С 1 июля муниципалитеты начнут распоряжаться землей
Федеральный закон от 17 апреля 2006 года №53 вступит в силу 1 июля этого года. В результате изменятся правила приобретения в собственность публичной земли. Все полномочия по распоряжению землей получат органы местного самоуправления. До этого вопрос о продаже земель решался на уровне федеральных и региональных органов власти. Что касается Москвы и Санкт-Петербурга, то они составляют исключение: все полномочия по части распоряжения землей муниципальные власти здесь не получат. Итогом вступления в силу нового закона станет то, что публичную землю можно будет купить по стоимости, близкой к рыночной. До сих пор земли продавались по кадастровой стоимости, которая могла быть существенно ниже реальной цены на землю. По мнению чиновников, закон №53 позволит увеличить поступления в муниципальные бюджеты за счет продажи земельных угодий. Интересно, что, хотя закон еще не вступил в силу, уже оговариваются его дальнейшие изменения. Поэтому правила игры на земельном рынке, судя по всему, изменятся еще не раз.
С 1 июля 2006 года начнет действовать закон №53, который был внесен МЭРТ в Правительство 31 марта 2006 г. Как рассказывают в МЭРТ, все полномочия по распоряжению публичной землей получат муниципальные власти. При этом в течение последних пяти лет данные полномочия принадлежали федеральным и региональным властям. Согласно действующему законодательству, должны быть разграничены все земли, находящиеся в государственной собственности. По новому закону разграничению подлежит лишь небольшая часть земель. Кроме того, 53-ФЗ упрощает процедуру разграничения земель. Все участки будут продаваться по кадастровой стоимости, которая практически равна рыночной (величина кадастровой стоимости зависит от способа вычисления). Все земли будут продаваться по кадастровой стоимости. По фиксированной цене будут реализовываться лишь те участки, "на которых расположены здания, строения, сооружения, право частной собственности на которые возникло в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности".
Сейчас выкупная цена земли рассчитывается умножением площади участка на цену земли и на земельный налог. Стоимость земли устанавливается субъектами федерации от 3-х до 30-кратного размера ставки земельного налога, величину которого определяют муниципалитеты. Земельный налог не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости земли. В вступлением в силу закона №53 выкупная цена земли будет рассчитываться как произведение площади участка на 2,5% его кадастровой стоимости. Для Москвы и Санкт-Петербурга стоимость участка будет равна произведению его площади на 20% кадастровой стоимости. При этом цена выкупа может быть уменьшена законом субъекта федерации.
Кроме того, закон вводит несколько ограничений. Так, в Москве и Санкт-Петербурге изменить разрешенное использование приватизированного участка можно только после внесения специального платежа. Размер этого платежа устанавливается властями Москвы и Санкт-Петербурга и не может превышать 80% кадастровой стоимости. По словам старшего юриста "Пепеляев, Гольцблат и Партнеры" Максима Попова, новый закон особенно ощутимо отразится на московском рынке земли. Дело в том, что в столице зачастую приобретают здание с целью владеть расположенной под ним землей (например, строение можно снести или реконструировать). Теперь же затраты на землю существенно возрастут.
Закон фактически запрещает оборот незастроенных арендованных у государства участков. Все застроенные участки должны быть переоформлены в соответствии с новым законодательством до 1 января 2008 года. В случае непереоформления владельцы участков будут нести административные штрафы. Участок также можно переоформить в аренду на 49 лет, размер арендной платы составит не более 2% кадастровой стоимости. По мнению экспертов, ограничения на оборот земельных участков позволят исключить в дальнейшем спекуляцию землями. "Как правило, сделки по приобретению земельных участков осуществляются с нарушением правил выбора земельных участков под строительство (ст.31 ЗК РФ), - напоминает директор по корпоративному управлению и правовым вопросам Rodex Group Сергей Клименко. – Победителями торгов и аукционов становятся структуры, в которых заинтересованы недобросовестные должностные лица соответствующих органов государственной власти либо органов местного самоуправления". С вступлением в силу нового закона спекулировать землями и продавать их по низкой цене в ущерб для муниципального бюджета будет весьма затруднительно.
Вера Ковалева