Рынок коттеджных поселков обратился к профессиональной архитектуре

Сегодня число организованных коттеджных поселков в Подмосковье уже превышает 340, при этом объекты в двухстах из них находятся в стадии строительства и активных продаж. Девелоперам приходится придумывать новые ходы для того, чтобы привлечь внимание потребителей именно к своему поселку. В последнее время все больший интерес вызывают оригинальные архитектурные концепции. По мнению экспертов рынка, знаменитый архитектор может намного повысить стоимость объекта. Однако далеко не каждый покупатель может позволить себе платить за "имя".

В настоящий момент в России активно развивается рынок коттеджного строительства. Так, даже те компании, которые изначально ориентировались только на возведение объектов в столице, начинают все чаще заглядываться на область: там пока много земли без застройки, да и условия для жизни на порядок выше, чем в Москве. Уже сейчас, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в Московской области больше 340 организованных коттеджных поселков, причем дома в 200 из них сегодня продаются. Хотя девелоперы имеют большое пространство для воплощения собственных замыслов, основная масса поселков сконцентрирована на четырех шоссе: Новорижском, Калужском, Рублево-Успенском и Дмитровском. По оценкам экспертов, на эти направления приходится около 52% рынка коттеджного строительства. "С точки зрения рынка, - отмечает директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Савелий Орбант, - именно на этих направлениях складывается самая большая конкуренция, а значит, поселки должны каким-то образом выделяться из ряда себе подобных. И в первую очередь за счет архитектуры".

Человек, желающий купить дом в коттеджном поселке, обращает внимание на многие "мелочи": направление, на котором находится объект, его удаленность от МКАД (особенно это важно для тех, кто собирается регулярно ездить в столицу, например, на работу), инфраструктура поселка, его "окружение" (ценятся коттеджи, располагающиеся у лесных массивов и воды)... В условиях регулярного появления на рынке все новых поселков, клиент имеет возможность выбирать из них не только те, что подходят по определенным параметрам, но и те, что нравятся ему "лицом". На этом этапе, характеризующемся интенсивной положительной динамикой развития рынка загородной недвижимости и обостряющейся конкуренцией в секторах, близких к насыщению, девелоперы обращаются к услугам профессиональных архитекторов, которые могут создать проект, не похожий на все остальные. Как заявил директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Валерий Мищенко, спрос на архитекторов особенно актуален для девелоперов, сконцентрировавших свои усилия на сегменте бизнес- и элит-классов. "Здесь покупатель стал более разборчивым. Плюс к этому он обладает возможностью выбрать из нескольких предложений то, что ему наиболее близко. Очень важно придать проекту некоторую неординарность, что-то такое, что отличало бы данный проект от множества других однородных по своей сути". В последние годы доминирующей тенденцией загородного строительства в ближнем Подмосковье стало единство архитектурных и стилевых решений, комплексный подход к формированию жилой зоны и окружающего пространства. Это позволяет создавать образцы современных коттеджных поселков, сочетающихся с окружающей природой, как, например, в "Грин Хилл" на Новорижском шоссе. Профессиональный архитектор должен грамотно вписать ландшафт в архитектурную концепцию поселка, ведь тот же лес, говорит С.Орбант, дает прибавку в 30-40% к стоимости проекта.

Как рассказала "РБК-Недвижимости" руководитель департамента загородной недвижимости BLACKWOOD Мария Литинецкая, сейчас на рынке существует шкала стоимости коттеджных поселков, которая определяет степень участия в них профессиональных архитекторов. В поселках эконом-класса оно, как правило, ограничивается общей схемой генерального плана и подбором типологии застройки. В поселках бизнес-класса архитектура обычно прорабатывается более подробно, с вариантами планировок и различными видами отделки и цветовой гаммы. В элитных поселках возможно участие нескольких архитекторов с индивидуальным исполнением каждого дома. По данным компании BLACKWOOD, лидерами спроса на рынке загородной недвижимости в 2005 году стали именно те коттеджные поселки, в которых особое вниимание уделялось архитектурной и функциональной концепциям, учитывались потребительские предпочтения целевой аудитории. "Самые интересные и значимые проекты прошедшего года, на наш взгляд, поселок Пестово, комплекс "Рублево-Архангельское", "Agalarov Estate", Parkvill Жуковка, Жуковка XXI, "Les 4 Chateaux". Спрос на услуги архитекторов растет. Проблема лишь в том, что на рынке сейчас много профессиональных архитекторов с образованием, но специалистов именно в коттеджном строительстве единицы", - сожалеет Мария Литинецкая.

Нетиповой коттеджный поселок требует дополнительных финансовых вложений в проект, в том числе и в архитектуру. Но эти затраты, как правило, оправданы, уверяет М.Литинецкая, ведь дома начинают пользоваться повышенным спросом со стороны потенциальных клиентов за счет своей эксклюзивности. Грамотная концепция значительно повышает привлекательность объектов, а значит, и их стоимость. В.Мищенко обращает внимание на то, что в случае с поселками бизнес-класса следует говорить о воздействии не на стоимость, а на эффективность проекта в целом: "имя архитектора в данном случае способно оказывать большее влияние на темпы продаж, нежели на цену. В классе "элит" имя архитектора может значительно сказаться как на цене, так и на времени экспозиции объекта. Естественно, что и в первом, и во втором случаях затраты окупаются". Эконом-класс эксперты обычно вообще не рассматривают с точки зрения архитектуры: в этом случае потребитель хочет приобрести просто дом для жизни, тогда как поселки уровнем выше уже могут говорить о статусе людей, в них живущих.

Таким образом, имя архитектора становится дополнительным плюсом проекта, "это престиж и узнаваемость на рынке, это создание некой добавочной стоимости в глазах покупателя, который может и не являться специалистом в области архитектуры и дизайна, но готов платить за бренд", - резюмирует Валерий Мищенко. Архитектурная концепция делает эластичность коттеджного поселка на рынке меньше: за большие деньги товар хочет приобрести меньшее число людей, грамотно выполненный проект повысит лояльность покупателя, который может позволить себе такую покупку.

"Статусное" жилье является и составной частью имиджа его владельца, потому многие клиенты хотят участвовать в процессе разработки концепции своего коттеджа. Девелоперы к подобным желаниям относятся по-разному. "В сегментах "бизнес" и "элит" покупатель обязан вмешиваться в процесс строительства. За немалые деньги покупатель здесь имеет право реализовать собственное видение своего будущего жилья при грамотном сопровождении со стороны архитектора, учитывающего пожелания клиента и вписывающего эти пожелания в общую логику проекта. В сегменте эконом-класса, как правило, покупатель выбирает себе дом из уже ранее разработанных типовых решений", - поддерживает потребителей В.Мищенко.

Но в "МИЭЛЬ-Недвижимости" к таким инициативам относятся со значительной долей скепсиса. Компания выставляет на продажу только те объекты, которые уже окончательно запроектированы, отмечает С.Орбант, потому клиент не может повлиять на вид будущего дома до начала строительства. Затем, заселившись в коттедж, человек имеет возможность обустраивать его "под себя". И, говорит с сожалением Савелий Орбант, многие такие начинания "убивают" вид поселка в целом. Например, в "Барвихе-2" покупателям сообщили, что на эксплуатируемой кровле можно создать зимний сад, чем они с радостью и воспользовались. Теперь поселок выглядит совсем не так, как планировал архитектор: совершенно бесполезные, по мнению С.Орбанта, в нашем климате зимние сады и самовольно застекленные балконы исказили первоначальную концепцию.

В компании Blackwood рекомендуют компромиссные решения: настоящие профессионалы должны правильно организовать процесс проектирования с учетом мнения заказчика, и создать действительно интересный продукт. Проект получается удачным, если на каждом этапе архитектор предлагает заказчику варианты для выбора, чтобы после воплощения в жизнь их уже не хотелось переделывать.

По оценкам экспертов, в услугах архитекторов наиболее заинтересован класс элитных коттеджных поселков, дома в которых не должны походить на проекты конкурентов. Как отмечает С.Орбант, любой архитектор лучше "типовухи", и на рынке объекты с грамотными концепциями, по крайней мере – профессионалами, ценятся выше. Определенный класс потребителей также в ближайшее время должен оценить все преимущества нетиповых проектов, считает М.Литинецкая: "Российские реалии уже таковы, что в поселках уровня бизнес- и премиум-класса непрофессиональные с архитектурной точки зрения дома уже практически не появляются. Благодаря увеличению материального благосостояния, у отдельных слоев населения возросла потребность в приобретении действительно неповторимых загородных домов, являющих собой уникальные произведения архитектуры. В поселках эконом-класса ситуация пока остается прежней, так как архитектурные работы требуют значительных финансовых затрат, которые не могут себе позволить владельцы недорогой недвижимости".

Наталья Копейченко