Индустриальный передел
Складская недвижимость удерживает лидирующие позиции по ставкам доходности: порядка 10% годовых, что значительно выше офисного и торгового сегментов.
Еще несколько лет назад розничные сети были вынуждены сами заниматься индустриальным девелопментом. Сегодня на рынке заявлено сразу несколько проектов логистических цепочек, однако в розничных сетях от собственных складов отказываться не намерены, рассматривая их как надежные инвестиции.
По оценкам аналитиков JLLS, доля сделок по аренде, заключаемых еще до начала эксплуатации складских комплексов, доходит до 80-90%. "Активное формирование пула будущих арендаторов начинается сразу же после подготовки концепции проекта и получения разрешения на строительство", - говорит консультант отдела складских и индустриальных помещений Антон Алябьев.
Востребованность качественных логистических комплексов среди арендаторов сделала этот сектор недвижимости одним из самых перспективных, а идея создания складской цепочки стала межкорпоративным проектом на рынке коммерческой недвижимости. В 2005 году украино-российская компания "МЛП" выступила с инициативой создания крупнейшей сети терминалов класса "А" общей площадью 1,5 млн. кв. м. Общий объем инвестиций оценивается более чем в 1 млрд. долларов. Год спустя "Евразия Логистикс", близкая к крупному казахскому банку "ТуранАлем", объявила о намерении построить сеть из 16 складских комплексов класса "А" к 2011 году. Ирландская промышленная компания Quinn Group также объявляла о планах по запуску 10 складских комплексов в России. Крупнейший Британский инвестфонд Raven Russia намерен потратить 1,2 млрд долларов на создание логистической цепочки Megalogix от Дальнего Востока до Петербурга. В тандеме с российским девелопером "Авалон" Raven Russia намерен отстроить складские комплексы класса А в 15 регионах России.
Вчера стало известно о том, что розничная сеть Spar арендовала более 11 тысяч кв метров в логистическом парке "Северное Домодедово". Это уже вторая сделка: в конце прошлого года было подписано соглашение с "Эльдорадо" об аренде 14,6 тысяч кв. м. площадей в индустриальном парке "Пышма" в Екатеринбурге. "На рынках Западной Европы и США на ритейлеров приходится до 50% сделок по аренде площадей в индустриальных парках класса А. Мы уверены, что в будущем и многие другие розничные компании начнут арендовать складские площади вместо того, чтобы отвлекать финансовые ресурсы на строительство собственных складов", - говорит руководитель отдела маркетинга "Евразии Логистик" Николай Дицман.
Бурное развитие ритейла в регионах и отсутствие качественных складских терминалов, в свое время, фактически, вынудило розничные сети со-финасировать проекты строительства складских комплексов. Еще год-два назад в российских городах-миллионниках практически отсутствовали качественные складские проекты "А" класса, и эти компании вынуждены были арендовать комплексы "советского" типа, не отвечающие современным стандартам логистики, либо строить склады самостоятельно, создавая девелоперские подразделения и отвлекая средства из основного бизнеса.
"Действительно, это весьма затратные проекты, поэтому аренда для многих по-прежнему выглядит предпочтительней, - говорит PR-директор компании "МИР" Елизавета Тотунова, - Вместе с тем, наличие собственного склада снижает издержки и позволяет ритейлеру более гибко управлять всеми логистическими процессами". По ее словам, учитывая количество магазинов и объемы закупок ведущих игроков розничного рынка, зачастую, строительство складских помещений и распределительных центров для многих компаний вполне оправдано.
Елена Прогонова