В. Иванов: "Сегодня функции технического заказчика расширяются до уровня управления девелоперским проектом"
Функции технического заказчика сегодня – один из самых острых вопросов для любой компании, работающей на рынке российской недвижимости. Обширное, постоянно обновляющееся законодательство в области градостроительного регулирования приводит к тому, что необходимые в рамках установленного регламента ведения проекта согласования и получение разрешений выливаются в многомесячную работу. О практике исполнения функций технического заказчика и основных этапах работы в интервью "РБК-Недвижимости" рассказал Владимир Иванов, директор по развитию УК "ЦентрДевелопмент".
Перечислите, пожалуйста, самые сложные этапы в области работы технического заказчика?
Во-первых, это этап понимания целей и общего хода проекта, желаний и чаяний инвестора, существующих и возможных ограничений и обременений при реализации проекта. Во-вторых, этап, связанный с согласованием исходно-разрешительной документации на проект, особенно части, касающейся градостроительного регулирования. Затем следует организация процесса строительства и управление этим процессом; завершением данного этапа является ввод объекта в эксплуатацию и сдача готового объекта государственной комиссии.
Сегодня в условиях, когда на рынке работает много девелоперов с большим количеством объектов, самостоятельно целиком работать над проектами зачастую неэффективно и крайне затруднительно из-за невозможности обладать требуемым объемом ресурсов. Ведь еще на самом начальном этапе, при формировании бизнес-идеи и коммерческой концепции будущего проекта, необходимо верно оценить перспективы, просчитать реальные риски, выделить требуемые ресурсы, провести обширную подготовительную работу с четко выстроенными планами на будущее. Поэтому неслучайно сегодня функции технического заказчика расширяются до уровня управления девелоперским проектом в целом.
Какие технические требования наиболее критичны при эксплуатации здания?
Во-первых, общеконструкционные параметры здания: те, которые рассчитываются при проектировании и должны выдерживаться при строительстве – начиная от прочности фундамента, стен, несущих конструкций и заканчивая показателями, отвечающими за жизнеспособность здания в целом. Вторая область технических требований – это параметры, связанные с инженерными сетями: достаточность выделенных и подводимых к зданию мощностей (электрических, тепловых, водоснабжения и водоотведения, слаботочных сетей), технически правильная схема подачи этих ресурсов, надежность поставщиков. Ключевым здесь является вопрос стабильности, бесперебойности подачи этих ресурсов.
Последний спектр требований – эргономичность здания. Это очень широкий круг вопросов, который касается рационального и продуманного пользования пространством здания, что в конечном итоге дает ощутимую экономию при организации деятельности любой компании. Удобство построения системы обслуживания и оказания сервиса, продуманное расположение и назначение помещений, учет современных требований дизайна и деловой этики – все это обеспечивается работой большой и разноплановой по специфике деятельности команды сотрудников, реализующей широкий спектр мероприятий.
На что, на ваш взгляд, надо обратить внимание при проведении процесса согласования технической документации?
Сейчас мы постоянно сталкиваемся с ужесточением норм градостроительного регулирования. Мы ожидаем ряд постановлений правительства Москвы, где будут определены новые регламенты, правила и нормативы. Все это направлено на то, чтобы при реализации проектов развития облик любого российского города – и прежде всего столицы нашего государства – стал более современным и в то же время, чтобы мы сохраняли историческую значимость отдельных мест.
Должны более детально и широко, с учетом будущих перспектив, прорабатываться все показатели нового строительства, оцениваться комплексные архитектурные показатели не отдельного здания, а общий облик городских районов. Кроме того, планируется ряд постановлений и распоряжений, направленных на ужесточение контроля в области проектирования и ведения строительства. Мы также надеемся, что более детально будут регламентированы отношения компаний, осуществляющих управление проектами в интересах застройщиков, с самими застройщиками, инвесторами, государственными и муниципальными органами.
Сколько времени занимает подготовка и согласование всей необходимой документации на девелоперский проект в Москве?
В среднем на подготовку исходно-разрешительной документации "под ключ" требуется от десяти месяцев до двух лет, в зависимости от сложности и объема проекта. К примеру, если мы строим офисный центр площадью 10 тыс. кв. м в "спальном" районе столицы, согласование длится в среднем один год. А если строим многофункциональный комплекс площадью на 250–300 тыс. кв. м, процесс занимает до трех лет. Подготовка, согласование, доработка и устранение замечаний, утверждение – все необходимые документы должны присутствовать в полном объеме и пройти весь путь в рамках существующего порядка рассмотрения и утверждения проектной документации. Именно поэтому процедура выливается в такие сроки.
Наиболее длительная стадия – продвижение архитектурной концепции, особенно если она отличается высоким уровнем инновационности, затем много времени занимает подготовка и согласование градостроительного обоснования и его утверждение профильными советами в области архитектуры и градостроительства. В конечном итоге, если работа технического заказчика проделана профессионально и грамотно, все складывается удачно и правительство Москвы дает разрешение на строительство объекта.
Какие проекты были наиболее сложными при согласовании?
Все проекты сложные, каждый по-своему. Например, мы проводим предпроектные исследования градостроительной ситуации под проект строительства крупного сетевого торгового комплекса. Здесь первое, с чем мы сталкиваемся, – совпадают ли планы нового правообладателя земельного участка с планами столичных властей с точки зрения целевого назначения участка. Если совпадают – ура! Если нет – сложный процесс "совмещения" интересов города и собственника участка. В любом случае мы проходим тернистый путь согласования общей концепции территории района с органами местной и городской администрации.
Далее встает вопрос получения необходимых инженерных ресурсов и способов подвода соответствующих мощностей. Затем учитываем вопросы транспортной доступности, смотрим, как будущий объект впишется в "логистическую" схему района и города. При этом учитываем площади и расположение зон природоохранного комплекса, сохраняя установленный назначением территории объекта баланс. В заключении оцениваем, как все это увязывается с коммерческими ожиданиями застройщика от реализации девелоперского проекта, и рекомендуем принять то или иное решение с точки зрения наилучшего использования и развития имеющегося в распоряжении правообладателя актива. В рассматриваемом примере мы посоветовали нашим заказчикам строительство объекта, и сейчас ведется работа по развитию данного проекта.