Дачи не дают в собственность
На прошлой неделе правительство России так и не смогло рассмотреть вопрос об упрощении оформления в собственность граждан объектов недвижимости, а именно земельных участков и строений, возведенных на них (дач, гаражей и сараев), – то ли времени не хватило, то ли не знают, как к этому подойти. Внимание министров на эту проблему обратил Владимир Путин, посвятив ей в ежегодном послании целых два абзаца. В отличие от правительства, у депутатов Госдумы есть законопроект, благодаря которому время оформления бумаг на собственность должно сократиться в несколько раз. Но кабинет министров не спешит его рассматривать. Как считают юристы, любые попытки улучшить ситуацию в вопросах оформления недвижимости в собственность в настоящее время обречены на неудачу. Примером тому может послужить последняя реформа в системе регистрации и учета недвижимости – после нее очереди к регистраторам увеличились в несколько раз.
«Надо помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты жилой недвижимости, а именно гаражи, жилье, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки», – такую мысль Владимир Путин высказал в своем последнем послании Федеральному собранию. По мнению президента, «такой порядок легализации должен быть максимально прост для граждан, а само оформление документов не должно создавать для них лишних проблем. Это, кстати, даст и такие дополнительные возможности, как законная передача имущества в наследство, получение кредитов в банках под залог данного имущества».
Проблема с оформлением прав на недвижимость возникла не вчера и не позавчера. История эта тянется с конца 80-х – начала 90-х годов, когда россияне всем миром бросились приобретать земельные участки и строить на них дачи. Земля тогда не стоила ничего, да и права частной собственности на нее как такового еще не было, оно заменялось суррогатами типа «пожизненной аренды». Строить на приобретенном земельном участке люди могли что угодно и как угодно, это тоже, в общем-то, не регламентировалось никакими правилами.
После 2001 г., когда был принят Земельный кодекс РФ, участки при покупке стали оформляться в собственность, но строить на них по-прежнему продолжали без всяких разрешений. В результате в настоящее время большинство земельных участков и строений, на них расположенных, с юридической точки зрения являются незаконными, так как у них нет свидетельства о государственной регистрации. С этой недвижимостью, соответственно, нельзя совершать никаких операций – ни продать, ни купить, не подарить, ни передать по наследству. Брать налоги с нее, кстати, также нельзя. Регистрация в собственность таких участков и строений тоже представляет определенную трудность, так как доказать свое право на них можно только через суд. После этого «счастливому» собственнику приходится месяцами собирать справки и согласования, чтобы наконец получить свидетельство о госрегистрации своей недвижимости.
Как решить проблему и дать россиянам возможность без особых усилий оформить свое право на недвижимость, которая фактически находится в их собственности, в правительстве РФ, судя по всему, даже не представляют. Предложения Министерства экономического развития и торговли отменить судебное оформление права собственности на дома, построенные на «законных» участках, а для оформления права собственности на «незаконные» участки создать специальные положения в законе, проблему не решат. В разговоре с RBC daily партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский пояснил, что основная проблема тех, кто приобрел земельный участок или дачу десять лет назад, и тех, кто занимается этим сегодня, заключена в сборе всех необходимых документов и справок на оформление собственности. «Для частного лица это может стать настоящим кошмаром. Людям месяцами приходится ходить из кабинета в кабинет, и почти везде услуги необходимо оплачивать, – рассказал он. – Чтобы зарегистрировать право на земельный участок, нужно получить кадастровый план. Чтобы получить кадастровый план, нужно провести кадастровый учет. Для кадастрового учета необходимо провести межевые работы. Стоимость кадастрового учета и подготовка плана может обойтись частнику в сумму, сопоставимую с ценой его участка».
С постройками такая же «головная боль»: чтобы оформить собственность, нужно месяцами обивать пороги БТИ и платить немалые деньги для того, чтобы только получить техпаспорт на постройку. Кстати, каркасные или щитовые домики без фундамента или строительные бытовки, которые многие дачники используют в качестве дома, недвижимостью не являются и их оформлять не надо.
Депутаты Государственной думы тоже считают, что для облегчения жизни владельцев земельных участков и загородных домов нужно сократить процедуру оформления документов на недвижимость. «Мы этим вопросом занимаемся в течение нескольких лет. Один из думских законопроектов, направленных на упрощение оформления в собственность объектов недвижимости, лежит в правительстве целый год – до него у министров все руки не доходят», – рассказал RBC daily председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. По мнению депутата, для того чтобы решить проблему, нужно изменить несколько основополагающих моментов, из-за которых оформление собственности на недвижимость превращается в «хождение по мукам». «Самая большая проблема заключается в том, что в России в настоящее время разорвано правовое пространство: земля находится в одном правовом поле, объекты недвижимости – в другом», – пояснил Виктор Плескачевский.
Фактически люди вынуждены два раза регистрировать свою недвижимость: сначала землю, потом строения. При этом требования к оформлению прав на участки и дома разные, но и в том, и в другом случае приходится собирать массу документов. «Если перевести всю недвижимость – и строения, и земельные участки – в одно правовое пространство, чтобы они подчинялись одному закону, то время и финансовые затраты на регистрацию недвижимости сократятся как минимум в два раза», – уверен депутат.
Большую неразбериху при оформлении госрегистрации на недвижимость вносят и власти. В России, как известно, существует три ветви исполнительной власти: федеральная, региональная и местная. «Между ними идет борьба за разграничение собственности на землю, постоянный спор, кто должен получать деньги при ее оформлении в частную собственность, – считает г-н Плескачевский. – Нужно наконец решить: кто именно – федеральный центр, регионы или муниципалитеты – будут заниматься продажей земли в частную собственность и получать деньги за оформление госрегистрации на недвижимость». Как потом различные уровни власти будут делить деньги между собой – дело второстепенное, оно простых людей не касается.
И последний фактор, по мнению депутатов, удлиняющий процедуру и увеличивающий стоимость оформления госрегистрации. «В нашем праве существует множество ненужных требований по индивидуализации объекта при его оформлении в частную собственность», – пояснил г-н Плескачевский. Все перечислять слишком долго, но вот один весьма показательный пример: при оформлении документов нужно получить справку о составе почвы земельного участка. «Зачем? – удивляется депутат. – Мы считаем, что для индивидуализации объекта вполне достаточно знать его физические свойства: размер, расположение и так далее».
С регистрацией строений тоже не все просто: в России нет единого подхода к тому, что является индивидуальными признаками объекта. Это дает чиновникам право выдвигать несуразные требования, например, чтобы был описан чердак или подвал. «Нужно разработать минимальные признаки индивидуализации объектов недвижимости – земли и строений», – считает В. Плескачевский. Тогда, по мнению депутата, люди не будут зависеть от чиновников и их фантазии. «Все наши предложения в конце концов сводятся к одному: у россиян есть право собственности на недвижимость. Мы предлагаем дословно расписать, как они могут его реализовать при минимальных усилиях со своей стороны», – пояснил депутат. По его словам, после принятия соответствующих думских предложений время оформления документов на недвижимость сократится во много раз – с нескольких месяцев до нескольких дней.
Со своей стороны Виталий Можаровский не уверен, что эти изменения окажутся действенными. «При той системе регистрации и учета недвижимости, которая существует в России, мне сложно представить, что что-то можно сделать для упрощения процедуры оформления документов», – считает он. Единственное, что реально сможет немного сократить время, которое требуется на оформление документов, по мнению юриста, – это увеличение числа регистраторов. «Тогда хоть очереди к ним станут меньше», – надеется г-н Можаровский.
К сожалению, в России все происходит с точностью до наоборот. После реорганизации службы регистрации и учета недвижимости, которая перешла «под крыло» федеральных властей, число регистраторов резко сократилось. Многие опытные специалисты, которые знают все тонкости оформления документов на недвижимость, ушли, так как их зарплаты существенно снизились. Реорганизация, которая должна была наладить работу службы, ударила по ней же: очереди к регистраторам стали длиннее, времени и нервов на оформление документов теперь требуется значительно больше.
Ирина Мандрик