ФАС начала борьбу со строительной монополией
Федеральная антимонопольная служба готовит поправки, в соответствии с которыми вся земля под какое бы то ни было строительство должна будет распределяться только через аукционы. Об этом в понедельник в ходе конференции «Инвестиции в российский рынок недвижимости» сообщил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости и ЖКХ ФАС Михаил Евраев. В настоящее время земля под коммерческое и промышленное строительство распределяется целевым образом. Именно распределение земли на бесконкурсной основе ФАС считает главной проблемой всего рынка недвижимости.
В настоящее время ФАС удалось добиться того, что участки под жилую застройку будут распределяться на конкурсной основе. Соответствующий закон вступит в силу с 1 октября 2005 г. «Мы выяснили, что 98% земельных участков под строительство распределяется на бесконкурсной основе, – заявил Михаил Евраев. – Таким образом, налицо монополизация рынка. Земельные участки получают строительные фирмы, которые аффилированы с органами власти. Поэтому строители из Нижнего Новгорода не могут строить в Москве, и, наоборот, московские строители не могут вести свою деятельность, например, в Чебоксарах. Это своеобразные закрытые строительные клубы».
Напомним, что борьба с монополизацией строительного рынка была объявлена важной задачей на пути к созданию рынка доступного жилья. Строители на это резонно отвечали, что в стране действует огромное количество строительных компаний, в одной Москве их десятки, следовательно, ни о какой монополии речь идти не может. «В Москве земельные участки под застройку распределяются через аукционы, проводимые Тендерным комитетом с прошлого года, - сказал RBC Daily Владимир Фомин, официальный представитель группы компаний СУ-155. - Статистика Тендерного комитета свидетельствует о том, что в аукционах участвуют и побеждают как крупные московские строительные компании, например, «Интеко», «ДСК-1», МПСМ, «С-Холдинг», так и неизвестные фирмы, что свидетельствует об определенной прозрачности и демократичности процедуры и ведет к усилению конкуренции в сфере строительства. Максимальная цена, предложенная участником аукциона, является единственным фактором, по которому определяется победитель». Тем не менее ФАС нашла монополию на строительном рынке.
Бороться с монополией будут с помощью тендеров: с 1 октября этого года вся земля под жилищное строительство станет распределяться через конкурсные торги. Москва, кстати, уже давно провозгласила курс на тендеры. Как сообщил в понедельник первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк, в этом году городской бюджет от продажи прав на реализацию инвестиционных проектов, то есть от продажи земельных участков под различную застройку, должен получить 10 млрд руб.
Другие муниципальные образования, которые после завершения реформы местного самоуправления будут основными субъектами земельного рынка, распределяющими права на застройку, не очень расположены к тендерной системе. Их основным аргументом является опасение роста цен на конечный продукт в результате введения конкурсной системы распределения участков под застройку. ФАС с этим аргументом не согласна. «Цена реализации квадратного метра никак не связана с его себестоимостью, – подчеркнул Михаил Евраев. – Мы рассчитываем, что в результате вступления в силу закона количество участков, которые получают «свои» компании, будет снижаться».
Впрочем, с 1 октября этого года конкурсное распределение земли вводится только в жилищном строительстве. Земля же под коммерческое и промышленное строительство по-прежнему распределяется и в ближайшее время будет распределяться целевым образом. Правда, ФАС намерена решить и эту проблему. «Мы готовим поправки, в соответствии с которыми вся земля будет распределяться через конкурсы и тендеры, – сообщил Михаил Евраев. – Мы планируем в течение года-полутора лет завершить эту работу и добиться распределения всей земли на конкурсной основе». Впрочем, участники рынка сомневаются в том, что перевод распределения земли на тендерные рельсы принесет плоды. «Конкурсы проводятся и сейчас, – сказал RBC daily инвестиционный аналитик компании «Система-Галс» Александр Гаврилин. – Но все знают, как устраиваются эти конкурсы, – их условия формируются под заранее известного «победителя». Причем «победитель» узнает о конкурсе за полгода. Все это время он занимается подготовкой, согласованием проекта с конкурсной комиссией. А за месяц до его проведения объявление публикуется в печати. Таким образом у остальных претендентов просто не оказывается времени на подготовку».
При этом, по словам Александра Гаврилина, часто организаторы конкурса выставляют довольно расплывчатые условия. «Например, не кто больше заплатит, а кто предложит лучший проект, – говорит г-н Гаврилин. – Кроме того, нельзя исключать ситуацию, когда конкурс выигрывает фирма-однодневка, которая впоследствии не исполняет свои обязательства. Для того чтобы отсеять таких, вводятся предквалификационные требования, которые учитывают опыт работы конкурсанта на рынке. Но нельзя же исключать ситуацию, когда в конкурсе участвует компания, созданная специально для реализации данного проекта и, соответственно, не имеющая какой-либо истории». Впрочем, как заявил Михаил Евраев из ФАС, предквалификационные требования будут полностью исключены из системы конкурсов. «Вряд ли конкурсная система уменьшит степень монополизации рынка, – уверен Александр Гаврилин. – Новым игрокам очень трудно пробиться на этот рынок».
Впрочем, на земельном рынке в последнее время появилась новая тенденция, которая способна перечеркнуть все потуги правительства по созданию прозрачного рынка земли. «Органы власти, а именно прокуратура, начали оспаривать сделки с землей, которые были заключены в начале или середине 90-х годов, а иногда и в начале 2000-х, – заявил в понедельник партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Андрей Гольцблат. – При этом ряд сделок действительно уязвим: в то время земельное законодательство было непрозрачным». Этот процесс может совсем отпугнуть инвесторов, не любящих подобные риски, от российского рынка недвижимости.
Елена Тофанюк