Цены на недвижимость перепрыгнут отметку 3 тыс. долл. за метр
Рынок недвижимости в 2005 г. вел себя как всегда непредсказуемо: первую половину года цены на московскую недвижимость стояли, обещая скорое падение, а во второй половине года на рынке возник ажиотаж, сравнимый с рекордным 2003 г. Цены росли на 3-4% в месяц. Относительно дальнейшего поведения цен мнения аналитиков и участников рынка расходятся: кто-то считает, что тенденция к росту продолжится, кто-то полагает, что рынок ожидает новая стагнация, когда цены будут лишь корректироваться в соответствии с инфляцией. На фоне этой тенденции рынок продолжит становиться более цивилизованным под давлением его участников и госорганов.
По состоянию на конец 2005 г. средняя цена квадратного метра в Москве достигла, по данным аналитического центра IRN.ru, 2600 долл. за кв. м. Руководитель этого центра Олег Репченко утверждает, что поведение рынка в 2005 г. не удалось угадать ни одному из аналитиков. "Год назад, когда участники и обозреватели московского рынка недвижимости строили прогнозы на 2005 г., звучали самые разные точки зрения, – комментирует он. – Одни предрекали столичному рынку неизбежное падение цен, и к этому во многом располагала затянувшаяся стагнация. Другие говорили о возможном возобновлении незначительного роста цен в 2005 г., и такая точка зрения также имела под собой основание – раз цены не упали в период стагнации 2004 г., то вероятность их снижения в 2005 г. явно уменьшалась. Третьи склонялись к уравновешенной позиции, полагая, что за 2005 г. уровень цен на московское жилье существенно не изменится ни вверх, ни вниз. Однако реальное поведение московского рынка недвижимости в 2005 г. не угадал почти никто: ошиблись как пессимисты, так и оптимисты. Во второй половине 2005 г. возник ажиотаж, сравнимый разве что только с рекордным 2003 г., темпы роста цен достигали 4-5% в месяц, а по итогам года прирост стоимости квартир составил от 20 до 30% в зависимости от типа жилья". Г-н Репченко утверждает, что такая же тенденция сохранится и в 2006 г.
Некоторые участники рынка согласны с этим прогнозом. "Рынок будет расти до тех пор, пока не упрется в платежеспособный спрос", – сказал RBC daily президент Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР), вице-президент компании "Бест-Недвижимость" Михаил Гороховский. По его данным, в декабре количество сделок на рынке было в два раза ниже обычного, что говорит о том, что рынок замер в ожидании роста цен. "Продавцы придерживают объекты, ожидая роста цен", – считает он. Дополнительным фактором, играющим на повышение, по его мнению, можно считать недавнее заявление первого вице-премьера Дмитрия Медведева о том, что нельзя заниматься вливанием денег в строительство, поскольку это приведет к росту цен. Также, по мнению г-на Гороховского, определенное давление на рынок окажет развивающаяся ипотека. Впрочем, банкиры с этим мнением не согласны. "Ипотека не будет оказывать серьезного давления на рынок недвижимости еще один-два года, – сказал RBC daily президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. – Сделки с ипотекой составляют не более 2% от общего количества сделок на рынке недвижимости. В новом году мы прогнозируем, что рынок ипотечного кредитования вырастет на 50% от нынешнего объема. Но этого все равно недостаточно, чтобы оказать какое-то серьезное влияние на ценовую ситуацию".
По мнению г-на Шитова, цены все равно будут расти в 2006 году, но при этом развитие ипотечного кредитования будет играть здесь не первостепенную роль. "Цена на квадратный метр еще не достигла предела, – считает г-н Шитов. – Думаю, в следующем году возможен рост на 20%. Но необходимо отметить, что цены будут расти на качественное жилье. Цены же на "дешевое" и "суперэлитное" жилье достигли своего предела и, скорее всего, остановятся". Михаил Гороховский дает менее оптимистичный прогноз: по его оценкам, цены вырастут не более чем до 2700-2800 долл. за кв. м. "Выше этой цифры рост вряд ли возможен", – считает он.
С этим не согласны в компании Rodex Group, директор департамента развития бизнеса которой Валерий Мищенко полагает, что в 2006 г. вполне вероятно достижение уровня 3000 долл. за кв. м. "В Москве в последние несколько лет наблюдается проблема острого дефицита земли, что приводит к сокращению количества новых объектов на продажу в пределах города и небывалому росту цен, – сказал он RBC daily. – Исходя из существующей динамики, ценовая ситуация будет развиваться следующим образом: рост цен на городском рынке недвижимости составит в среднем 1,5-3% в месяц. На ценовую ситуацию будет оказывать влияние уровень цен на нефть и закон "О долевом участии в строительстве", защищающий дольщиков от недобросовестных застройщиков. Исходя из прогнозируемой ситуации с повышением цен на недвижимость в пределах города, достижение отметки в 3000 долл. за кв. м вполне вероятно". При этом, по мнению заместителя генерального директора компании "Новая площадь" Евгения Фетисова, достижение рынком уровня в 3000 долл. за кв. м позволит начать в Москве реконструкцию и снос девятиэтажек, который сейчас не позволяет сделать именно низкая с этой точки зрения стоимость квадратного метра.
В СУ-155 также прогнозируют рост цен, однако, в отличие от всех остальных, считают, что он будет динамичным. "Ничто не говорит о том, что цены на квадратный метр в новом году будут снижаться. И даже есть предпосылки к тому, что они будут расти еще более высокими темпами, нежели в прошедшем 2005 г., – сказали RBC daily в компании. – Только в декабре цены на недвижимость в домах-новостройках группы компаний "СУ-155" выросли на 5-18%. В среднем месячный рост цен на недвижимость в СУ-155 превысил 10%-ную отметку. Легко посчитать, что если такие темпы роста цен на недвижимость сохранятся, то к началу 2007 г. мы, не исключено, действительно вплотную подойдем к средней цене 3000 долл. за кв. м. Во всяком случае такая цена квадратного метра в панельном доме уже не будет никого удивлять и останавливать".
Аналитик рынка недвижимости, руководитель отдела маркетинга компании Квартира.ru Юрий Кочетков считает, что не все так радужно, как представляется его коллегам. "Сейчас идет разгон рынка, который должен смениться откатом в первом полугодии, – сказал он RBC daily. – Но это не означает, что будет падение цен. Скорее стоит вести речь о замедлении роста до 1-1,5% в месяц. Кроме того, ближе к концу года на рынок ожидается выход "отложенных" новостроек, что также окажет на него стабилизирующее влияние". Напомним, что в настоящее время выход на рынок большое количество новостроек задерживается из-за закона о долевом строительстве: многие компании пока не в состоянии работать в соответствии с новыми правилами. К концу года, по мнению аналитиков, большинство участников рынка адаптируется к новым правилам игры и объемы рынка восстановятся.
Кроме того, по всей видимости, некоторое стабилизирующее влияние на рынок окажут инициативы МАГР, которая, как сообщил RBC daily Михаил Гороховский, намерена обратиться в Конституционный суд с просьбой разъяснить право продавцов поднимать цену в процессе сделки. Как известно, в настоящее время на рынке распространена практика, когда продавец начинает поднимать цену на квартиру после того, как покупатель уже внес аванс. "Эта практика отрицательно сказывается на рынке, опосредованно нанося удар и по риэлтерскому бизнесу, – утверждает г-н Гороховский. – Из-за изменений цены в процессе сделки на рынке в среднем распадается две сделки из трех. Мы считаем, что продавец должен исполнять взятые на себя обязательства на протяжении всей сделки. Поэтому сейчас мы занимаемся анализом судебной практики по этому вопросу и будем готовить соответствующий запрос в Конституционный суд".
Эта новость должна повлиять на рынок положительно, поскольку именно указанная практика вызывает нарекания населения в настоящее время, и оказать также стабилизирующее влияние на рынок. Участники рынка говорят еще об одном факторе повышения. Например, Евгений Фетисов полагает, что негативным фактором, который, правда, опять сыграет на повышение, станет продолжающаяся консолидация отрасли, укрупнение компаний и постепенный отсев мелких игроков. "Это снизит уровень конкуренции и приведет к росту цен", – считает г-н Фетисов.
Елена Тофанюк