Питерский рынок недвижимости пойдет по московскому пути

По информации RBC Daily, крупнейшие девелоперы и застройщики Санкт-Петербурга недовольны правилами игры, установленными на рынке новой администрацией. Они полагают, что предпринимаются попытки переделить рынок строительства в пользу новых игроков. В качестве аргумента девелоперы приводят изменившиеся условия конкурса и рост ставки аренды земли под застройку. Участники рынка требуют наведения порядка и пугают ростом цен на петербуржскую недвижимость. Впрочем, их претензии обусловлены скорее ужесточением требований к строителям, которое и было принято застройщиками за попытку передела рынка.

Собственно, весь конфликт между администрацией Санкт-Петербурга и застройщиками крутится вокруг изменения условий предоставления земельных участков. Девелоперы жалуются, что работавшая при губернаторе Яковлеве система распределения земельных участков через инвестиционно-тендерную комиссию с приходом к власти нового губернатора была упразднена. Взамен ее, как и декларировала Валентина Матвиенко в своей предвыборной программе, была введена система торгов. Данная система, согласно задумке правительства, должна была повысить прозрачность и увеличить поступления в бюджет. «Так как подготовленных участков для проведения торгов не было, был введен термин "короткий пакет", который включал минимум разрешительной документации и противоречил Земельному кодексу РФ. Система торгов так и не заработала в полном объеме, так как строители отказались приобретать "кота в мешке"», – утверждают питерские девелоперы. По мнению собеседников RBC Daily, на конкурсы выставляется слишком мало площадей по сравнению с ресурсной базой, а это повышает конкуренцию и неоправданно завышает цены на землю. Также не устраивает участников рынка недвижимости Санкт-Петербурга новая «тенденция» в проведении торгов Фондом имущества города – разбивка единого участка земли на множество мелких кусков.

«Если при работе инвестиционно-тендерной комиссии еженедельно распределялось 15-20 участков, то с июля по октябрь 2004 г. через торги было продано порядка 20 участков, которые приобрели малоизвестные строительные компании с московским капиталом, – жалуются питерские строители. – Последствия провала в предоставлении земельных участков жители города почувствуют в 2006 г., когда возникнет дефицит нового жилья и, как следствие, подорожает квадратный метр. По стратегическим планам развития города в 2004 г. должны были ввести 2 млн кв. м жилья, но, как признают чиновники, на эту цифру выйти уже не получится. Так, в январе - августе 2004 г. ввод жилья уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. на 12,8%. В 2006 г., при планах правительства – 3 млн кв. м жилья, будет построена едва ли половина намеченного». Таким образом, питерские застройщики обвиняют новую администрацию в лоббировании интересов "своих" компаний, в чью пользу она якобы собирается переделить рынок, и пугают ростом цен. Как сообщил RBC Daily президент Лиги управляющих и девелоперов Александр Гришин, суть конфликта сводится к тому, что правительство Санкт-Петербурга повысило арендные платежи за землю под строительство и пересмотрело сроки их уплаты. «Ранее цена аренды земли (отчисления на инфраструктуру) составляла 50 долларов за квадратный метр возводимого здания – правительство заявило, что цена будет не менее 80 долл., - сказал он. - Сейчас же строительные компании менее 100 долл. за квадратный метр не платят, а в некоторых случаях стоимость доходит до 150-200 долл. за квадратный метр».

Однако, по мнению г-на Гришина, больше всего инвесторов напугало даже не увеличение стоимости аренды, а изменение схемы ее уплаты. «Раньше уплата аренды была привязана к срокам окончания строительства, – говорит Александр Гришин. – Теперь же ее необходимо платить ежемесячно. А это приводит к тому, что строители несут убытки. Многие не могут за шесть лет (срок, на который дается питерская земля в аренду под строительство. – RBC Daily) построить здание, и это зачастую не является виной строителей. Им необходимо провести очень сложные согласования с энергосистемой по вопросу подключения к электросети, и прочее. В итоге получается, что дом еще не начал строиться, а деньги уже заплачены. Соответственно, строители несут убытки». Инвесторы, по словам г-на Гришина, напуганы и требуют «наведения порядка» в деле распределения участков под застройку. Как сообщил он RBC Daily, девелоперы Санкт-Петербурга готовят соответствующее обращение к властям, угрожая ростом цен, если условия работы для них не будут смягчены. Однако администрация Петербурга, похоже, не настроена идти навстречу инвесторам, полагая, что со временем все привыкнут работать по-новому. Александр Гришин тем не менее считает, что инвесторам все же удастся пролоббировать смягчение условий выделения участков. «Вряд ли питерские застройщики будут приобретать участки по новым правилам», – предполагает он.

Впрочем, эксперты и аналитики считают, что рост цен на жилье в Санкт-Петербурге все же будет. Но он будет лишь отчасти обусловлен новыми правилами предоставления участков под застройку. Так, г-н Гришин говорит, что, скорее всего, цены на жилье вырастут именно на ту сумму, на которую увеличились отчисления на инфраструктуру. Участники рынка говорят, что в таких условиях их рентабельность слишком мала и составляет всего 20%. Таким образом, правительство Санкт-Петербурга изымает сверхприбыли у строителей, что, естественно, не может устраивать последних. По всей видимости, именно это и заставляет их писать обращения и повышать цены на жилье. Впрочем, согласно оценкам управляющих компаний, рост цен на жилье в Санкт-Петербурге до конца года может составить 30%, то есть, по сути, аналитики ждут повторения истории московского рынка недвижимости, который в прошлом году вырос более чем на 40%. В настоящее время рост цен на питерское жилье составляет 2% в месяц.

Елена Тофанюк