В Санкт-Петербурге хотят построить новый элитный район
Вчера администрация Санкт-Петербурга выставила на продажу свой пакет акций ОАО "Измайловская перспектива". Это ОАО является агентством по развитию одноименной территории, где расположены промышленные предприятия и склады, которые, по генплану Санкт-Петербурга, должны быть выведены на окраину города. На их месте к 2011 г. запланировано строительство административно-делового центра и элитного жилого района.
Специалисты строительного рынка Санкт-Петербурга не уверены, однако, что акциями ОАО "Измайловская перспектива" кто-нибудь заинтересуется. Несмотря на то что территория Измайловской перспективы как таковая может привлечь инвесторов месторасположением и развитой инфрастуктурой, деньги в ее комплексное развитие вкладывать нецелесообразно, так как у объектов, расположенных там, слишком много собственников – на их вывод придется потратить уйму времени и средств. При этом ОАО "Измайловская перспектива" не обладает достаточными полномочиями, чтобы оказать потенциальным инвесторам реальную помощь.
ОАО "Измайловская перспектива" – разработчик концепции развития одноименной территории Санкт-Петербурга, расположенной между Обводным каналом, Балтийской веткой Октябрьской железной дороги (ОЖД), Благодатной улицей и Московским проспектом. Ее площадь составляет 264 га. Стоимость реализации проекта развития "Измайловской перспективы" оценивается в 3 млрд долл., срок реализации – 2011 год. Там планируется построить 1,135 млн кв. м жилья и 4,5 млн кв. м площадей административно-делового назначения, в том числе около 900 тыс. кв. м офисных помещений. Акционерами ОАО "Измайловская перспектива" являются ООО "Стройград" (70%), Комитет по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга (20%) и ООО "Лентрансгаз" (10%).
Вчера фонд управления имуществом Санкт-Петербурга начал прием заявок по продаже 20% акций ОАО "Измайловская перспектива", которое является агентством по развитию одноименной территории. Как рассказали RBC daily в фонде, продажа будет осуществляться посредством публичного предложения, то есть акции будут проданы первому же покупателю, заявившему о своем желании их приобрести. Надо сказать, что избавиться от своего пакета акций ОАО "Измайловская перспектива" петербургская администрация пытается на протяжении последних 11 месяцев. Впервые информация о том, что акции ОАО, принадлежащие городу, будут выставлены на торги, прошла в сентябре 2004 г. Аукцион был намечен на май 2005 г. На нем 20% акций ОАО "Измайловская перспектива" продавались единым лотом с 1,65% акций ОАО "Недвижимость в Санкт-Петербурге", также принадлежащих городу. Однако тогда торги не состоялись, так как на них не было подано ни одной заявки. Прошлая неудача, судя по всему, заставила администрацию Питера объявить о продаже акций ОАО "Измайловская перспектива" в буквальном смысле этого слова первому же покупателю. Первоначальная цена пакета составляет 4,6 млн руб., цена отсечения (то есть минимальная цена, которую хочет получить город) – 2,3 млн руб., величина снижения цены предложения – 287,5 тыс. руб. Снижение цены будет происходить еженедельно до 14 октября 2005 г. – последнего дня приема заявок на покупку пакета акций ОАО "Измайловская перспектива", принадлежащего Питеру.
Как рассказал RBC daily начальник отдела продажи объектов приватизации Фонда управления имуществом Санкт-Петербурга Антон Бучнев, продажа 20% акций "Измайловской перспективы" связана с тем, что город начал постепенно "сворачивать" свое участие в коммерческих проектах, которые не являются социально значимыми. "Администрация Петербурга считает, что городу нецелесообразно заниматься чисто коммерческими проектами, поэтому было принято решение продать акции ОАО "Измайловская перспектива", – пояснил чиновник.
В Питере не уверены в том, что администрация города и в этот раз сможет избавиться от акций ОАО "Измайловская перспектива". В первую очередь потому, что участники петербургского строительного рынка сомневаются в целесообразности развития огромной территории Измайловской перспективы единым блоком. Как рассказали RBC daily специалисты строительного рынка Санкт-Петербурга, сама по себе территория Измайловской перспективы привлекательна для инвесторов, так как она находится неподалеку от центра города и имеет развитию инфраструктуру.
Однако ее большой минус состоит в том, что этой территорией владеет много собственников – одноименное ОАО приводит цифру 280. Среди наиболее значимых объектов, которые инвесторам придется вывести за границы Измайловской перспективы, можно назвать грузовой двор ОЖД, строения Министерства обороны и трамвайный парк. Суммарно эти структуры занимают 55 га. "Это настолько осложняет реализацию программы развития этой территории, что рассчитывать на быстрый успех может только законченный оптимист", – уверены специалисты петербургского строительного рынка. Значительно проще было бы развивать небольшие участки этой территории, отдельно договариваясь с каждым конкретным собственником. Но в этом случае потребность в ОАО "Измайловская перспектива" как в агентстве по развитию территории в общем-то пропадает.
С этим согласен и президент Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга Александр Гришин. По его мнению, проект развития территории Измайловская перспектива и одноименное агентство по развитию территории (АРТ – "две разные вещи". "Если говорить о самой территории, то она представляет интерес для инвесторов, – пояснил RBC daily г-н Гришин. – Там уже имеются локальные участки, например в районе Варшавского вокзала, в развитие которых уже вложены деньги инвесторов, а строительство уже во всю ведется". В то же время, в ответ на вопрос, представляют ли акции ОАО "Измайловская перспектива" интерес для инвесторов, эксперт ответил: "Для этого у него слишком мало полномочий, оно не может оказывать реальное влияние на что-либо". Он привел следующий пример: как уже говорилось выше, инвесторам из-за множества собственников на территории Измайловской перспективы работать сложно. Однако агентство по развитию территории не в силах оказать им помощь в работе с собственниками, так как это не входит в его компетенцию.
Как говорит Александр Гришин, он не видит реального воздействия, которое агентство по развитию территории Измайловская перспектива может оказать, учитывая отношение, сложившееся у собствеников, инвесторов и государства в лице города к подобного рода агентствам. По его словам, оно по сути является дополнительным звеном, которое стоит на пути инвестора при реализации тех или иных девелоперских проектов. Президент гильдии девелоперов считает, что агентство по развитию территории должно исполнять функции координирующего органа при реализации проекта возрождения любой территории, а уж такой большой, как Измайловская перспектива, и подавно. "Если бы оно выступало неким звеном, облегчающим жизнь инвесторов, помогало бы при взаимодействии с собственниками и чиновниками, эффект от его участия был бы значительным. Однако, на мой взгляд, эта функция в АРТ представлена довольно слабо", – пояснил эксперт.
Он также считает, что государство должно участвовать в АРТ не только в качестве акционера, но и предоставлять определенный статус их руководителям, чтобы могли выступать проводниками между инвесторами и властями в решении сложных вопросов. "Без господдержки АРТ будут обладать еще меньшими правами и еще меньшим влиянием, чем сегодня. А действия по выходу государства из числа их акционеров, как это может случится с "Измайловской перспективой", только усилят пренебрежительное отношение, которое сложилось по отношению к агентствам по развитию территорий в городе", – резюмировал Александр Гришин. Так что становится непонятно: зачем они вообще тогда будут нужны.
Ирина Мандрик