"Ипотечные мечты" властей угрожают банкам

На прошлой неделе спикер Совета Федерации Сергей Миронов выступил с предложениями, которые, по его мнению, должны сделать жилье действительно доступным. Среди прочего, Миронов решил снизить процентную ставку по ипотечным кредитам до 7% годовых, а проценты для молодых семей, полагает спикер, нужно вообще отменить. Ипотечные компании считают данное предложение лишь частью "публично-виртуального" проекта "Доступное жилье – гражданам России".

В прошлый четверг С.Миронов в рамках заседания Высшего инженерного совета предложил решить жилищную проблему радикальным способом, а именно: максимально снизить ставки по кредитам – до 7%, а для отдельных категорий граждан их просто отменить. Так, спикер СФ считает, что ипотека для молодых семей должна быть беспроцентной, причем при появлении в семье отпрыска "списывается определенная часть кредита, а после рождения третьего ребенка он (кредит) вообще прощается", - заявил г-н Миронов.

Желание сильных мира сего обеспечить жилплощадью всех нуждающихся вполне понятно, однако оделять людей "квадратами" нужно, основываясь на реальных финансовых инструментах, а не на эфемерных предположениях. Комментируя выступление спикера СФ корреспонденту "РБК-Недвижимости", генеральный директор Ипотечной компании "Мой Дом" Алексей Турченков отметил, что при уровне инфляции в 11% и средней стоимости привлечения денежных средств на рынке, равной 9-11%, снижение ипотечных ставок до 7% просто невозможно – никто не будет работать себе в убыток.

Представители ипотечного сообщества предлагают свои способы удешевления ипотеки, среди них – увеличение максимально возможной суммы налогового вычета для покупателей жилья с помощью ипотеки. "Напомню, что на сегодня Налоговый кодекс дает возможность покупателям квартир с ипотекой получить два налоговых вычета (т.е. вернуть уплаченный ими ранее подоходный налог): с 1 млн руб., потраченного на приобретение нового жилья (т.е. из бюджета можно получить 130 тыс. руб.), а также с сумм всех процентов, уплачиваемых по ипотечным кредитам. Если увеличить сумму налогового вычета, например, до 2-3 млн руб., эффективная ставка для ипотечных заемщиков будет существенно снижена, а государство при этом не потратит ни копейки (только недополучит подоходный налог)", - поведал "РБК-Недвижимости" заместитель начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка Михаил Бусыгин.

Представители ипотечного рынка по-разному отнеслись к государственной инициативе по реализации специальных программ для молодых семей. Одни поддерживают ее, но ратуют за то, чтобы подобные мероприятия основывались на реалиях рынка: "Идея помощи молодым семьям и увеличения рождаемости не может не вызывать одобрения, только она должна осуществляться более реалистичными методами. При существующем банковском и налоговом законодательстве и надзорной политике Банка России кредитные организации не вправе предлагать подобные программы и делать этого (прощать кредиты) не будут – под страхом отзыва банковской лицензии", - делится соображениями А.Турченков.

Другие же считают, что повышение рождаемости при помощи удешевления ипотеки – не самый лучший путь: начинать необходимо с другого конца, а именно: повышать уровень жизни населения, в том числе, предоставляя молодым людям возможности для профессионального и карьерного роста, увеличения собственных доходов. Иначе же законодательно закрепленные "поблажки" могут негативным образом сказаться на новом поколении российских граждан. "Разумно ли, ради улучшения демографической ситуации, растить бедное, живущее на субсидиях, население и поддерживать иждивенческие настроения?", - размышляет президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. К тому же отечественная экономика еще не "доросла" до такого уровня, при котором государство могло бы отдавать молодым семьям квартиры безвозмездно, а коммерческие банки не могут позволить себе прощать кредиты, т.к. это противоречит сути их деятельности.

В юридической "подоплеке" дела корреспондент "РБК-Недвижимости" разбиралась вместе с генеральным директором ипотечной компании "Мой Дом" А.Турченковым: согласно статье 1 федерального закона "О банках и банковской деятельности", "кредитная организация – это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом". То есть основная цель создания и деятельности всех без исключения банков более чем понятна и четко определена законом. В соответствии со статьей 415 "Прощение долга" Гражданского кодекса РФ, "обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора". "Простить долг кредитор (банк) теоретически может всегда, - комментирует положение Алексей Турченков, - но не будем забывать, что банк – это особая организация, и его имущество состоит также из денежных средств клиентов, в том числе, разместивших депозиты граждан-вкладчиков и открывших расчетные счета юридических лиц". Следовательно, прощая долг одного заемщика, банк, таким образом, нарушает права остальных своих клиентов, ведь для этого ему нужно, например, заплатить им меньший доход по вкладу или задержать исполнение клиентской "платежки". В любом случае, невозврат средств заемщиком нарушает спланированные банком финансовые потоки. Для прощения долга банку необходимо признать займ нереальным к взысканию, то есть безнадежным, при этом кредитная организация обязана создать резерв на возможные потери по ссудам, задепонировав сумму в размере 100% долга в Банке России, что вдвойне увеличивает реальный ущерб компании и упущенную выгоду (деньги в двукратном размере "морозятся", а следовательно, "не работают", не участвуют в обороте). Таким образом, предложение спикера СФ становится реальной угрозой для банковского бизнеса как такового. Интересно, что в 34 статье ФЗ "О банках и банковской деятельности" указывается следующее: "Кредитная организация обязана предпринять все предусмотренные законодательством РФ меры для взыскания задолженности", то есть в итоге банк должен до последнего напоминать заемщику о его обязательствах: "чтобы легально списать "прощенный кредит", банк обязан получить вступившее в законную силу решение суда, подтверждающее кредитное обязательство заемщика и обязывающее его возвратить долг по кредиту, что противоречит решению о прощении", - указывает на "замкнутый круг" г-н Турченков.

Участники рынка не верят в то, что благодатная ситуация, обрисованная Мироновым, вообще возможна: скорее, это заявление походит на пиар-акцию в преддверии очередных выборов, без оглядки на последствия – ведь реализовать подобную "установку" (например, на понижение процентной ставки до 7%) рынок сможет только в том случае, если уровень инфляции будет равен 5%, ставка ЦБ будет на уровне 4%, а вклады от населения будут приниматься банками под 2% годовых, - подсчитал С.Постнов. Да и в вероятность честной компенсации государством убытков частных кредиторов при прощении долга многодетным заемщикам представителю компании "Мой Дом" А.Турченкову верится с трудом – даже с учетом приближающихся выборов 2008 года. Напомним, что сам Сергей Миронов является председателем недавно образованной партии "Справедливая Россия", объединившей под одной крышей Российскую партию пенсионеров, партии "Родина" и "Хартия жизни" (ранее – Российская партия жизни, или ПаЖи), так что разговоры о прозрачности политической подоплеки прошлонедельного заявления кажутся вполне обоснованными. Чего не скажешь о сути высказанного предложения: ведь реализовать его участники рынка не берутся.

Однако эксперты смотрят в будущее с оптимизмом: настоящий рынок ипотечного кредитования (а не его "публично-виртуальная версия" в виде нацпроекта "Доступное жилье...") развивается, и "финансовый сектор готов обслуживать значительно большее количество клиентов, чем может "вместить" рынок недвижимости", - указывает на другую проблему Алексей Турченков. А значит, задача Правительства – не только (и не столько) "уронить" ипотечные ставки, а строить жилье в таких объемах, чтобы цены на него были более приемлемыми для "среднего" покупателя.

Говоря об изменении ставок, специалисты ссылаются на мировую конъюнктуру, которая влияет и на российский ипотечный рынок. По наблюдениям вице-президента по развитию ипотечного банка DeltaCredit Аллы Цытович, в первом полугодии 2006 г. рынок увеличивался вдвое, в соответствии с прогнозами, во втором же наблюдалась парадоксальная ситуация, не предсказывавшаяся ранее: в долларовом выражении рынок рос теми же темпами, а количество сделок значительно сократилось, что связано с увеличением цен на квартиры. "И хотя ипотека стала более чем доступной, вследствие стопроцентного повышения стоимости кв. метра, жилье остается недоступным для многих семей даже с ипотекой", - сожалеет Михаил Бусыгин.

К концу 2006 года из-за того, что темпы роста снизились, некоторые аналитики стали предсказывать коррекцию цен. В результате, это может привести к тому, что банки будут ужесточать свои условия по стопроцентным кредитам, т.е. займам с нулевым первоначальным взносом. "Эти кредиты было выгодно давать при стремительном росте цен, например, до выданная в августе сумма на 100% стоимости квартиры, в октябре покрывала только 85% ее цены", - отмечает А.Цытович. Потому прогнозировать, на сколько снизится или повысится ставка по кредиту сложно – многое зависит от общего положения рынка.

Также, по прогнозам экспертов, в следующем году рынок ожидает развитие имеющихся инструментов, таких как розничное кредитование на рынке строящегося жилья и потребительское кредитование под залог жилой недвижимости, а также появление нового – стандартных кредитных продуктов на рынке коммерческой недвижимости. Помимо этого предполагается, что в 2007 году ипотечные компании удвоят (а отдельные – и утроят) свои показатели. И это – вне зависимости от "предвыборных мечтаний" властей.

Наталья Копейченко