214 ФЗ уничтожает долевое строительство для развития ипотеки

Осень 2005 года ознаменовалась значительным ростом цен на жилье и сокращением предложения на рынке недвижимости. Одной из причин сложившейся ситуации эксперты считают вступление в силу закона "О долевом строительстве", который сделал для застройщика крайне рискованным привлечение денег физических лиц. Почти все застройщики отказываются работать по этому закону. Одна из компаний, которая решилась испытать новинку на практике, – "Система-Галс", входящая в АФК "Система". Сейчас руководство "Системы-Галс" утверждает, что закон - действительно не в пользу застройщика. И считает это сознательной политикой федеральных властей. С членом совета директоров "Системы-Галс", генеральным директором "СУИ-Холдинг" Азарием Лапидусом беседовала Вера Ковалева.

- Азарий Абрамович, "Кунцево-инвест", аффилированная с "Системой-Галс", - первая в России компания, которая зарегистрировала договор долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ "О долевом строительстве", который вступил в силу 1 апреля этого года. Сейчас практически все строительные компании отказываются работать по этому закону. Почему "Система-Галс" решила начать работать по нему?

- Мы хотим изучить, как работает новый механизм долевого строительства, изложенный в 214 законе. Этот дом по адресу Ярцевская, 27 мы могли бы построить и на собственные средства, даже не прибегая к банковским кредитам или иным инструментам финансирования проектов. Тем не менее, после того, как закон "О долевом строительстве" вступил в силу, мы прошли все согласования, выпустили проектную декларацию и зарегистрировали договора долевого строительства в соответствии с 214 законом. Подготовка заняла несколько месяцев.

- Как Вы оцениваете закон "О долевом строительстве"?

- Сугубо отрицательно. Я считаю, что этот закон несовершенен из-за односторонности подхода. Его в любом случае необходимо дорабатывать. Многие положения 214 закона работают против инвестора, у которого отсутствует презумпция невиновности. Если все люди, которые заключили с "Кунцево-инвест" договора долевого строительства, захотят выйти из проекта и потребуют с нас уплаты штрафа, то мы никак не сможем им препятствовать. Закон устанавливает несоизмеримую меру ответственности инвестора.

Сначала я думал, что это сделано по недопониманию, но теперь прихожу к выводу, что идеологически этот закон абсолютно корректен. Главная идея создателей этого закона такова, что необходимо создать новые механизмы финансирования строительства. Государство не хочет, чтобы существовала такая форма строительства, как долевое. Государство хочет, чтобы была ипотека и торговля готовым жильем. Государству долевое строительство не интересно, и нигде в мире долевое строительство не существует.

Долевое строительство является переходной формой от того пиратского рынка, который был у нас, к полноценной ипотеке. При долевом строительстве возможно два негативных варианта: либо застройщик не достраивает дом, либо у инвестора заканчиваются деньги. Такая ситуация не может существовать, когда есть ипотека. При ипотеке застройщиков проверяет банк, а инвестор получает от клиента деньги банка.

- Но механизм долевого участия позволял людям покупать квартиры по более низкой цене, и был привлекателен именно своей экономичностью. Какой вариант является наиболее экономичным теперь? Может ли ипотека, при которой человек переплачивает за квартиру, заменить участие в долевом строительстве?

- Действительно, дольщики могли купить квартиру дешевле. Но при этом они рисковали. Что касается ипотеки, то она является вполне приемлемой альтернативой. Посмотрите, как работает ипотека на Западе. Ипотечный кредит там выплачивают 20-25 лет. Однако процент при этом не маленький, а такой, какой устанавливает банк. Если LIBOR в США сегодня 3,75-4, то банк может выдать ипотечный кредит под 5,75% годовых. То есть я с банка получаю LIBOR (внутреннюю стоимость денег) плюс 2%. В России внутренняя стоимость денег составляет 10,5%. А ипотечный кредит можно получить под 14,5% годовых.

В США ипотека не дешевле, просто у них изначально дешевле деньги ввиду более низкой инфляции. Вся разница в том, что в США банк берет 2% за выдачу ипотечного кредита, а у нас – 4%. Все остальное зависит от стоимости денег. Когда у нас станет меньше инфляция, то подешевеют и ипотечные кредиты. Я думаю, что долгосрочная ипотека – это самый дешевый вариант.

- Из-за 214 закона застройщикам стало невыгодно привлекать дешевые деньги у населения, и потому они вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать банковские кредиты. Однако банки не хотят идти навстречу застройщикам и повышают кредитные ставки. Станут ли банки, по Вашему мнению, более лояльными к застройщику в будущем?

- Нет, не станут. Эту ситуацию должно регулировать государство, и так как административно регулировать ее невозможно, то надо поступить так, как было с ценами на бензин, когда их заморозили. В ситуации с застройщиками государство должно дать в этот сектор дополнительные деньги. При этом существует опасность, что дополнительные деньги от государства приведут к дополнительной инфляции. Но она будет локальной, так как сразу вымоются те кредиты, которые готовили коммерческие банки. Ведь строители пойдут за более дешевыми деньгами к государству.

- Как "Система-Галс" финансирует свои проекты?

- "Система-Галс" – это классический девелопер. В свои проекты мы инвестируем около 30% собственных средств, остальные деньги мы привлекаем на рынке. Это могут быть соинвесторы, банки и любые другие финансовые учреждения. Полагаю, что в течение ближайших нескольких лет мы станем лидером на строительном рынке Москвы. У "Системы-Галс" много новых проектов. Сейчас мы составляем программу на 2006 год, в течение которого мы будем работать над в общей сложности 2,5 млн кв. м жилых и коммерческих площадей в Москве.

- "Система-Галс" является потребителем бетона и железобетона, при производстве которых используется цемент. Ощутили ли вы повышение цен на цемент, инициированное в этом году "Евроцемент Груп"?

- Безусловно. По всем прогнозам, в 2005 году цены на жилье должны были снизиться. И одна из причин, по которой этого не произошло, заключается в росте цен на строительные материалы. Цемент с весны этого года подорожал на 70%, за последние три года металл стал дороже на 300%, выросла в цене нефть. В свою очередь, рост цен на стройматериалы обусловлен общеэкономической ситуацией в стране. Например, резко подорожали электроэнергия и бензин, а они являются одной из статей издержек при любом производстве и перевозках.

- "Система-Галс" – управляющая компания самого дорогого в Москве проекта "Большой Сити", который предполагает застройку 1000 га. На какой стадии сейчас находится проект?

- Уже проработана вся северная часть "Большого Сити", располагающаяся между Хорошевским и Звенигородским шоссе. Я думаю, что в конце этого года либо в начале следующего будут внесены соответствующие изменения в Генеральный план развития Москвы. Проект такого масштаба, как "Большой Сити", можно реализовать только в том случае, если будет единая генеральная концепция развития этой зоны. Поэтому на первом этапе должна быть создана концепция.

Сегодня концепция – это градостроительная, инженерная и транспортная логика развития территории. Сейчас на этой территории уже есть 7 млн кв. м жилья, и будет построено еще порядка 12 млн кв. м новых площадей. Также необходимо будет построить электростанцию мощностью 450 мВт. Сейчас мы ведем переговоры с 15-20 организациями, которые будут выведены за пределы "Большого Сити".

В проекте "Большой Сити" будут участвовать десятки строительных компаний. Впервые в мире делается попытка из застроенной территории площадью 1000 га создать нечто новое. Город должен поставить свои границы в идеологию развития этой территории. Все развитие, которое было до сих пор, касалось либо меньшей территории, либо территории, настолько не застроенной так, как эта. Или велось строительство городов, вынесенных из пятна застройки существующего мегаполиса. В случае с "Большим Сити" предпринята попытка создания нового образа жизни, вплотную связанного с тем, что уже есть.

- Принадлежащая Вам компания "СУИ Холдинг" занимается реконструкцией Большого театра, вокруг бюджета которой было много спором. Был ли решен этот вопрос?

- Да, был: 27 октября состоялась встреча, на которой было принято окончательное решение о финансировании этого проекта в размере 15 млрд рублей. На сегодняшний день ведется большая работа по разборке конструкций, которые подлежат разборке: оркестровая яма, зрительный зал, люстра. Разобрано почти все сценическое оборудование. Начаты работы по демонтажу сетей, которые могли бы препятствовать работам. Все работы подготовительного периода уже выполнены, и сейчас начинаются строительные работы, завершение которых планируется на март 2008 года.