновников. Во-вторых, стоимость строительных материалов и работ сегодня резко снизилась, поэтому строительство можно закончить по заниженным сметам. И в-третьих, после выхода из кризиса инвестор будет владеть продуктом, обладающим конкурентными преимуществами и высоким инвестиционным потенциалом.

- Будут ли еще падать цены на московскую недвижимость?

- В разных сегментах по-разному. Прежде всего, еще будут падать цены на аренду жилых и нежилых помещений. Цены на аренду могут упасть в два раза по сравнению с докризисными.

- Какой сегмент недвижимости упадет в цене сильнее, и когда, на ваш взгляд, рынок нащупает "дно"?

- Сильнее всего упадет в цене нежилой и неликвидный сегмент. То есть некачественные помещения коммерческого назначения.

"Первое дно" мы уже прошли - рынок недвижимости нащупал его в декабре 2008-го. В связи с отложенным спросом многие покупатели решили, что предложенные цены - это еще не предел, и настоящее дно, когда цены опустятся на минимальный уровень, будет в феврале. Те, кто оказался более предприимчивым и расчетливым - сделали свои покупки в декабре по самым низким ценам, когда рынок был охвачен паникой. В феврале на одну такую квартиру уже было два клиента. Соответственно, произошел "отскок". Например, если в декабре продавцы одного из самых известных элитных домов реализовывали квартиры по 12 000 долларов за 1 кв. м, то уже в феврале цена выросла до 15 000 долларов, а в марте - до 18 000 долларов. Похожая тенденция наблюдается и сейчас. Многие инвесторы ждут лучших условий и предпочитают совершить инвестиционные сделки в июне, а это значит, что на один товар будет приходиться два-три инвестора. Поэтому будет ли "второе дно" - вопрос. Не исключено, что в Москве "дно" в сегменте элитной жилой недвижимости уже пройдено.

- Снизилась ли стоимость аренды квартир в кризис? Какие квартиры подешевели сильнее: элитные, бизнес-класса или экономкласса?

- Так как мы занимаемся арендой квартир только в элитном сегменте, то мы можем дать оценку именно по рынку аренды элитного жилья.

В среднем ставки аренды элитного жилья в Москве снизились на 30%, и еще ожидается снижение до 50%. В отдельных случаях арендодатели готовы идти на дополнительное снижение цены, всё зависит от многих факторов: личная симпатия к потенциальному арендатору, срок аренды, количество проживающих и их требования/пожелания.

Спрос на аренду элитной недвижимости снизился лишь в самом дорогом сегменте, к которому относятся квартиры класса люкс в клубных домах элитных районов Москвы. Что касается аренды элитных квартир бизнес-класса и премиум-класса, то тут спрос, напротив, немного увеличился. Большинство клиентов, арендовавших квартиры класса люкс в клубных домах Остоженки и других элитных районах, "затянули пояса" и проявили интерес к менее дорогим квартирам, порой даже с меньшей площадью и дальше от центра.

- Согласны ли вы, что спрос сместился в сторону вторичного рынка? Будут ли продавцы снижать цены на новостройки, чтобы вернуть интерес покупателей?

- Да, согласен. Соотношение спроса по всему рынку элитной недвижимости составляет на сегодняшний день 99% к 1%, где 99% от всего объема рынка - это вторичный рынок, и 1% - новостройки.

Новостройки, в которых сейчас покупают квартиры, - это уже построенные дома, где исключен риск незавершенного строительства, поэтому аналитики сегодня приравнивают завершенные новостройки к вторичному сегменту.

Вряд ли продавцы новостроек будут снижать цены. Скорее всего, они направят все силы на то, чтобы закончить новые объекты, провести качественную отделку мест общего пользования, по возможности выполнить отделку квартир, а также привести в порядок документы. Только в этом случае гарантирован успех и возврат интереса со стороны покупателей.

- Какие страны вы посоветуете россиянам рассматривать для инвестиций, чтобы приумножить свой капитал сегодня?

- Как я уже говорил, сегодня целесообразно вложение денег в российскую недвижимость.

Если говорить о зарубежном рынке, то я бы посоветовал Черногорию. На сегодняшний день это достаточно привлекательная страна как для девелоперов, так и для покупателей недвижимости. Для девелоперов она привлекательна своей "открытостью" и востребованностью со стороны потенциальных покупателей и является очень хорошей альтернативой таким направлениям, как Турция и Болгария. Кроме того, серьезным плюсом для девелоперов является легкость получения исходно-разрешительной документации на строительство и прозрачная процедура согласования. Для потенциальных покупателей недвижимости из числа россиян Черногория привлекательна родством культуры, доброжелательностью к русским и высоким уровнем безопасности по сравнению с другими европейскими странами.