Россиянам не хватает на элитное жилье

Ипотечные брокеры и риэлторские компании, работающие в московском регионе, забили тревогу: несмотря на то что число выданных банками ипотечных кредитов растет, участники рынка недовольны ситуацией в области кредитования элитной московской и подмосковной загородной недвижимости. Они утверждают, что получить банковский кредит на покупку дорогостоящей квартиры или престижного загородного особняка стоимостью несколько миллионов долларов очень сложно. Большинство кредитных учреждений ограничивают максимальную сумму займа на приобретение жилья такого уровня. С другой стороны, по мнению ипотечников, в сложившейся ситуации частично виноваты российские граждане. Они боятся брать крупные ипотечные кредиты из-за страха впасть в "долговую кабалу" и нежелания легализовать доходы.

На сегодняшний день кредитование элитной и загородной недвижимости становится все более привлекательным рынком для участников ипотеки – банков, ипотечных брокеров, страховщиков, оценщиков. По данным Международного ипотечного клуба (МИК), предложение ипотечных банковских продуктов для загородной недвижимости прочно занимает второе место после предложений ипотеки на вторичном рынке. С другой стороны, сегмент кредитования VIP-жилья является самым молодым в ипотеке, и число выданных кредитов пока незначительно. Например, в одном из крупнейших игроков этого рынка – "Москоммерцбанке" – RBC daily сообщили, что с начала 2006 г. только двум заемщикам был выдан кредит на сумму 1 млн долл.

Юрист агентства недвижимости Renaissance Realty Сергей Кононыхин заявил журналистам, что в России ипотека ассоциируется с приобретением квартир в экономклассе, когда "люди приходят в банк за ипотечным кредитом, не имея реальных денег на приобретение квартиры". Юрист отметил, что в настоящее время к риэлторам все чаще обращаются клиенты, у которых достаточно средств на покупку жилья практически любого уровня. По его мнению, ипотека сегодня предоставляет возможность таким людям не извлекать деньги из бизнеса, а купить квартиру в кредит.

Это особенно выгодно, если бизнес клиента дает более высокую доходность, чем предполагает ипотечный кредит. "Если человек платит 11–12% по кредиту, а рентабельность его бизнеса составляет 25% годовых, преимущества кредита очевидны", – подчеркнул г-н Кононыхин. С ним соглашается начальник управления клиентского обслуживания ипотечной компании "Мой дом" Юлия Пузакова. "Как правило, покупателями подобных апартаментов являются бизнесмены, умеющие хорошо считать, – сообщила она в беседе с RBC daily. – Взять ипотечный кредит – это в среднем 12% годовых в валюте, а "выдергивать" деньги из бизнеса и в последствии кредитоваться как юридическое лицо на пополнение оборотных средств – это 18–20% годовых в валюте".

Впрочем, несмотря на то что банки, заинтересованные в привлечении заемщиков, увеличивают максимальные суммы займа под элитное жилье, размер ипотечного кредита в редких случаях достигает 1 млн долл. и выше. Аналитик консалтинговой компании Knight Frank Наталья Пронина говорит, что более 30% покупателей элитного жилья в Москве задают вопрос о возможности привлечения ипотечного кредита. "К сожалению, практически всем им приходится объяснять, что на данный момент это не предоставляется возможным, – сетует г-жа Пронина. – Большинство российских банков ограничивают размер кредита суммой в 500 тыс. долл., в то время как, например, в Лондоне, 90% элитных сделок на рынке недвижимости проводятся с привлечением ипотечного кредита".

По словам вице-президента МИК, генерального директора агентства недвижимости "ЛАУРЕЛ" Ирины Радченко, на начало 2006 г. максимальные суммы валютных и рублевых ипотечных кредитов предоставили только четыре московских банка: "ЛОКО-Банк" (5 млн долл. или 137 млн руб.), "КИТ Финанс" (2 млн долл. или 60 млн руб.), Внешторгбанк (1 млн долл. или 30 млн руб.) и "Москоммерцбанк" (1 млн долл.). То что ипотечные кредиты на такие суммы востребованы – неудивительно. На начало января в центре Москвы максимальная стоимость 1 кв. метра жилья достигла 23 тыс. долл. Таким образом, новая квартира VIP-уровня площадью 200 кв. м в центре Москвы может обойтись покупателю в 4,6 млн долл.

Опрошенные RBC daily банкиры признают необходимость развития сегмента элитной ипотеки. Заместитель председателя правления "Абсолют Банка" Олег Скворцов уверен, что этот сегмент привлекателен для банков, так как позволяет "интенсивно наращивать портфель за счет заведомо "хороших" заемщиков". С ним согласился председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов. "Наша задача – сделать ипотечные продукты на любой вкус и цвет. Поэтому нам интересен и этот сегмент", – заявил г-н Гурьянов корреспонденту RBC daily.

Однако банкиры настороженно относятся к кредитованию элитной ипотеки. Заместитель председателя правления "Москоммерцбанка" Альберт Хисаметдинов пояснил RBC daily, что выдача крупной суммы кредита связана с повышенным риском ликвидности при реализации залога в случае дефолта по кредиту. А директор по банковским операциям DeltaCredit Лора Файнзилберг отметила в разговоре с RBC daily, что в банке нет продуктов, предназначенных для покупки элитной недвижимости, так как "наличие в портфеле кредитов на большие суммы связано с повышенным риском для банка". Г-жу Файнзилберг поддержал и г-н Скворцов. "Во-первых, займы на элитное жилье сложнее рефинансировать, чем обычные кредиты, – заявил он RBC daily. – Во-вторых, квалификация элитного жилья зависит от места расположения, наличия развитой инфраструктуры, хороших соседей и вида из окна. Изменение любого из этих параметров влияет на стоимость жилья". По его словам, "если на момент покупки квартиры из окна открывался вид на Красную площадь, а после плановой застройки квартала перед окнами выросло блочное здание, цена квартиры может упасть, что «затруднит оценку ее стоимости".

Заместитель директор департамента ипотечного кредитования "Юниаструм Банка" Сергей Бессонов заявил RBC daily, что элитная недвижимость обладает более низкой ликвидностью. "Однако необходимо отметить, что в последнее время данный риск существенно демпфирован за счет роста цен на недвижимость", – резюмировал он. Ипотечные брокеры подобных опасений не разделяют. Г-жа Пузакова из компании "Мой дом" считает, что "риски при таком виде кредитования отсутствуют, поскольку ликвидность данной недвижимости достаточно высока".

Недостаточное развитие кредитования элитной недвижимости участники рынка связывают не только с опасениями банков. Граждане, считают они, во многом сами тормозят развитие сегмента из-за страхов попасть в долговую яму и зачастую нежеланием легализовать доходы. Исполнительный директор "Фосборн Хоум" Павел Рассказов уверен, что боязнь людей брать крупные кредиты связана с менталитетом россиян, не привыкших жить взаймы, а также недостаточной информированностью по кредитным программам. "На Западе это сложившийся стандарт. С детства люди привыкают брать кредиты на различные нужды", – говорит г-н Рассказов. Вице-президент DeltaCredit Алла Цытович уверена, что "часто люди боятся брать кредит на 20 лет, боятся, что не будут платежеспособны и в принципе не хотят быть в долгу". Решение проблемы предложила аналитик Ассоциации российских банков Екатерина Покопцева. "Государству нужно принять закон "О потребительском кредитовании", обеспечить защиту прав кредиторов, совершенствовать банковское обслуживание и развивать кредитный брокеридж", – резюмировала она.

Анна Иноземцева