Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Московский Ватикан: стоит ли покупать квартиру на Патриарших
Мнения ,  
0 
Юлия Волк

Московский Ватикан: стоит ли покупать квартиру на Патриарших

За последний месяц о жизни на Патриарших высказались местные жители, рестораторы, урбанисты и чиновники: разброс мнений и оценок широк. Руководитель отдела продаж агентства «Делайт Реалти» Юлия Волк смотрит на Патриаршие немного под другим углом

На рынке принято считать, что район Патриарших прудов ограничен улицами Малой Никитской, Тверской, Садовым и Бульварным кольцом. При этом собственно на пруд смотрит всего 18 домов. Примерно на 80% район застроен так называемым старым фондом — жилыми домами конца XIX — середины XX века. Есть несколько новых и относительно новых домов (порядка десяти адресов), несколько зданий XIX — начала XX века после серьезной реконструкции и несколько «цековских» домов 1968–1972 годов постройки. Районов с аналогичным качеством застройки в центре Москвы достаточно много, но по уровню цен ближе всего к Патриаршим котируются Пречистенка, Остоженка, Хамовники, Плющиха. Впрочем, надо принимать во внимание, что Патриаршие — это государство в государстве, своеобразный московский Ватикан. Квартира «на Патриках» и аналогичная квартира в другом районе — это, как говорят на перекрестке Большой и Малой Бронных, две большие разницы.

Что бы ни писали в социальных сетях раздраженные резиденты, уровень шумового загрязнения на Патриарших в среднем ниже, чем в центре Москвы. Атмосфера места в официальной статистике не учитывается в отличие от качества воздуха: непосредственно в районе расположена автоматическая станция контроля загрязнения атмосферы, по ее показателям удобно отслеживать базовые параметры и в реальном времени, и ретроспективно. Экология с поправкой на центр Москвы — в норме, незначительные отклонения по ряду параметров и периодические неизбежные пики серьезной опасности для здоровья не представляют.

Обеспеченность инфраструктурой, если исходить из оценки ежедневных потребностей резидентов, недостаточна: в районе расположен всего один крупный супермаркет, причем в ближайшие годы ситуация, скорее всего, не изменится — подходящих помещений здесь практически нет. На магазины малых форматов давит высокая аренда, с которой справляются только более маржинальные бизнесы — кафе, рестораны и бары.

В районе расположено два муниципальных детских сада и четыре школы, в том числе одна из лучших в столице — №1239 на Вспольном.

Интересная особенность Патриарших — очень живой рынок недвижимости. Здесь активно покупается и не менее активно продается решительно все: от апартаментов до бывших коммуналок с видом на другие бывшие коммуналки. Количество одновременно торгуемых объектов редко опускается ниже 50 — для относительно небольшого района это высокий показатель. Средняя цена квадратного метра по предложению — $13–14 тыс., по закрытию сделки — $10–12 тыс. Эти же значения, рассчитанные по медиане, дают небольшое снижение цены реальных сделок — то есть рынок справляется с некоторой, пусть и некритичной, переоцененностью района и в разумных пределах работает на покупателя.

Вторая особенность Патриарших — практически полное отсутствие предложений выше условного среднего. Объекты площадью более 300 кв. м в качественных домах с подземным паркингом появляются крайне редко, и если выставляются на продажу по адекватной цене, почти мгновенно уходят с закрытых торгов.

При этом в условно стандартном сегменте рынок идеально сбалансирован: выставленный на продажу объект находит покупателя в среднем за 8–10 просмотров, покупатель находит свой объект в среднем за 10–15 просмотров. Спрос несколько опережает предложение, но не настолько, чтобы раскручивать маховик цен — невидимая рука рынка делает свое дело. Достаточное предложение и наличие альтернатив в других районах смягчают небольшой дисбаланс в сторону спроса. Это значит, что ни покупателям, ни продавцам не стоит искать сделок по нерыночным ценам: рынок расставляет все и всех по своим местам, отправляя неадекватные предложения годами пылиться в базах недвижимости, а любителей «бесплатного сыра» из числа покупателей — в другие районы столицы.

Приобретение квартиры на Патриарших в инвестиционных целях сродни открытию вклада в российском банке: такой актив защитит от инфляции, принесет небольшой доход, но потребует постоянного внимания. Впрочем, владельцы недвижимости на Патриарших заботятся о ней с искренним удовольствием: здесь покупают по любви, а не по расчету. Решением для инвестора, предпочитающего (или вынужденного) переживать роман с Патриками на расстоянии, может стать рынок аренды: его общее падение в меньшей степени отразилось на Патриарших. Правда, рассчитывать на более выгодные с точки зрения возврата инвестиций решения вроде организации хостела не стоит: во-первых, из-за возникшей неопределенности регулирования, а во-вторых — из-за позиции резидентов, способных, как показал опыт, устроить веселую жизнь любому местному бизнесу.

Портрет типичного покупателя недвижимости на Патриарших будет нетипичным и поэтому вполне уместным в галерее медийных резидентов, собранной изданиями в последние недели. Анализ нескольких десятков сделок показывает, что квартиры приобретают работающие пары в возрасте 35–45, без детей или с детьми, живущими отдельно (рождение детей, как показывает анализ сделок, — скорее, повод сменить район). Средний бюджет на приобретение квартиры у такой пары — порядка $1–1,5 млн, еще до половины этой суммы покупатели готовы вложить в ремонт. Из общего числа запросов выделяются покупатели, присматривающие квартиры не выше третьего этажа на Бронных улицах. Обеспеченность религиозными услугами (каких только метрик не найдешь в документах!) на Патриарших традиционно неравномерна. Но резидентов это, кажется, вполне устраивает.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Юлия Волк Юлия Волк руководитель отдела продаж «Делайт Реалти»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
В «Сбере» дали прогноз по выдаче ипотеки на 2025 годДеньги, 12:47
Арендатор нанес квартире ущерб. Что делать и как взыскать убыткиЖилье, 11:40
Названы застройщики — лидеры по объемам строительства жилья в МосквеОтрасль, 10:44
Назван топ-10 девелоперов России по объемам строительства жильяОтрасль, 10:33
Аналитики сообщили о минимальном росте цен на новостройки Москвы в ноябреЖилье, 09:19
Как украсить окна на новый год: 16 идейДизайн, 30 ноя, 09:24
В столице Дагестана приостановили все строительные работыОтрасль, 29 ноя, 17:07
Доступность жилья в новостройках по рыночной ипотеке упала до минимумаДеньги, 29 ноя, 15:48
«Мосинжпроект» представил флагманские проекты на выставке в Эр-РиядеНовости компаний, 29 ноя, 15:38
ЦБ заявил о росте ценового разрыва между новостройками и вторичкой до 57%Жилье, 29 ноя, 15:01
Доля незанятых площадей на торговых улицах Москвы снизилась почти вдвоеГород, 29 ноя, 14:13
Власти Москвы раскрыли планы по переселению по реновации на три годаГород, 29 ноя, 12:34
На компенсацию аренды жилья жителям Курской области выделили 1 млрд руб.Деньги, 29 ноя, 11:50
Аналитики назвали районы Москвы с самыми дорогими новостройкамиЖилье, 29 ноя, 11:00
Главное Лента