Строительный рынок живет на бомбе

Федеральные органы в последнее время усилили давление на строительный рынок – пока оно ощущается со стороны экологической службы Минприроды. Последняя не выдает заключений, позволяющих начать строительство, как сообщали некоторые СМИ, в результате чего столичный строительный рынок уже частично парализован. Как полагают некоторые участники рынка, вслед за Минприроды на строительный рынок могут обратить внимание налоговые органы. Последствия этого будут абсолютно непредсказуемы, поскольку там используются самые разнообразные схемы для оптимизации налогообложения.

Опасность для строительного рынка со стороны экологических служб заключается в следующем. Любая стройка требует получения соответствующего экологического разрешения. Теоретически без него строительство начинать нельзя, практически – именно так все и делают: сначала начинают строить, потом получают разрешение. До сих пор на это смотрели сквозь пальцы. Однако уже сейчас начали появляться прецеденты замораживания строительства по причине нехватки тех или иных документов. Например, было заморожено строительство дома на Новослободской улице, возводимого СУ-155. Первоначально, строго говоря, оно было заморожено из-за отсутствия согласования с Мосгорэкспертизой. 10 сентября данное согласование было получено, однако строительство дома так и не началось, хотя компания убеждала своих покупателей, что техника появится на площадке со дня на день. Для начала строительства этого дома СУ-155 не хватает еще и экологической экспертизы, о чем и сказано в выданном Мосгорэкспертизой согласовании. Очевидно, государство решило выполнить давнюю угрозу и навести, наконец, порядок в строительной отрасли. Первым шагом стал контроль за соблюдением условий для начала строительства. Вторым, по логике, окажется наведение порядка в налогообложении. Это может стать серьезной проблемой для строителей, поскольку нынешний строительный бизнес целиком и полностью построен на схемах налоговой оптимизации.

Например, как рассказал RBC Daily один из покупателей квартиры в злополучном доме на Новослободской, продажа жилья осуществлялась по очень запутанной схеме. Собственно продажей занималась риэлторская компания «Азбука жилья» при СУ-155, сами квартиры первоначально были оформлены на Коммандитное товарищество "СУ-155" и Компания". Впоследствии права были переуступлены некой фирме под названием «Фарнацис». «За это переуступку прав мы заплатили 1600 долларов», – говорит один из покупателей. При этом у всех, приобретавших квартиру, на руках находится вексель, который свидетельствует о намерении фирмы заключить с покупателем договор на ее продажу в будущем. Зачем необходимо было переуступать права одной компании другой и почему за это заплатили покупатели квартир, в СУ-155 выяснить не удалось – телефон не отвечал. Впрочем, подобные схемы используются практически всеми строительными компаниями и преследуют две цели. Первая цель состоит в оптимизации налогообложения, вторая – в заботе о добром имени головной компании.

«Создание большого количества ООО, действующих в рамках единой строительной компании, преследует цель оптимизации налогообложения, – сказал RBC Daily один из аналитиков рынка недвижимости. – Было бы логично, если бы продажей квартир занималась та компания, на которую оформлен договор аренды земли под строительство. В этом случае схема была бы понятна для покупателей. На деле всё происходит по-другому. Инвестиционные права оформлены на одну компанию, аренда земли – на другую, деньги за проданное жилье получает третья компания. Причем в итоге деньги от многочисленных переуступок могут оказаться в каком-нибудь оффшоре, о котором первоначально покупателю никто не скажет. Внутри данной цепочки фирм заключается целый ряд соглашений об оказании услуг. В итоге вся прибыль компании оказывается якобы уплаченной за услуги этим фирмам и переходит в разряд себестоимости. Таким образом, налогооблагаемая база по налогу на прибыль может быть сведена к нулю». Коммандитное или простое товарищество в данной цепочке используется для ухода от уплаты НДС, поскольку оно не является юридическим лицом, а значит, не может и платить. «Путем раздувания смет на строительство за счет перекачки денег через большое количество фирм прибыль компании сводится к минимуму, – говорит аналитик. – Строго говоря, это легальная схема, однако все заключенные договора должны соответствовать гражданскому кодексу». Уход от налогообложения является главной, но не единственной задачей использования цепочки из различных ООО в строительном бизнесе. Второй задачей является забота о добром имени головной организации.

«Чтобы в случае возникновения проблем со строительством того или иного дома доброе имя головной конторы на оказалось замаранным, договор с покупателем оформляется на какую-нибудь другую фирму, – говорит аналитик. – Кроме того, это помогает также защититься финансово. В случае подачи судебного иска покупатель может выиграть, но получить свои деньги назад шансы будут невелики. Фирма, от имени которой заключается договор, имеет небольшой уставный капитал и никаких активов на балансе. В случае возникновения проблем ее вообще можно бросить». Другой участник строительного рынка сообщил RBC Daily, что известны случаи, когда люди не могли получить свои деньги назад. «Например, в Восточном округе исчезла компания, которая строила три дома, – говорит участник рынка. – Инвестиционные права приобрела другая строительная компания, которая не несла никаких обязательств перед дольщиками, поскольку последние заключают договор соинвестирования, а значит, принимают на себя все риски. Впоследствии бизнесмен, фирма которого обанкротилась, говорил, что он не собирался этого делать, просто так сложились обстоятельства». Участники рынка утверждают, что существует очень мало людей, которые, начиная строить дом, сразу же планируют мошенничество, многие просто становятся жертвами обстоятельств. А сложная цепочка из нескольких ООО позволяет строительным конторам страховаться и от таких обстоятельств: в случае невозможности исполнения обязательств крупная строительная компания оказывается ничего не должна, а с ООО, являющегося элементом цепочки, как уже говорилось, ничего получить невозможно. Эксперты утверждают, что таким образом работает весь рынок, и в случае заинтересованности данными схемами со стороны налоговых органов может возникнуть очень неприятная для всего строительного комплекса ситуация. Особенно сложно разрешать данные проблемы будет в связи со спадом на рынке недвижимости, когда многие проекты уже и так фактически не реализуются. Так, например, RBC Daily не раз писала о ситуации вокруг сноса школы на улице Алабяна, для того чтобы компания «Баркли» смогла построить на этом месте элитный дом «Мономах». Школа была снесена еще весной, однако на строительной площадке до сих пор так ничего и не происходит.

Иван Трегубов