Цены на жилье растут быстрее инфляции

Этой осенью стоимость жилой недвижимости в Москве выросла на 3-6%. Хотя в сентябре все московские застройщики увеличили цены на свои объекты, сроки экспозиции квартир сократились в 1,5-2 раза. Опрошенные RBC daily участники рынка разделились на два лагеря: представители одного связывают рост цен с развитием ипотеки, другие – со вступлением в силу закона "О долевом строительстве". При этом все солидарны в том, что цены на недвижимость были подогреты также высокими ценами на нефть и ростом благосостояния населения. "Столичная недвижимость вернула себе статус эффективного инвестиционного инструмента, который позволяет не только надежно сохранять, но и преумножать капитал", – оптимистично заявляют риэлторы.

Главным событием осени стало то, что рост цен на жилье опередил темпы инфляции, достигнув 3% в месяц. Многие московские застройщики, в числе которых "ДОН-Строй", "Капитал Груп", Mirax, "СУ-155", "Сити-XXI век" подняли цены на свои объекты. Например, в сентябре СУ-155 увеличил стоимость квартир в возводимых им домах по Высоковольтному проезду на 10%. А за последнюю неделю "СУ-155" на 5% поднял цены на квартиры в Кожухово, и в среднем на 3% – в жилом комплексе бизнес-класса "Три капитана". О повышении цен в конце октября также объявила компания "Сити-XXI век": в октябре рост цен на ее объекты составил от 3-7%. В среднегодовом исчислении квартиры "Сити-XXI век" выросли в цене на 20%. По данным "КВ Инжиниринг", за два осенних месяца в эконом-классе цены выросли примерно на 2,5%, в бизнес-классе – на 3-4%, в дорогом сегменте – на 4-5%. В группе компаний "ПИК" отмечают, что с начала 2005 г. цены на жилье выросли на 15-30% в зависимости от характеристик объекта.

Косвенной причиной роста цен стало то, что в начале осени предложение квартир резко сократилось. По данным Vesco Realty, в сентябре-октябре на рынке было представлено на 20% меньше квартир, чем в аналогичный период предыдущего года. А в "СУ-155" утверждают, что на рынке недвижимости Москвы и Московской области в продаже осталось не более 50% объектов от того количества, которое могло бы быть. При этом застройщики также создали хороший задел по дефициту квартир на будущее. "Многие проекты были свернуты, новые же застройщики выводить не спешат", – говорит генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Решение строительных компаний заморозить на время проекты связано с вступившим в силу 1 апреля этого года законом № 214 "О долевом строительстве". Согласно этому закону, застройщик не может привлекать средства частных лиц на этапе проектирования объекта и подготовки к строительству. А когда застройщик заключит договоры с дольщиками, они имеют право в любое время расторгнуть соглашение и потребовать свои деньги обратно. Кроме того, невыполнение тех или иных условий договора сопряжено для застройщика со значительными штрафами. "Закон № 214 существенно ограничил выход на рынок новых проектов и серьезно уменьшил предложение, – рассказывают в компании "Сити-XXI век". – В результате увеличение цен сейчас наблюдается во всех сегментах, поскольку закон о долевом строительстве регулирует весь рынок строящегося жилья".

Впрочем, другие участники рынка утверждают, что пока закон "О долевом строительстве" никак не повлиял на цены. "Мнение о том, что объем предложения на рынке сократился из-за закона № 214, является безосновательным, – утверждает генеральный директор "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин. – По нашим прогнозам, с учетом длительности инвестиционно-строительных циклов спад в строительной отрасли конца 2004 г. – начала 2005 г. приведет к объективному снижению объема предложения нового жилья лишь в конце 2007 г. Тогда предложение уменьшится, а цены вырастут именно во многом благодаря закону № 214".

Многие опрошенные RBC daily участники рынка заявили, что рост цен стимулируется за счет взятого государством курса на развитие ипотеки, которая становится все более популярной. Но в настоящее время жилья строится значительно меньше, чем необходимо для удовлетворения спроса, который возникнет при большом количестве ипотечных сделок. Парадокс в том, что сейчас ипотеке не дает активно развиваться как раз закон "О долевом строительстве". "У нас 20% сделок по продаже квартир – ипотечные. Но реализация новостроек с помощью ипотеки идет только по объектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления в силу закона № 214", – отмечает генеральный директор "ПИК" Даромир Обуханич.

По прогнозам экспертов, до конца этого года столичная недвижимость вырастет в цене еще на 6%. "Поскольку цены на квартиры в Москве растут быстрее, чем доходы потенциальных покупателей, многие сегодня все больше внимания обращают на жилье в ближайшем Подмосковье", – говорит генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова. В "Корпорации МИАН" прогнозируют, что цены на жилье вырастут и в ближайшем Подмосковье. Хорошая новость в том, что нынешние темпы роста цен на недвижимость делают ее еще более привлекательным объектом инвестиций, чем акции. "Рынок недвижимости инертен, и его могут поколебать только очень серьезные потрясения в экономике, а фондовый рынок весьма уязвим", – напоминают в "КВ Инжиниринг".

Вера Ковалева