"Долевой" закон слегка поправили

Госдума 9 июня приняла во втором чтении поправки к 214 закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Участники рынка считают, что это шаг вперед, а существующую ситуацию на рынке они называют "фактически безнадежной". По мнению экспертов, благодаря новым поправкам девелоперам и строителям будет немного легче работать по долевой схеме. Вместе с тем первые результаты внесенных изменений можно будет увидеть не ранее, чем через 1,5–2 года, считают игроки рынка недвижимости. Они не уверены, что изменения смогут существенно разрядить обстановку на рынке жилья.

Закон 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вступил в силу в апреле 2005 г., и сразу же началась борьба за его отмену или серьезную корректировку. Руководители ведущих компаний заявляли о том, что он окажет резко отрицательное действие как на состояние строительной отрасли, так и на рынок недвижимости. К концу года стало ясно, что эта критика имела под собой основания: ведение строительства за счет привлечения средств дольщиков фактически было прекращено. По мнению ряда застройщиков, это привело к снижению общих объемов вводимого жилья не менее чем на 20% в течение 2005 г.

Госдума во втором чтении приняла поправки к этому закону, в некоторой степени учитывающие пожелания участников рынка. В частности, из закона было исключено положение, согласно которому банки, кредитующие строительство, должны нести солидарную ответственность с девелоперами. Теперь финансовые организации, участвующие в кредитовании строительства, не должны отвечать за задержку ввода здания в эксплуатацию. Как ожидается, это изменение закона приведет к тому, что банки снова начнут активно участвовать в инвестировании строительных проектов.

Согласно принятым поправкам, вдвое снижаются штрафы для строителей, сорвавших сроки ввода. Если раньше размер штрафа в пользу дольщика составлял 60% годовых от внесенной суммы, то теперь он снизился до 30% в пользу физических и 15% в пользу юридических лиц. Вдвое меньше стали штрафы и для инвесторов, задерживающих взносы за квартиру. Они снизятся с 30 до 15% от недоплаченной суммы. Поправки также вводят новые формы правовых гарантий – залог и поручительство банка за строительную организацию. Помимо этого, вместо прежней вексельной схемы вводится ценная бумага, подкрепленная активами застройщика, стоимость которой будет индексироваться. Еще одним средством обезопасить соинвесторов, по мнению законодателей, станет то, что контроль за заключением и исполнением договоров долевого участия теперь переводится на уровень субъектов федерации.

По мнению аналитиков и участников рынка, поправки к закону делают его более дееспособным. "Это немного разрешит ситуацию, – считает первый вице-президент компании "Бест-Недвижимость" Михаил Гороховский. – У тех застройщиков, которые сейчас работают по серым схемам (а это практически 100%), появится возможность легализоваться". Генеральный директор ЗАО "ПИК-Регион" Сергей Канаев "доволен тем, что, наконец, у законодателей дошли руки до переработки 214 закона, и он шаг за шагом все-таки приводится в соответствие с нормами, которые действуют на строительном рынке". Однако г-н Канаев считает, что даже с учетом доработок закон еще далек от совершенства. Более резко высказывается президент компании "Баркли" Леонид Казинец: "Конечно, есть некоторые улучшения. Но все-таки закон остается популистским". Он убежден, что целью поправок не является улучшение взаимоотношений на рынке. "Его цель – сделать реверанс в сторону обманутых дольщиков", – говорит г-н Казинец.

Строители недовольны тем, что не были решены вопросы двойного налогообложения. "В законе так неудачно сформулированы статьи, что сейчас застройщику приходится платить НДС дважды: первый раз при строительстве, второй раз при продаже по долевым схемам", – объясняет вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Еще один момент, который остался без должного внимания законодателей, – это переходный период введения в действие закона, необходимый для того, чтобы довести до завершения те объекты, по которым был начат сбор документов еще при действии прежнего закона. Все эти объекты сейчас находятся в замороженном состоянии. Г-н Пономарев также считает, что для защиты прав граждан-участников долевого строительства должна быть предусмотрена возможность страхования ответственности застройщиков.

Следует отметить, что власти не намерены идти на дальнейшие уступки участникам рынка. Напомним, что еще до принятия поправок руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин неоднократно говорил о несомненной ценности закона и предостерегал застройщиков от неисполнения закона под предлогом его несовершенства. Активным сторонником закона выступал и глава Госстроя Сергей Круглик. Уже после завершения голосования в беседе с журналистами на съезде Российского союза строителей он заявил, что "поправки полностью выравнивают ответственность между участниками рынка". Г-н Круглик подчеркнул, что теперь жалобы застройщиков будут означать лишь то, что "они не желают ответственно подходить к своей работе".

Опрошенные RBC daily аналитики и участники рынка полагают, что результаты принятых поправок проявятся минимум через 1,5–2 года. "Закон заработает только тогда, когда будут приняты все подзаконные акты, – говорит г-н Пономарев из Ассоциации строителей России. – Это произойдет не раньше января. А так как строительный цикл составляет около полутора лет, плоды действия закона с поправками мы увидим года через два". Того же мнения придерживается г-н Гороховский из "Бест-Недвижимости". "Именно тогда строители сумеют приспособиться к 214 закону с новыми поправками, банки начнут охотнее кредитовать, а, кроме того, заработает в полную силу градостроительный кодекс, появятся недостающие энергетические мощности", – считает он. С тем, что существующие сейчас проблемы не решатся в ближайшее время, соглашается управляющий партнер управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма. Она называет все тот же двухлетний срок, по истечении которого станет ясно, насколько приспособится рынок к законодательным изменения.

Руслан Дзкуя
Ольга Сичкарь