Правительство Москвы грезит высотными планами

Столичное Правительство заявило о готовности выставить на аукцион в будущем году право на строительство более 20 небоскребов в Москве. Кроме того, до конца этого года с молотка пойдут инвестконтракты на возведение трех высоток: на Профсоюзной улице, в районе Фили-Давыдково и Ярославском шоссе. В отдаленных планах горадминистации количество зданий повышенной этажности в столице должно побить все мировые рекорды: через девять лет в Москве появится кольцо из 60 высоток, а до 2020 года планируется построить в общей сложности 200 небоскребов.

Кроме того, вчера стало известно о создании специальной организации, которая займется мониторингом технического состояния высотных зданий, строящихся по программе "Новое кольцо Москвы". Соответствующий пункт был включен Юрием Лужковым в постановление Правительства Москвы о дальнейшей реализации программы. О том, кто войдет в этот экспертный совет пока неизвестно. "Систем безопасности в России своих не было. Все, в основном, импортируются с запада. Все крупнейшие застройщики, строящие небоскребы, приглашают иностранных специалистов. В современной ситуации глобализации это налаженная практика", - рассказал "РБК-Недвижимости" руководитель коммерческого отдела "КВ-Инжиниринг" Георгий Кузин.

Иного мнения придерживается коммерческий директор Холдинга "Капитал групп" Алексей Белоусов: "Опыт возведения высотных зданий в России есть, это и Останкинская телебашня, и сталинские высотки. Именно к российским специалистам обращались за консультацией японцы, когда планировали возводить здание высотой в милю". По его словам, еще в 2005 году на семинаре по высотному строительству в рамках выставки АРХ-Москва, специалисты рынка и конструкторы активно обсуждали тот факт, что при возведении высоток в Москве не стоят вопросы о надежности и конструктивных решениях.

Решение о возведении в городе кольца высоток московские власти приняли более семи лет назад. Еще в Генплане 1998 года было выделено 60 зон под высотное строительство. Власти Москвы обстоятельно изучили главные высотные столицы мира – Нью-Йорк и Гонконк, и, в итоге, отказались от так называемого "компактного" размещения небоскребов. Было решено продолжить традиционную для Москвы "кольцевую застройку". Все объекты повышенной этажности в столице объединены в рамках городской целевой программы "Новое кольцо Москвы"; для реализации этого проекта Правительством Москвы была создана управляющая компания со стопроцентной долей города в уставном капитале ОАО "Новое кольцо Москвы". По оценкам генерального директора ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерия Жилова в мае этого года, строительство высоток на 60 выделенных площадках будет стоить от 2,5 до 3,5 млрд долларов в зависимости от инженерно-конструктивных решений. По задумке властей, бюджетных средств город не потратит: финансировать работы будут инвесторы.

Благоприятный климат на рынке недвижимости на фоне общего повышенного спроса на квадратные метры, а также дефицит хороших площадок под строительство, похоже, дал толчок к развитию одного из самых пафосных проектов столичного Правительства. По своим масштабам программа "Новое кольцо Москвы" сопоставима лишь с другой "стройкой века" – возведением комплекса "Москва-Сити". Однако до недавнего времени строительство комплексов повышенной этажности не вызывало у потенциальных инвесторов особого интереса. "Сейчас в Москве есть один построенный небоскреб – "Эдельвейс", который вовзводила компания "Конти". По каким-то причинам, в том числе из-за высотности, квадратный метр в этом доме стоит в 1,5 раза дешевле, чем в других домах такого же уровня - от 5 тысяч долларов за кв.м. Это говорит о не слишком большой его популярности", - отмечает Георгий Кузин.

"Эдельвейс" на Давыдковской улице - пока единственная построенная высотка. Возведение другого небоскреба - "Вертикаль" на Ленинском проспекте - было сопряжено с громким скандалом, связанным с изменением первоначального проекта и затяжным строительством. На различных стадиях ведутся работы по строительству еще трех – жилого дома "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова, административных бизнес-центров в Семеновском переулке (инвестор ОАО "ИК "Викаинвест" заплатил за лот 9,4 млн долл. при стартовой стоимости 4,7 млн долл.) и на Алтуфьевском шоссе (инвестор ЗАО "Инстройтэкс" предложил за лот 6,9 млн долл. при стартовой цене 6,5 млн долл.).

"Жилое высотное здание окупается значительно быстрее, чем объекты офисной и коммерческой недвижимости. По нашим подсчетам, срок его окупаемости - три года с начала строительства. Норма прибыли составляет 15-20%", - объясняет вице президент ГК "Конти" Вячеслав Тимербулатов. - Что касается офисных и гостиничных комплексов, строить их могут компании, имеющие опыт управления подобными объектами, потому что средства от реализации таких проектов окупаются в течение 10-15 лет". По его словам, в связи с низкой проработкой документации лота срок освоения площадки значительно увеличивается, соответственно, снижается и инвестиционная привлекательность. Главные сложности возникают при подготовке документов и участка под строительство. В среднем подготовительный этап, строительство и сдача 35-40 этажного дома занимает 3-3,5 года. "Показатель выхода площади в высотных домах достаточно низкий. Это связано с тем, что при строительстве подобных зданий определенный процент общей площади уходит под технические этажи. В результате объем продаваемой кв. метро не превышает 75% от общей площади строительства. Из этой оставшейся части еще выделяется и доля города. Поэтому, в целом, возведение высоток инвестиционно привлекательно при условии, что доля города составит не более 30%", - объясняет г-н Тимербулатов

Так, сложности, связанные с обременениями на площадке под строительство многофункционального административно-жилого в проезде Серебрякова, отпугнули инвесторов, и в результате реализацией проекта ОАО "Новое кольцо Москвы" займется самостоятельно. В качестве генпроектировщика привлечен "Международный центр высотного строительства" (российско-американское предприятие на базе архитектурного бюро Фрэнка Уильямса и ГУП "Моспроект-2"). Однако последний опыт реализации высотного проекта, выставленного на аукцион, похоже внушил оптимизм столичным чиновникам. Стартовая цена лота на строительство административно-офисного здания на Преображенской площади, вл. 8 была заявлена в размере 1 млн долларов. По итогам аукциона, стоимость объекта возросла более чем в 8 раз – ЗАО "Монтаж-инвест" заплатило за проект 8 млн 600 тысяч долларов.

Елена Прогонова