На рынке останутся девелоперы с собственниками в лице госкомпаний

Застройщикам сейчас приходится несладко — с одной стороны, кризисные явления, как в экономике в целом, так и в отрасли, отражаются на спросе и, следовательно, на скорости реализации продукции, с другой стороны, «поспевают» новые законодательные ужесточения, которые, в свою очередь, также усложнят жизнь застройщиков. А вот что же в итоге скажется на застройщиках сильнее, рыночные тенденции или законодательные ужесточения, — вопрос.

Если рассмотреть законодательные изменения, то наиболее значимыми для рынка будут два из них — новые требования к уставному капиталу и механизм финансирования строительства через счета эскроу.

С 1 июля 2017 года уставный капитал компании-застройщика будет зависеть от объема строительства. Минимальный размер уставного капитала — 2,5 млн руб. (при площади всех объектов долевого строительства не более 1,5 тыс. кв. м), максимальный размер — 1,5 млрд руб. (при площади всех объектов долевого строительства более 500 тыс. кв. м). Учитывая, что сейчас у многих компаний уставный капитал может составлять и 10 тыс. руб., то на первый взгляд требования кажутся нереальными. Но на самом деле не все так трагично. Уставный капитал не обязательно должен быть оплачен именно денежными средствами. Допустима оплата, например, акциями и другими ценными бумагами, а также имуществом, имеющим денежную оценку. Поэтому застройщики, владеющие движимым и недвижимым имуществом, привлекут оценочные компании и довольно безболезненно для себя увеличат уставный капитал до требуемого размера.

По-другому складывается ситуация с застройщиками, не имеющими собственного имущества. Как правило, это небольшие компании, которые реализуют всего один-два точечных проекта на рынке и привлекают для строительства подрядные организации либо берут оборудование и технику в лизинг. Получается, при отсутствии имущества, которое можно оценить и оплатить им уставный капитал, такие застройщики будут обязаны внести именно денежные средства.

На рынке довольно много небольших компаний, для которых строительство не является основным бизнесом, им будет намного выгоднее завершить текущие проекты и уйти с рынка. Небольшим застройщикам, не способным выполнить новые требования законодательства, придется рассмотреть возможность интеграции с более крупным игроком, и это при условии, что они будут потенциально интересны для слияния.

По нашим оценкам, только введение новых требований к уставному капиталу затронет порядка 15% застройщиков, в совокупности реализующих не более 5–6% объемов текущего рынка.

С 1 июля 2017 года ожидается еще одно нововведение, которое также отразится на политике застройщиков, — финансирование строительства через счета эскроу. На счетах эскроу денежные средства, полученные от дольщиков, будут замораживаться до момента передачи дольщику объекта долевого строительства, и только после этого застройщик сможет получить средства с данного счета.

Получается, что если застройщик использует для строительства кредитные деньги, то он вынужден кредитоваться на большие суммы, переплачивать проценты, потому что средства от дольщиков увидит только после завершения проекта. Использование схемы с эскроу-счетами приведет к тому, что застройщики будут закредитовываться. Для некоторых это станет настоящей проблемой, ведь чтобы получить кредит, необходимо иметь средства на балансе, доказать платежеспособность.

По моему мнению, такая схема приведет к тому, что небольшие застройщики, использовавшие в основном кредитные средства для строительства и средства дольщиков, предпочтут уйти с рынка. А вот застройщики средней величины будут уже не в состоянии вести строительство большого количества корпусов одновременно. Например, будут выводить на рынок в рамках первой очереди один-два корпуса вместо трех-четырех. Таким образом, реализация крупных проектов может растянуться во времени, что в среднесрочной перспективе приведет к сокращению объемов рынка. Но поскольку сейчас наблюдается явный перевес предложения над спросом, такое последствие само по себе пока не вызывает опасений.

Однако данные изменения в совокупности однозначно не дадут удержаться на рынке небольшим застройщикам. Рынок могут покинуть порядка 20% от всех застройщиков. Конечный покупатель этих изменений может и не заметить, так как на долю 20% небольших застройщиков придется всего порядка 7% от объемов рынка. К примеру, сейчас в Москве на первичном рынке реализуется более 170 проектов (без учета элитного сегмента), а вот половина объема предложения приходится всего на 24 проекта.

Несмотря на довольно значительное влияние законодательных нововведений на жизнь застройщиков, основные изменения на первичном рынке все же будут связаны именно с рыночными тенденциями, падением платежеспособного спроса и профицитом предложения.

Особенно хочется выделить тенденцию перетекания спроса из Московской области в Москву. Например, если сравнить данные Россреестра по сделкам ДДУ за третий квартал 2015 и 2016 годов, то в Московской области количество сделок осталось примерно на таком же уровне (незначительный рост на 2,8%), а вот в Москве при этом количество сделок возросло почти на 70%. Если в прошлом году в Московской области на первичном рынке заключалось в пять раз больше сделок, чем в Москве, то в текущем году — всего в три раза.

Тенденция перетекания спроса из Подмосковья в столицу продолжается уже второй год, предпосылок к тому, что ситуация изменится, пока нет. Если подобная расстановка сил сохранится еще год-два, то часть именно подмосковных застройщиков будет вынуждена либо сливаться с более крупными и успешными игроками рынка, либо просто покидать рынок недвижимости. Стоит также отметить, что потенциально интересными для слияния выглядят компании, имеющие либо земельный банк, либо собственное производство.

Московские застройщики чувствуют себя более уверенно. Сейчас разговоры часто ведутся вокруг окончания льготной ипотеки и того, как рынок переживет это. В некоторых проектах массового сегмента доля ипотечных сделок может доходить до 80–90% и окончание льготной ипотеки вряд ли сильно изменит данный расклад. Платежеспособный спрос снижен, клиентов с собственными средствами становится все меньше, поэтому покупатели будут вынуждены прибегать к ипотеке по ставке пусть не 10,7%, а 12,5%. В принципе, в докризисное время ставка в 12% была комфортной рынку, заключалось максимальное количество ипотечных сделок. Другое дело, что окончание льготной ипотеки приведет к скачку спроса и последующему проседанию. В ноябре-декабре в связи с окончанием программы господдержки и акциями от застройщиков покупатели активизируются, а потом возможен однозначный спад в начале года. Застройщики уже привыкают к американским горкам покупательского спроса.

Вообще, все происходящее ведет к тому, что буквально через два-три года на строительном рынке останутся только застройщики, конечными собственниками которых будут компании с государственным участием.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции