С. Лысенков: "Мы создаем в России новый формат отелей 3-4 звезды ".
Гостиничный сектор формата 3-4 звезды в России только развивается, и совсем не многим игрокам рынка удалось добиться здесь существенных успехов. Отельеры "АЗИМУТ Менеджмент Групп" сумели создать региональную сеть из восьми отелей в крупнейших городах России, среди которых: Астрахань, Кострома, Мурманск, Санкт-Петербург, Самара, Уфа и Владивосток. В управлении компании находится 3 тыс. номеров. Общая площадь гостиниц под брендом "Азимут" превышает 125 тыс. кв м. "Азимут Менеджмент Групп" входит в состав инвестиционной компании "Нерль". Об особенностях работы на современном региональном рынке отелей редактору "РБК-Недвижимости" Арине Ковиной рассказал директор "АЗИМУТ Менеджмент Групп" Сергей Лысенков.
Какова региональная стратегия "АЗИМУТ Менеджмент Групп"?
Наша главная стратегическая задача на сегодня - развивать отели формата 3-4 звезды по новым для России стандартам качества, которые соответствуют международным. При этом, необходимо отметить, что для нас вопрос экономической целесообразности проекта стоит на первом месте. Именно поэтому мы изначально предпочли регионы Москве: экономическая эффективность работы в регионах была несравнимо выше. При выборе региона для вхождения мы ориентируемся на запросы нашей аудитории, которую, в основном, составляют бизнес-туристы. Проведя многочисленные исследования, мы получили очень любопытные данные об их региональных маршрутах. Я не могу раскрывать эту информацию, так как для рынка она очень ценна. Могу лишь сказать, что Сибирский регион среди бизнес-туристов стоит на первом месте, после Москвы и Питера. Именно поэтому, если выбирать между Сочи и Новосибирском, даже несмотря на олимпийские события, выбор будет однозначно сделан в пользу последнего.
Но, нельзя сказать, что мы работаем только для бизнес-туристов, для нас также интересна и классическая туристическая аудитория.
Значит, Вы не планируете выход на рынок Сочи?
О Сочи – отдельный разговор. Выводить на сочинский рынок бизнес - отели мы не планируем, так как там более целесообразны курортные проекты. Однако, думаю, наш многолетний опыт управления семью собственными успешными проектами будет особо востребован на местном рынке. И мы готовы выйти на него в качестве управляющей компании.
В какие регионы Вы планируете выйти в ближайшее время?
До конца года появятся еще 3 отеля: в Сибирском регионе, на Юге России, а также мы приступим к первому проекту формата "3 звезды" в Москве. Более конкретно сказать, к сожалению, пока не могу.
Вы планируете второй проект в Санкт-Петербурге?
Наш проект в северной столице, бывшая гостиница "Советская", является третьим по величине в России, его номерной фонд насчитывает 1030 номеров. И это существенная цифра для Санкт-Петербурга. Однако мне часто задают вопрос о планируемых здесь проектах, особенно иностранные партнеры. Но, по моему мнению, инфраструктура города уже едва справляется с потоком туристов и не готова к его увеличению (пробки на дорогах, длинные очереди в аэропортах) . Для этого необходимо сначала модернизировать городскую инфраструктуру, а именно строить новые автотрассы, так как существующих явно не хватает, модернизировать аэропорт. А также, корректировать цены на туристические услуги, которые на сегодня достаточно высоки. В том числе необходимо отказываться от ценовой дискриминации иностранцев, для которых, как правило, стоимость различных услуг существенно дороже, чем для Россиян. Пока этого не произойдет, выходить на рынок Санкт-Петербурга с новыми крупными проектами нецелесообразно, на наш взгляд.
А можно более подробно рассказать о московском проекте?
До конца года мы планируем начать работу над гостиницей 3 звезды на юге Москвы. Но наш проект будет выгодно отличаться от привычных трехзвездочных гостиниц столицы, в первую очередь, в вопросе соотношения качества и цены. В Москве на сегодня приличный номер в гостинице формата 3 звезды стоит в среднем 12 тыс. рублей. Для сравнения, номер в "Хилтоне" в Берлине стоит 140 евро, в "Кемпински" – 130 евро.
А в чем причина таких ценовых различий?
До недавнего времени, из-за дороговизны земельных участков и подведения коммуникаций, а также существенных городских обременений, проекты такого формата имели один из самых длинных сроков окупаемости. Но, я уверен, что ситуация скоро изменится и в этот сегмент будет направлен значительный поток инвестиций. Основная причина роста популярности гостиничного сектора формата 3-4 звезды в улучшении инвестклимата и снижении доходности в других сегментах. Так что мы прогнозируем уже в ближайшее время развитие данного сектора в столице.
Вы готовы брать в управление сторонние проекты?
Мы планируем активную экспансию в сектор управления уже в ближайшие месяцы. Это связано с тем, что "АЗИМУТ Менеджмент Групп" - одна из немногих компаний, обладающих реальными потенциалом, ресурсами и опытом для грамотного управления гостиницами. В отличие от многих, кто только заявляет о глобальных планах, мы уже создали региональную сеть из восьми отелей, принципиально новых для России, и готовы этот реальный и успешный опыт использовать для сторонних проектов. Многие инвесторы уже сейчас задумываются о выходе на гостиничный рынок, однако здесь как нигде срок окупаемости проектов напрямую зависит от их качества. Например, одна очень уважаемая компания предлагала нам проект, где под номерной фонд отводилось около 30% от общей площади. Остальное – под многочисленную развлекательную инфраструктуру, однозначно не нужную в условиях данного проекта, исходя из его местоположения и других факторов. Разумеется, для такого проекта возврат инвестиций был бы утопией.
На сегодня на рынке нет необходимости создавать что-то принципиально новое. Мы постоянно изучаем рынок и собираем лучший мировой опыт, работаем в тесном сотрудничестве с международными компаниями, в том числе консалтинговыми, проводим массу исследований. Как только на рынке появляется новый интересный проект – мы посещаем его, где бы он ни находился. Сотрудники имеют для нас особую ценность, так как их катастрофически не хватает. В различных регионах у нас работают иностранные топ-менеджеры, мы также приглашаем ценных специалистов из других компаний. Всю теоретическую базу мы опробовали на наших проектах, и далеко не все оказалось подходящим для нашего рынка, особенно в регионах.
На мой взгляд, основным конкурентным преимуществом "АЗИМУТ Менеджмент Групп " стало то, что за годы работы мы успели сделать все свои ошибки. Причем, управляя собственными отелями, то есть за них платили инвесторы компании. Благодаря этому, концепция наших гостиниц проверена на практике и экономически обоснована на 100%.
К слову о возврате инвестиций, а каков средний срок окупаемости гостиничных проектов?
Нельзя назвать "среднюю температуру по больнице", у каждого проекта свой срок окупаемости. И он зависит от многого, в частности: проект реализован с привлечением собственных или заемных средств, в какой валюте был взят кредит, каков процент LIBOR +Х (London Interbank Offered Rate, кредитная ставка на лондонском межбанковском рынке – РБК-Недвижимость), какова стоимость участка, его оформления и подведения коммуникаций, также на стоимость влияют концепция проекта, архитектурные решения и прочее. Резюмируя, могу сказать только одно: для грамотного проекта срок окупаемости находится в рамках ожиданий неагрессивных инвесторов. Еще раз, подчеркну, что для грамотного проекта.
Каковы сложности работы в регионах и что тормозит региональный гостиничный рынок?
Для того, чтобы повышать уровень региональных рынков, необходимо создавать благоприятные условия для инвесторов и развивать инфраструктуру, городскую и транспортную. Например, при реализации наших проектов в Астрахани, Уфе и Мурманске, мы получили поддержку со стороны местных властей. В Астрахани нам не хватало энергомощностей, но администрация области пошла навстречу и решила этот вопрос в рекордные сроки. В Уфе, где мы являемся профильным инвестором, сложилась аналогичная ситуация с газоснабжением, и также решение проблемы последовало незамедлительно, сразу после того, как мы о ней заявили.
Другая проблема – транспортная, стоит не менее остро. Для развития туризма тоже нужно создавать условия, модернизировать аэропорты, автотрассы, повышать качество сервиса. При этом, одновременно необходимо снижать тарифы на авиаперевозки, которые в большинстве случаев неоправданно завышены, особенно у региональных авиакомпаний.
Каковы планы компании?
Мы пришли сюда надолго и твердо намерены стать лидерами рынка. В планах компании расширить присутствие от Мурманска до Владивостока и создать крупнейшую гостиничную сеть в России. Помимо этого, в 2008 году будет запущена система управления внешними отелями. Также в 2008 году мы планируем начать разрабатывать концепцию Азимут Resorts, отелей для отдыха и развлечений.