"Загородная" ипотека пугает рисками

Получить кредит на покупку городской квартиры сегодня не проблема — проблема квартиру найти. А вот кредитовать загородные объекты, особенно на стадии строительства, осмеливаются единицы. Причины столь осторожного отношения банков к загороду понять несложно — слишком велики риски. Однако если задаться целью, то найти "загородный" кредит все же можно.

Рискованная земля

"Загородная недвижимость — один из наиболее инвестиционно привлекательных секторов экономики, но высокая доходность, как известно, означает и высокие риски", — говорит Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость". Специфика рынка загородных коттеджей состоит в том, что поселки слишком разнообразны, объекты не стандартизированы. Сейчас на рынке около 200 "активных" поселков, а каждый коттедж практически индивидуален. Это осложняет процесс сбора информации о состоянии спроса и предложения. Игорь Жигунов, член правления, начальник департамента продаж "Городского ипотечного банка", считает одним из основных рисков точную оценку дома и земельного участка: "Как уже отмечалось, объекты нетиповые, и метод сравнительных продаж, как в случае с квартирами, неприменим". Также велики риски, связанные с землей, идущие как непосредственно от участка (гидрология, геология, загрязнения), так и от его приобретения, от изменения его целевого назначения, от получения разрешения на строительство, от коммуникаций и т.д.

Сроки осуществления проектов загородной недвижимости часто растягиваются на несколько лет (по различным оценкам, это минимум три года). Это увеличивает также финансовые, рыночные и строительные риски.

Рискованные банки

Казалось бы, постоянно дорожающая земля — лучшее обеспечение кредита. Почему же банки не горят желанием кредитовать объекты загородной недвижимости? Почему они предпочитают кредитование исходя из такого нестабильного параметра, как доходы заемщика?

Во-первых, работа с загородной недвижимостью слишком специфична. Да, земля постоянно дорожает. Но земля — это не жилье. Процесс ее оформления слишком сложен и долог. Следовательно, как объект залога земля менее ликвидна, чем дом или квартира. «Сложно четко сказать, за какое время можно реализовать объект в случае обращения взыскания, то есть по загороду соотношение кредит/залог ниже, чем по квартирам», — уверен Игорь Жигунов.

Представители банковского сообщества утверждают, что земельные отношения самые сложные, и риски в них самые большие. Типовыми способами здесь работать нельзя. Банкам многое здесь не понятно, вот они и не горят желанием здесь работать. Вторым важным моментом при кредитовании объектов загородной недвижимости является тот факт, что этот сегмент рынка отличается высокой степенью "непрозрачности". Практически невозможно найти продавца, который согласился бы указать в договоре реальную ("белую") стоимость сделки. Все хотят работать "в черную", а для банков, выдающих кредиты, это неприемлемо. Тормозит развитие ипотеки и то, что покупателям дорогой загородной недвижимости, например элитного класса, ипотека с ее сложностями вообще не нужна. Они могут себе позволить заплатить сразу или с небольшой рассрочкой. Как сказал в своем докладе Валентин Порженко, директор юридического департамента ОАО "Открытые инвестиции", на конференции "Загородная недвижимость: возможности и опасности": "Узок круг потенциальных заемщиков!". А строительство коттеджных поселков эконом-класса при нынешних ценах на землю и высокой себестоимости загородного строительства, к сожалению, бурно развиваться пока не может. Но перспективы, несомненно, есть. Толчок к развитию загородной ипотеки дали изменения в Гражданско-процессуальном кодексе РФ, когда физическим лицам разрешили предоставлять кредиты на покупку или строительство коттеджей под залог этих строений. "Законодательная база сложилась", — констатирует Порженко. Игорь Жигунов добавляет, что в настоящее время благодаря появлению и корректировке законодательства в части регистрации прав на объекты недвижимости, залога земельных участков и объектов незавершенного строительства стало возможным их оформление в более простой форме. До недавнего времени оформление залога на дом и землю было раздельным, что еще более усложняло ипотеку. И только в этом году в законодательство были введены поправки, которые дают возможность передавать землю в залог. Также в залог банку переходят постройки на участке. "Это позволило упростить работу с такими объектами, сделав ипотеку по ним более привлекательной и доступной", — сообщил Жигунов.

Ипотечные ограничения

Фактором, сдерживающимразвитие ипотеки объектов загородной недвижимости, остается сложность связанного с этим правового регулирования отношений сторон. В настоящее время гражданскоправовые отношения здесь регулируются тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, федеральным законом "Об ипотеке" и Земельным кодексом РФ. При заключении договора ипотеки земельного участка наибольшую сложность представляет сам предмет сделки.

Елена Герасимова, руководитель департамента юридической компании Legas, считает, что из всех сделок с недвижимостью именно их обеспечение — залог (ипотека) — характеризуется наибольшим количеством споров и неразрешенных проблем, что не может не тормозить развитие ипотеки объектов загородной недвижимости. Это вызвано не только сложным характером отношений сторон данной сделки, но и несовершенством законодательства. Поэтому при заключении договора ипотеки земельного участка особое внимание следует уделять предмету сделки. Предметом договора ипотеки могут быть только объекты, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

При определении предмета ипотеки надо учитывать и то, что закон может устанавливать запрет на залог того или иного имущества. В частности, в отношении ипотеки земельных участков запрет может быть установлен на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также может запрещаться ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Кроме того, имущество, передаваемое в залог, должно быть оборотоспособно. Ограниченными в обороте, согласно нормам земельного законодательства, являются участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами, а также иные земли, подвергшиеся деградации.

"В соответствии с законом "Об ипотеке" не допускается ипотека имущества, на которое, согласно федеральному закону, не может быть обращено взыскание", — напоминает Савелий Орбант. Однако следует отметить, что с начала 2005 года из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание, исключены земельные участки с жилыми помещениями (их частями), являющимися единственно пригодными для постоянного проживания, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.

Выигрывают рискнувшие?

Конечно, с точки зрения развития ипотеки, загородный рынок очень перспективен, но пока мало кто готов работать здесь. Игорь Жигунов констатирует, что программ банков по загороду очень немного. "Средняя сумма кредита — 150-200 тыс. долл. В основном на дома эконом-класса, менеераспространены кредиты на элитные дома, т.к. там цены начинаются от 600-800 тыс. долл., и далеко не каждый заемщик может предоставить в банк информацию о доходе для такой суммы кредита", — сетует Жигунов.

В настоящее время ипотечных программ для покупки объектов загородной недвижимости наберется от силы десяток. Такие программы предлагают "Абсолют Банк", "Газпромбанк", "Городской ипотечный банк", Сбербанк, BSGV (банк "Сосьете Женераль Восток"), Raiffeisenbank и некоторые другие кредитные организации.

Ставки растут

Кредиты на объекты загородной недвижимости выдаются, в оснодном, в валюте. Размер первоначального взноса, как правило, декларируется на уровне 30-40%, а реально может составлять и 50% (например, у Сбербанка). Сроки кредитования тоже не очень привлекательны — по большей части до 10-15 лет.

Ставки по кредиту практикуются достаточно высокие (выше, чем при покупке городской квартиры). Например, "Абсолют Банк" для готового коттеджа предлагает кредит на 15 лет под 16-17% годовых, для строящегося — под 18-20%. "Городской ипотечный банк" при сроке кредита 10 лет предлагает ставку в размере от 12 до 18,5%, "Национальная ипотечная компания" — 14-16%.

На таких условиях покупатель коттеджа, взявший в кредит, например, 300 тыс. долл., с учетом страховки должен будет ежемесячно выплачивать 4-5 тыс. долл. Это непросто даже для не самых бедных россиян. Тем, кому это по карману, никакая ипотека, почти вдвое удорожающая конечную стоимость жилья, не нужна.

Кредит от девелопера

На практике, пожалуй, единственным вариантом несложного получения ипотечного кредита является ситуация, когда банк сам выступает соинвестором строительства того или иного коттеджного поселка. Таких примеров немного, но они есть (например, "Абсолют Банк" и коттеджный поселок "Барвиха Club" на Рублевке, "Московский кредитный банк" и коттеджный поселок "Эдем" на Ленинградке и т.д.).

Обычно коттеджная ипотека предлагается на стадии 60-70-процентной готовности построек. Пожалуй, уникальным случаем в области загородной недвижимости стала ипотека на начальном этапе строительства в совместном проекте банка DeltaCredit и ОАО "Открытые инвестиции". Речь идет об элитном поселке "Павлово" в Истринском районе (Новорижское шоссе). В этом проекте кредит предоставлялся сроком на 10 лет, сумма кредита составляла до 60% стоимости дома, а ставка — от 17% годовых на этапе строительства и от 12% после его завершения.

Руководитель департамента загородной недвижимости компании BLACKWOOD Мария Литинецкая: "Медленное развитие ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости связано с неготовностью банковских структур обслуживать этот сегмент рынка. Необходимым условием для выдачи банком кредита является адекватная оценка рисков, потенциальной доходности и ликвидности объекта, поскольку именно земля с находящимися на ней постройками является залогом. В условиях только складывающегося и динамично развивающегося рынка, коим и является рынок загородной недвижимости, невозможно с достаточной долей вероятности определить динамику цен на долгосрочную перспективу (на период строительства дома). Данная ситуация усугубляется еще тем, что сам институт оценки земельных участков находится на стадии формирования. В результате оценки специалистов, к которым обращаются банки, могут расходиться на порядок. Все это только повышает неопределенность в калькуляции баланса риск/ доходность, что не способствует росту количества ипотечных сделок на рынке загородной недвижимости.

Банкам как наиболее консервативным в своей деятельности структурам, привычнее работать в рамках сложившихся и проверенных схем. С учетом того, что случаев, когда успешно открывалась кредитная линия, немного, и они все уникальны, генерировать на этой базе более или менее внятную схему невозможно.

Сегодняшняя ситуация с "юридической очисткой" земель, безусловно, снимает определенную часть рисков, но не влияет на оценку доходности, тем более, что такого рода риски не рассматриваются банками в качестве первичных.

В связи с этим у покупателя есть два выхода из "ипотечного тупика": либо отказаться от кредита вообще, либо искать поселки, с которыми у банков заключено ипотечное соглашение (таких поселков немного, но они есть).

В настоящее время компания "Открытые инвестиции" совместно с "Росбанком" осуществляет аналогичный проект в коттеджном поселке "Пестово" (22 км по Дмитровскому шоссе), где полное завершение строительства ожидается в конце 2008 года.

Итак, ипотека загородной недвижимости — направление весьма рискованное. В связи с этим оно пока не очень развито и существенно уступает объемам кредитования городских квартир. Однако в целом это направление перспективно, что рано или поздно приведет к конкуренции в данном сегменте рынка. Пока же доля сделок по загородной недвижимости с использованием ипотечных схем не превышает 5%.

Сергей Нечаев