«Сегодня на рынке уже есть квартиры по $800 за метр, как в 2005 году»
— Как вы оцениваете текущее положение дел в стройиндустрии Московской области?
— Стройиндустрия — это собирательное понятие. Однако в отношении всех ее отраслей я преисполнен оптимизма — потому что некуда деваться, людям надо где-то жить. Московская область все равно продолжит прирастать людьми из регионов, никакого другого тренда пока не задано. Соответственно, спрос [на новостройки] здесь в любом случае будет, и в любом случае он будет больше, чем в регионах. Спрос есть и сейчас, и мы даже видим какие-то признаки роста после летнего затишья.
— Банки играют значительную роль на рынке новостроек Московской области?
— Роль банков на рынке — это ипотека и проектное финансирование строительства. Получить финансирование в принципе сегодня можно. Более того, хочу сказать, что у нас есть проект, для которого мы такое финансирование получили. Не так, может быть, нам нужны были эти деньги, но от банка поступило предложение, и мы решили подстраховаться. Хотя всегда гордились тем, что у нас вообще не было банковского финансирования.
Что касается участия банков в ипотеке, то оно, безусловно, колоссальное. Ипотечные клиенты во всех наших проектах составляют в среднем 80–85%. В каких-то проектах ипотечников больше, в каких-то — меньше. По всем своим объектам мы укладываемся в те параметры, на которые выдается ипотека [с государственным субсидированием ставок до 12%]. Максимальная стоимость квартиры в подмосковных проектах «Лидер Групп» сегодня порядка 10,5 млн руб. Причем это квартира метражом в 100 кв. м, что сегодня встречается довольно редко на рынке.
— Как власти сегодня регулируют рынок новостроек региона?
— За последние два года, ставших кризисными для застройщиков, я не увидел особых изменений.
Более того, власти Московской области — я понимаю их логику и даже могу отчасти с ними согласиться — продолжают рассматривать каждый девелоперский проект через призму обманутых дольщиков. «А сколько у вас собственных средств, а есть ли кредитное финасирование?» Но мы же прекрасно понимаем, что основное строительство во всех девелоперских проектах всегда ведется за счет средств дольщиков. Средства самих девелоперов не преобладают в их проектах и составляют менее половины (в основном только земельные активы, деньги на начало строительства и т. д.). Поэтому если остановить процесс строительства у девелоперов, которые возводят достаточно много, это может даже привести к коллапсу. У крупных застройщиков продукт — новые дома — должен производиться постоянно. А в Московской области сейчас сложилась практика рассмотрения каждой следующей очереди строительства. Застройщикам приходится согласовывать каждый шаг, пробираться через бюрократические тернии… Вот такие меры сейчас в области усилились, но опасения властей я отчасти понимаю.
Была продекларирована также (но, с моей точки зрения, не снялась) догма по социальным объектам — та парадигма, которая установлена два года назад. В Подмосковье периодически изменяются градостроительные нормативы: с 2012 года, если не ошибаюсь, было четыре изменения, и в трех из них внесены правки по социальным объектам. Напомню, пять лет назад в Подмосковье застройщики могли получить разрешение на возведение нескольких домов, а социалку и инфраструктуру строило государство. Потом эту возможность стали зажимать и перекладывать строительство инфраструктуры на плечи девелоперов. Зажать-то зажали, а отпустить забыли. Скажите, зачем в 20 км от МКАД соблюдать норму по машино-местам — одно место на одну квартиру? И подобных примеров много. В индивидуальном порядке, конечно, вопросы рассматриваются, но такой подход не создает правила.
— В Московской области на стадии согласования находятся десятки миллионов квадратных метров жилья. Что произойдет с этими «бумажными» проектами?
— С моей точки зрения, не всегда «бумажный» проект можно построить, поэтому не стоить бояться этих цифр и говорить о затоваривании. Ведь большинство таких проектов были согласованы в 2000-х годах, когда действовала другая жилищная и градостроительная политика. Тогда к застройщикам предъявляли лояльные требования. И если сегодня с таким проектом выйти на стройку — ничего не получится. Придут власти и скажут: «Нет. Извини, этот проект больше не соответствует жилищным нормам, он не соответствует сегодняшним требованиям, он должен быть еще раз пересмотрен». И зачастую сегодня такой проект пересматривается в сторону снижения его параметров.
Поэтому я считаю, что большого объема, который завтра может выйти на рынок, попросту нет. А значит, это не обвалит рынок. Застройщикам проще списать нереализованное строительство на убытки, чем реализовать большие объемы по отрицательной цене или по низкомаржинальной — таких охотников среди компаний сегодня очень мало.
Более того, многие из подобных проектов расположены на 30-километровых отметках от МКАД. А сегодня спрос, как известно, все больше подтягивается к самой Москве. Если раньше мы как девелоперская компания могли рассматривать земли для застройки в 20–30 км от Москвы, то сейчас нас, как и другие компании, спрос поджимает. Сегодня весь основной спрос сосредоточен внутри МКАД и максимум в 15 км от МКАД. Конечно, я говорю о большой, комплексной застройке, а не о единичных проектах.
К тому же из тех согласованных десятков миллионов квадратных метров жилья значительная часть уже перешла в Новую Москву, другая часть пришлась на мораторий строительства в Балашихе, Химках. Остается-то что? В Красногорском районе сейчас никому не дадут миллионами строить. Мытищи — но там практически нет земли и точно нет миллионных проектов. Люберцы и маленькие города типа Железнодорожного, Долгопрудного, Реутово, Одинцово — где там миллионные проекты? Последний такого масштаба проект — в Лайково за Одинцово. И все! То есть я не вижу огромного «навеса», который завтра придет и обрушит весь рынок.
— А что будет с ценами на новостройки в этой связи?
— Уже скоро застройщики будут вынуждены отыгрывать 15%-ный рост себестоимости, и я не думаю, что этот тренд сломается. Сегодня на рынке уже есть квартиры по $800 за «квадрат», как в 2005 году. По такой же цене мы продавали и тогда, если не ошибаюсь. Но это же нереально, ведь 11 лет прошло. Во всем мире есть такое понятие, как инфляция, даже в странах со стабильной экономикой хотя бы на 1–3% цены всегда растут. В любом случае жилье за десять лет должно подорожать. А тут $800 без всяких рыночных факторов. Поэтому, думаю, сегодня мы находимся на уровне… нехорошо говорить «дно»... на уровне нуля. И пойдем выше.
— Вы сами оговорились, что спрос смещается в Москву. Чем это грозит Московской области?
— Считаю, что зона в 3–5 км от Москвы, конечно, претерпит изменения. Потому что проекты внутри МКАД с ценой предложения в 100–140 тыс. руб. за 1 кв. м оттянут на себя спрос из самого ближнего Подмосковья, где стоимость сегодня такая же.
Следующий подмосковный сегмент, где цена 65–80 тыс. руб. за 1 кв. м, пострадает не очень сильно. Все-таки цена сделки при такой разнице составляет от 1 млн руб. и выше, что для многих очень существенно. Более того, многие города Московской области активно развиваются, у них создается социальная инфраструктура — например, Люберцы, Химки, Домодедово, Красногорск, Одинцово, Мытищи. Там создается достаточно комфортная среда, и кому-то Москва уже не нужна — можно жить недалеко и ездить в столицу работать. Люди не готовы жить в мегаполисе, и у меня такие знакомые есть.
— Могут ли за этим спросом в столицу потянуться и застройщики?
— Вы знаете, да. И такая тенденция уже есть. Застройщики уходят в Москву в силу нечеткости процедур согласования в Московской области, объясняя, что в столице более четкие и слаженные правила игры. Такие девелоперы говорят: «Вот дострою в Московской области и больше там пока не буду начинать. В Москве мне все понятно, больше нравится и выше спрос». Такие планы есть у всех. И как только несколько крупных застройщиков захотят всерьез заняться земельным банком внутри МКАД, это моментально повысит цены на земельные активы. Соответственно, вырастут цены и на квадратные метры. То есть в области стоимость не поднимется, а внутри МКАД в новостройках квадратный метр за 100–140 тыс. руб. продержится буквально несколько месяцев. Полгода — год.
— Какой проект «Лидер Групп» сегодня можно назвать флагманским?
— Недавно мы начали достаточно большой проект в Мытищах. Это застроенная территория, там идет процесс ликвидации ветхих и аварийных домов. И на освободившихся землях мы строим жилье.
Это достаточно большой проект в несколько сотен тысяч квадратных метров с ценой предложения на сегодня порядка 95 тыс. руб. Мы начали его реализовывать недавно, пару месяцев назад, но уже чувствуется нормальный спрос, он нас удовлетворяет. Может быть, это связано с тем, что как раз в северном направлении Ярославского шоссе не такое большое предложение внутри МКАД.
— Как называется новый комплекс?
— Мы его называем «Большие Мытищи». На Ярославском направлении есть две железнодорожные станции, поэтому проект разделен на «Большие Мытищи Тайнинская» и «Большие Мытищи Перловская». Две старинные станции, построенные еще в позапрошлом веке.
Кроме жилья, проект интересен с точки зрения социальной инфраструктуры — ее мы создаем всю, причем с запасом порядка 20%. Мы понимали, что жить этому проекту 10–15 лет, застройка большая, так как отселение связано с определенными операциями, которые надо проводить. Все не так просто.
Территория бывшей стихийной застройки преобразится. Огромный анклав, частный сектор, которым никто несколько десятков лет не занимался, через несколько лет станет совершенно другим. Более того, могу сказать, что у нас прямо у МКАД запроектирован небольшой сити. Но это отдельный разговор. Фактически у нас часть инфраструктуры будет московская.