ДИПС разгонит риэлторов

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) намерен отказаться от услуг оптовых покупателей жилья и начать продавать квартиры напрямую населению. Об этом сообщил на прошлой неделе глава столичного стройкомплекса, ныне также занимающий должность руководителя ДИПСа Владимир Ресин. Таким образом, по словам г-на Ресина, стоимость квартир для рядовых москвичей может быть снижена. Эксперты называют эти слова лукавством и считают, что речь идет в первую очередь о перераспределении прибыли в пользу ДИПСа. Для уполномоченных компаний-риэлторов, продающих квадратные метры ДИПСа, эта новость стала неожиданной.

В настоящий момент ДИПС реализует имеющиеся у него квартиры двумя способами: через уполномоченных риэлторов, общим числом 17, и через собственный центр продаж. В числе уполномоченных риэлторов – как крупные компании, работающие на всем рынке недвижимости, вроде МИАНа и «Миэля», так и компании, занятые исключительно продажей жилья, инвестором которого выступает ДИПС. «Один раз в два года департамент проводит открытый конкурс на определение уполномоченных риэлторских фирм, – сообщили RBC Daily в ДИПСе. – Основным условием конкурса является реализация определенного количества жилой площади в установленные сроки на одном из объектов департамента». По мнению ДИПСа, Владимир Ресин, говоря об отказе от оптовых продаж, имел в виду отказ от таких продаж юридическим лицам, а не приобретение больших объемов жилья по оптовым ценам или со скидкой. «Мы не ограничивали юридические лица в вопросе приобретения жилья, однако ввиду эффективности работы единого центра продаж департамента и уполномоченных риэлторов постепенно отходим от практики продажи жилья оптом, – заявили в ДИПСе. – Розничная продажа оказывается выгоднее и городу, и москвичам. Индивидуальные продажи позволяют покупателям приобретать жилье «из первых рук», без лишних наценок».

Впрочем, опрошенные RBC Daily эксперты оказались не очень высокого мнения о работе единого центра продаж департамента. «Пару лет назад ДИПС с помпой объявил о создании единого центра продаж, – сказал RBC Daily аналитик рынка Юрий Кочетков. – Этот центр должен был заменить собой продавцов, однако прошло два года, а продавцы никуда не делись. Это показало слабость самой системы продаж ДИПСа по сравнению с профессиональными риэлторами. Кстати, такая ситуация характерна практически для всего столичного стройкомплекса, за единичным исключением. Теперь ДИПС собирается снова попробовать продавать все через свой центр». Владимир Ресин в своем выступлении подчеркнул, что отказ от оптовой продажи жилья позволит сделать жилье более доступным для рядовых москвичей, поскольку им не придется переплачивать комиссию продавцу, которая включена в цену. Однако сам ДИПС, по сути, опровергает эту информацию. «Департамент – не торговая, а инвестиционная структура, – сообщили в ДИПСе. – Поэтому мы ничего не имели против продажи больших объемов. Но в этом случае из оборота выпадают сразу несколько квартир по фиксированной цене, и на них не будет распространяться график повышения цен». Из данного утверждения следует, что речь идет не о том, чтобы сделать жилье более доступным, а о перераспределении прибыли. Эксперты придерживаются такого же мнения. «ДИПС иногда действительно выставлял более низкие цены, но он мог это делать за счет больших объемов продаваемого жилья, – считает Юрий Кочетков. – Но как только он оказывался в благоприятной рыночной ситуации (без конкурентов), он тут же выставлял высокие цены. Намерение сдержать цены посредством отказа от услуг оптовых покупателей нереально».

Вице-президент риэлторской компании «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский также полагает, что речь идет о перераспределении прибыли. «Продажи больших объемов на стадии строительства были связаны с желанием инвестора уменьшить риски, переложив часть их на соинвесторов, – сказал он RBC Daily. – А также с желанием удешевить кредиты. Это касается не только ДИПСа – такая ситуация характерна для всего рынка. Однако необходимо учитывать, что любое движение ДИПСа оказывает большое влияние на весь рынок, поскольку департамент контролирует 40% инвестиционных контрактов в Москве». Михаил Гороховский утверждает, что ДИПС уже предпринимал подобные шаги: например, перед кризисом 1998 г. он отказался продавать большие объемы жилья. Правда, это было сделано путем резкого увеличения цен до уровня, на котором оптовым перепродавцам стало невыгодно покупать. Такая же ситуация, по данным г-на Гороховского, была в 2001 г. Однако на этот раз ДИПС попал в общую тенденцию. «Желание ДИПСа отказаться от услуг оптовых покупателей, приобретающих жилье на стадии строительства, отражает общую тенденцию рынка, – считает Михаил Гороховский. – В дальнейшем доля квартир, продаваемых на стадии строительства, будет постепенно уменьшаться». По мнению г-на Гороховского, принятое ДИПСом решение отразится на доходах оптовых покупателей – они перераспределятся в пользу физических лиц, также занимающихся приобретением недвижимости на ранних сроках строительства с целью дальнейшей перепродажи в расчете на рост цены по мере строительства.

По мнению экспертов, отказаться от услуг оптовых перепродавцов, которые, по сути, выступали соинвесторами, выкупая площади на ранних сроках строительства, тем самым финансируя его продолжение, ДИПСу позволило наличие финансовых ресурсов. «Раньше у ДИПСа не было средств, – говорит Михаил Гороховский. – Теперь они смогли привлечь кредиты, что и позволило им начать продавать жилье на более поздних сроках строительства». Естественно, продажа на более поздних сроках приносит большую прибыль за счет возможности продажи по более высокой цене. Уполномоченных риэлторов ДИПСа, впрочем, заявление Владимира Ресина не пугает. «По нашим сведениям, сотрудничество нашей компании с ДИПСом сохранится и в будущем, – сказал RBC Daily руководитель пресс-службы компании «Миэль-Недвижимость» Игорь Ладычук. – Никаких изменений не предвидится. Эффективность нашей совместной работы устраивает и ДИПС, и риэлторов». Компания «МИАН» от комментариев по данному вопросу отказалась.

Елена Тофанюк