Московский Ватикан: стоит ли покупать квартиру на Патриарших
На рынке принято считать, что район Патриарших прудов ограничен улицами Малой Никитской, Тверской, Садовым и Бульварным кольцом. При этом собственно на пруд смотрит всего 18 домов. Примерно на 80% район застроен так называемым старым фондом — жилыми домами конца XIX — середины XX века. Есть несколько новых и относительно новых домов (порядка десяти адресов), несколько зданий XIX — начала XX века после серьезной реконструкции и несколько «цековских» домов 1968–1972 годов постройки. Районов с аналогичным качеством застройки в центре Москвы достаточно много, но по уровню цен ближе всего к Патриаршим котируются Пречистенка, Остоженка, Хамовники, Плющиха. Впрочем, надо принимать во внимание, что Патриаршие — это государство в государстве, своеобразный московский Ватикан. Квартира «на Патриках» и аналогичная квартира в другом районе — это, как говорят на перекрестке Большой и Малой Бронных, две большие разницы.
Что бы ни писали в социальных сетях раздраженные резиденты, уровень шумового загрязнения на Патриарших в среднем ниже, чем в центре Москвы. Атмосфера места в официальной статистике не учитывается в отличие от качества воздуха: непосредственно в районе расположена автоматическая станция контроля загрязнения атмосферы, по ее показателям удобно отслеживать базовые параметры и в реальном времени, и ретроспективно. Экология с поправкой на центр Москвы — в норме, незначительные отклонения по ряду параметров и периодические неизбежные пики серьезной опасности для здоровья не представляют.
Обеспеченность инфраструктурой, если исходить из оценки ежедневных потребностей резидентов, недостаточна: в районе расположен всего один крупный супермаркет, причем в ближайшие годы ситуация, скорее всего, не изменится — подходящих помещений здесь практически нет. На магазины малых форматов давит высокая аренда, с которой справляются только более маржинальные бизнесы — кафе, рестораны и бары.
В районе расположено два муниципальных детских сада и четыре школы, в том числе одна из лучших в столице — №1239 на Вспольном.
Интересная особенность Патриарших — очень живой рынок недвижимости. Здесь активно покупается и не менее активно продается решительно все: от апартаментов до бывших коммуналок с видом на другие бывшие коммуналки. Количество одновременно торгуемых объектов редко опускается ниже 50 — для относительно небольшого района это высокий показатель. Средняя цена квадратного метра по предложению — $13–14 тыс., по закрытию сделки — $10–12 тыс. Эти же значения, рассчитанные по медиане, дают небольшое снижение цены реальных сделок — то есть рынок справляется с некоторой, пусть и некритичной, переоцененностью района и в разумных пределах работает на покупателя.
Вторая особенность Патриарших — практически полное отсутствие предложений выше условного среднего. Объекты площадью более 300 кв. м в качественных домах с подземным паркингом появляются крайне редко, и если выставляются на продажу по адекватной цене, почти мгновенно уходят с закрытых торгов.
При этом в условно стандартном сегменте рынок идеально сбалансирован: выставленный на продажу объект находит покупателя в среднем за 8–10 просмотров, покупатель находит свой объект в среднем за 10–15 просмотров. Спрос несколько опережает предложение, но не настолько, чтобы раскручивать маховик цен — невидимая рука рынка делает свое дело. Достаточное предложение и наличие альтернатив в других районах смягчают небольшой дисбаланс в сторону спроса. Это значит, что ни покупателям, ни продавцам не стоит искать сделок по нерыночным ценам: рынок расставляет все и всех по своим местам, отправляя неадекватные предложения годами пылиться в базах недвижимости, а любителей «бесплатного сыра» из числа покупателей — в другие районы столицы.
Приобретение квартиры на Патриарших в инвестиционных целях сродни открытию вклада в российском банке: такой актив защитит от инфляции, принесет небольшой доход, но потребует постоянного внимания. Впрочем, владельцы недвижимости на Патриарших заботятся о ней с искренним удовольствием: здесь покупают по любви, а не по расчету. Решением для инвестора, предпочитающего (или вынужденного) переживать роман с Патриками на расстоянии, может стать рынок аренды: его общее падение в меньшей степени отразилось на Патриарших. Правда, рассчитывать на более выгодные с точки зрения возврата инвестиций решения вроде организации хостела не стоит: во-первых, из-за возникшей неопределенности регулирования, а во-вторых — из-за позиции резидентов, способных, как показал опыт, устроить веселую жизнь любому местному бизнесу.
Портрет типичного покупателя недвижимости на Патриарших будет нетипичным и поэтому вполне уместным в галерее медийных резидентов, собранной изданиями в последние недели. Анализ нескольких десятков сделок показывает, что квартиры приобретают работающие пары в возрасте 35–45, без детей или с детьми, живущими отдельно (рождение детей, как показывает анализ сделок, — скорее, повод сменить район). Средний бюджет на приобретение квартиры у такой пары — порядка $1–1,5 млн, еще до половины этой суммы покупатели готовы вложить в ремонт. Из общего числа запросов выделяются покупатели, присматривающие квартиры не выше третьего этажа на Бронных улицах. Обеспеченность религиозными услугами (каких только метрик не найдешь в документах!) на Патриарших традиционно неравномерна. Но резидентов это, кажется, вполне устраивает.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
