Офисы переберутся на окраины столицы

Строить бизнес-центры на окраинах города предложил вчера на заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков. По его словам, подобная мера продиктована необходимостью разгрузить центральную часть столицы. Кроме того, беспокойство властей вызывает опасность потерять исторический облик центра города, потому именно его, по словам Лужкова, "нужно исключить из реализации задачи, которая связана с увеличением офисных учреждений".

Перспективы развития Москвы вчера стали основной темой для обсуждения на заседании столичного правительства. Чиновники отчитались по итогам реализации Генплана Москвы за 2005 год, а также обсудили проект развития города до 2025 года. Внося свои замечания в предложенный вариант градостроительного развития столицы, Юрий Лужков выступил с предложением исключить из будущего генплана на период до 2025 года возведение офисов в исторической части города. По его словам, в центральной части Москвы необходимо вести работы только "в режиме реконструкции и формировании жилых помещений".

Городские власти предложат инвесторам строить в центре столицы гостиницы вместо офисных помещений – пояснил задумку журналистам главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. По его словам, вместо офисов в центре города нужно возводить гостиницы и апартаменты. Уже во втором квартале 2007 года городские ведомства начнут работу по актуализации генпланов 11 районов, входящих в ЦАО. В эти документы будут вписаны ограничения по использованию территорий внутри Садового кольца и прилегающих районах. "У нас ведь как бывает? Инвестор иногда строит "от души": то есть строят вокруг него офисные помещения, и он тоже хочет построить офисы. Но мы будем проводить, в том числе и педагогическую работу, и разъяснять инвестору его же выгоду, скажем, от строительства апартаментов", - заключил главный архитектор Москвы.

Руководитель отдела исследований рынка CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова приводит данные, согласно которым объем офисных помещений внутри Садового кольца на данный момент составляет около 1,5 млн кв. м. "Вполне логично ограничить офисное строительство в центре: Москва хочет привлекать больше туристов, и возведение гостиниц в центральной части города будет этому способствовать", - рассуждает Флорова. По ее словам, на данный момент компании достаточно охотно переезжают из центра, наибольшим предпочтением пользуются объекты с удобным доступом общественного транспорта.

Зарождение тенденции к переезду бизнес-центров на окраины уже отмечено аналитиками рынка коммерческой недвижимости. "Думаю, что этот процесс не требует административного вмешательства и замечательно регулируется рынком. Если еще пять лет назад офисы за пределами Садового кольца были нетипичны, то сегодня офис на МКАД не кажется дикостью", - рассказал "РБК-Недвижимости" директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Так, в прошлом году были сданы два бизнес-парка вблизи МКАД: "Крылатские холмы", общей площадью 59 тыс. кв. м, и "Кантри-парк", площадь которого составляет порядка 18 тыс. кв. м. Арендные ставки в обоих комплексах заявлены на уровне 500 долл. за кв. метр в год. Как отмечают аналитики рынка, этот показатель в среднем на 30% ниже, чем в аналогичных по уровню бизнес-центрах, расположенных в центральной части города.

В первую очередь экономию оценили представители западных компаний. Среди арендаторов бизнес-парка "Крылатские Холмы" заявлены Microsoft, Intel, Cisco, Huawei, British American Tobacco. В "Кантри Парк" разместились офисы Race Communications, Volvo, Porsche, BMW. На различных стадиях строительства сегодня находятся еще два объекта: "Гринвуд", площадь которого составляет 130 тыс. кв. м, и "Резиденция", площадью 22 тыс. кв. м. "Переезд офиса на окраину вполне приемлем для производственных, торговых компаний, ритейлеров, софтверных компаний, - продолжает мысль г-н Шершнев. - А вот компании финансового сектора экономики или любой иной сферы услуг, офис которых подразумевает большое количество внешних посетителей или встреч, вряд ли когда-нибудь сменят место дислокации".

Эксперты рынка, предрекают активную децентрализацию офисного рынка в ближайшем будущем. "Причины такого "сдвига" объясняются довольно просто. Во-первых, учитывая нынешнюю транспортную обстановку в городе, которая продолжает усложняться, наличие офиса в центре - не такой уж очевидный плюс. К тому же арендные ставки, по сравнению с центром, отличаются", - рассказывает, директор отдела офисной недвижимости DTZ Елена Колесникова. Кроме того, весомый вклад в тенденцию "к переезду" вносят технологические решения, которые позволяют большинству подразделений компаний находиться за пределами центра города. "Это характерная тенденция для большинства городов. Так, лондонский Сити, уже давно не самый активный деловой центр города, а на Park Lane можно встретить пустующие здания. Центр уступил место району Docklands, который находится недалеко от Гринвича. Именно там располагается крупнейший бизнес-квартал Canary Wharf", - замечает Илья Шершнев. Вместе с тем, аналитики отмечают, что арендаторы пока не готовы переезжать на окраины, но из центра города их выдавливают пробки и высокие арендные ставки.

Аналитики компании Praedium прогнозируют, что к 2007 году доля строительства офисных площадей будет на 65% сконцентрирована в районах, прилегающих к МКАД, в то время как в 2005 году этот показатель держался на уровне 40%. "Планы строительства офисных комплексов свидетельствуют о поступательном нарастании объемов высококачественных офисных площадей по направлению от третьего транспортного кольца к МКАД", - говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина. По ее словам, сегодня уже заявлено к строительству 1,1 млн кв. м офисных площадей в районе главного транспортного кольца столицы.

"Предполагаем, что тенденция к децентрализации станет закономерностью: по мере развития экономики потребность в профессиональной офисной застройке будет расти, а потребности пользователей офисной недвижимости будут диверсифицироваться; изначально пользователи профессиональной недвижимости были пользователями офисных зданий класса "А", где располагались штаб-квартиры", - рассуждает о перспективах развития офисного рынка в столице заместитель директора департамента офисной недвижимости Сolliers Internationa Анна Иванова. По мнению эксперта, по мере роста бизнеса возникает потребность в бэк-офисах, которые могут располагаться и в отдаленных районах города.

Елена Прогонова