Где взять доступное жилье?

Неизвестно, специально ли конференция Росстроя "Доступное жилье для россиян: перспективы" была приурочена к годовщине с того самого дня, как с высоких трибун в народ была запущена надежда на то, что жилье в России может подешеветь. Или это не юбилей, а случайное совпадение? Но как бы то ни было, есть повод вспомнить, как это все начиналось.

А начало было следующее. Услышав, что под контролем государства создается специальная программа по созданию рынка доступного жилья, народ засел в ожидании легкой доли. В смысле, низких цен на кв. м и публичной порки тех монополистов от недвижимости, которые эти цены взвинтили. Тогда-то рынок жилой недвижимости и столкнулся с таким понятием, как отложенный спрос. Но шли месяцы, а средняя стоимость квартир в лучшем случае оставалась такой же.

Сегодня приходится признать, что доступное жилье – не значит дешевое, а тем более бесплатное. Доступное – это значит имеющееся в наличии. Все остальные версии – чистой воды популизм. Кстати, и покупатели это поняли. Сейчас многие риэлторские и строительные компании отмечают рост спроса. Что не удивительно: люди перестали ждать милостей от природы и вынули свои деньги из "чулка". А что делать: за время стагнации так и не появился инструмент для частных инвестиций надежнее недвижимости.

Как же сегодня на этом фоне поживает программа по созданию рынка доступного жилья? Судя по речам выступающих на пленарном заседании, "а воз и ныне там". Один доклад о бедственном положении рынка и его потенциальных потребителей сменяется другим. Складывается впечатление, что все точно знают, что нужно сделать, чтобы рынок недвижимости стал доступен большинству. Однако, какие практические шаги должны быть сделаны, в итоге не ясно.

А ведь собственно строительство – это только вершина айсберга. Наверное, можно, вняв распоряжению партии и правительства, резко и образцово-показательно увеличить количество вводимых квадратных метров жилья, вот только толку-то? Дом без инженерии – это просто коробка. Между тем, тема инженерной составляющей строительства в рамках дискуссии о доступном жилье проходит как-то по касательной. Как и тема производственной базы, которая совершенно "не в курсе" планов строительной отрасли на рывок.

В общем, ситуация не нова: точка зрения на проблему теоретиков и практиков всегда не совпадает. Мы решили предоставить слово последним и обратились с вопросами к председателю совета директоров инвестиционно-строительной группы компаний СУ-155.

- Каким образом, по Вашему мнению, можно реализовать грандиозные замыслы Правительства в области строительства?

- Для того, чтобы стройкомплекс выполнил поставленные перед ним задачи по резкому увеличению объемов строительства, нужно сперва ответить на три главных вопроса данной задачи: во-первых, на какие средства будем строить, во-вторых, где будем строить, и, в-третьих, кто будет строить? С каждым из них нужно разбираться отдельно.

- Давайте ответим на первый: где взять деньги?

- Рыночная практика показывает, что большинство денег, вращающихся на рынке жилищного строительства (более 80%) – это деньги российских граждан (финансовые институты до сих пор предпочитают обходить данную отрасль стороной). При этом далеко не все граждане, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия и, соответственно, принести свои деньги на рынок, могут это сделать.

Единственный способ сделать покупку квартиры доступной – это создать рынок доступной ипотеки. К сожалению сегодня предпосылок к тому, чтобы данный финансовый инструмент получил массовое распространение, пока нет. Ведь для того, чтобы ипотека стала доступной для большинства желающих, необходимо, чтобы деньги на покупку квартиры выдавались под 10% годовых в рублях. Пока для российского рынка это нереально. Ведь обязать банки выдавать дешевые кредиты не возможно. Для этого нужно снизить ставку рефинансирования, однако данный вопрос в рамках дискуссии о доступной ипотеке даже не обсуждался. А ожидать в ближайшие два-три года выхода на рынок зарубежных банков с низкими процентными ставками по кредитам не приходится.

Невозможно также рассматривать вопрос об ипотеке отдельно от общей экономической ситуации в России. Некоторые эксперты полагают, например, что пока инфляция в стране не "успокоится" на уровне 4,5% в год, вводить массового жилищного кредитования просто нельзя – люди просто не расплатятся по кредитам.

- Как Вы относитесь к суждению о том, что появление массовой ипотеки обрушит рынок недвижимости?

- С этим мнением хотелось бы поспорить. Ведь появление доступной ипотеки сразу привлечет дополнительные частные деньги, за счет которых можно строить. Причем, строить больше в несколько раз по отношению к сегодняшним нормам и планам. Могу привести следующие расчеты: известно, что каждый ипотечный рубль, запущенный в оборот, привлекает 7 рублей из кармана населения. Вот вам и денежные ресурсы для нового строительства!

- Вопрос номер два: существует ли в России проблема нехватки земли? Есть ли нам где строить дома с "доступным жильем"?

- Речь идет о пресловутом дефиците свободных мест под застройку, причем дефицит этот понимается не совсем верно. Дело не в том, что нет мест, дела в том, что нет мест без обременений.

Сегодня возведение нового микрорайона предполагает капитальные вложения в стройплощадку. Это либо снос пятиэтажек, либо вывоз промзоны, либо (что уже практически во всех случаях) - серьезная прокладка коммуникаций. Ситуация, когда перечисленные затраты становятся не исключением, а повседневной практикой, складывается только сейчас. Поэтому инженерная подготовка строительства должна стать одной из главной тем при обсуждении повышения объема вводимого жилья.

Москва, например, сегодня очень неплохо подготовлена во всех инженерных аспектах за исключением энергетики. И недавняя авария это подтвердила. Если в ближайшее время не будут приняты определенные решения, то Москва просто задохнется и двигаться дальше не сможет. Если же взять, к примеру, Пензу, то там с энергетикой все нормально, поскольку город просто стоял последние 15 лет и не развивался так бурно, как Москва, но зато в Пензе огромные проблемы с "Водоканалом". И для того, чтобы застраивать там большие участки, больше 100 тысяч квадратных метров, необходимо срочно решать и эти проблемы – строить коллекторы, насосные станции и так далее.

Нынешняя конференция показывает, что профессиональное сообщество понимает, что решение подобных проблем требует больших денег. Остается разобраться, кто в конечном итоге заплатит за жилищно-коммунальную реформу: государство, представители отраслей или потребители? Сегодня в нашей компании, например, создано несколько структур, которые уже эксплуатируют более миллиона квадратных метров. И такие районы массовой застройки в Подмосковье, как Трехгорка, или Павшинская пойма мы не только застраиваем, но и обязательно будем эксплуатировать сами. Это отдельный бизнес, который тоже приносит определенные дивиденды. И, безусловно, мы эту тематику будем развивать, тем более в рамках предстоящей реформы ЖКХ.

- И последний вопрос из озвученной Вами "тройки": хватит ли нашему рынку ресурсов для массового строительства?

Производственная база заточена сегодня под определенный объем строительства и с его резким увеличением просто не справится. Речь идет и о заводах, которые не рассчитаны на подобные мощности. Многие заводы, и это ни для кого не секрет, находятся в плачевном состоянии и просто не могут рассматриваться как полноценный ресурс. Поэтому необходимо четко понимать, что для того, чтобы строить 145 млн. кв. м в год, нужно вкладывать в производство. Иначе пострадает качество жилья. Адекватными темпами должен развиваться и рынок строительных материалов. Сегодня только крупные строительные компании используют качественные лицензированные стройматериалы. На собственных предприятиях эти компании ввели систему международного качества ИСО-9001. Важно, чтобы при увеличении объемов, строители могли нарастить производственные мощности, оставшись в рамках утвержденных систем качества.

Еще один момент – пресловутый человеческий фактор. Профессия строителя сегодня не фигурирует, мягко говоря, в списке самых престижных. Для того чтобы больше строить, нужно элементарно, чтобы было кому это делать.

Есть еще одна проблема - абсолютная бюрократизация различных согласовательных процедур. Ни к чему хорошему, кроме как, к социальной напряженности это не ведет, поскольку, например, из-за отсутствия определенных документов, строители не могут передать квартиры их законным владельцам, оставаясь при этой крайними. Строители обязаны выполнять свои обязательства и зачастую брать на себя больше. Но и органы власти должны отвечать за свою работу, т.е. четко соблюдать сроки, например, выдачи разрешительной документации или приема на баланс объектов. По сути, если новыми законами вводятся стандарты для строительных компаний, то должны быть и стандарты для соответствующих органов Правительства, четко регламентирующие все процедуры с указанием фиксированных сроков выполнения работ, за нарушение которых соответствующая инстанция наказывается.

РБК-Недвижимость