Новостройки под ключ: на сколько могут вырасти цены на жилье с отделкой
Инициатива Минстроя России ввести минимальные требования к отделке квартир в новостройках неизбежно приведет к росту цен на жилье, уверены столичные застройщики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». По их оценке, минимальный рост стоимости квадратного метра в новостройках массового сегмента составит от 10 тыс. руб., а средняя бюджет покупки увеличится от 500 тыс. до 1 млн руб. Таким образом, средние цены на бюджетное жилье вырастут до 15%. В новостройках бизнес-класса и элитном сегменте рост будет еще больше, так как в отделке используются дорогие материалы.
Минстрой уже несколько раз выступал с предложением законодательно закрепить минимальную отделку в критериях массового жилья. Сегодня нужно стремиться работать над качеством возводимого жилья и переходить на строительство жилья с отделкой, особенно в массовом сегменте, считает директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. «Однако законодательно запрещать застройщикам сдавать квартиры без отделки нет необходимости, уверен он. Все должны регулировать рынок и борьба за покупателя», — добавил чиновник.
На сколько вырастут цены
В зависимости от концепции проекта и качества отделки стоимость квадратного метра в целом по рынку может подняться на 10–30 тыс. руб., прогнозирует директор по продажам девелоперской группы компаний «Пионер» Диана Нилиповская. Например, в проектах девелопера жилье с базовой отделкой стоит примерно на 10–15% дороже, чем без нее. На примере однокомнатной квартиры в жилом комплексе «LIFE-Ботанический сад» это составляет примерно 900 тыс. руб., сумма включает стоимость всех материалов, дверей, сантехники, работы строительных бригад и т. д.
В массовом сегменте стоимость «квадрата» может подскочить примерно на 8–15%, считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Соответственно, бюджет покупки средней «однушки» (45 кв. м) на рынке новостроек комфорт-класса может возрасти с 6,5 до 7–7,2 млн руб. В бизнес-классе и в элитном сегменте рост цен ожидается еще выше — на 10–30%, так как для отделки используются более дорогие материалы, говорит она. То есть средняя однокомнатная квартира площадью 50 кв. м подорожает с 12,5 млн до 13–16 млн руб. По мнению Марии Литинецкой, рост стоимости в элитном сегменте будет практически неограничен и зависеть от фантазии застройщика.
Что предлагают девелоперы в Москве
Большинство застройщиков в Москве по-прежнему предлагают квартиры без отделки. По всему первичному рынку жилья в массовом сегменте (квартиры и апартаменты) без отделки сдается 69% лотов. Объекты с предчистовой отделкой составляют порядка 17% от суммарного объема предложения на рынке, а с чистовой — 14%. В бизнес-классе без отделки предлагается 88% квартир и апартаментов, на долю предчистовой приходится 3% квартир, а чистовой — 9% квартир. В элитном сегменте 72% объектов не предполагают готового ремонта, но 7% продается с предчистовой отделкой, а 21% — с чистовой.
По данным «Метриум Групп»
Сколько стоит отделка
У девелоперов есть негласное правило: стоимость отделки для покупателя не должна превышать 10% всего бюджета покупки (формула актуальна для массового сегмента), иначе клиент предпочтет делать ремонт своими силами, утверждает генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. «Учитывая, что средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте столичных новостроек равна 144,7 тыс. руб., отделка не может стоить дороже 10% от этой суммы, иначе есть риск, что покупатель откажется от ремонта под ключ, выбрав другой, более бюджетный проект, пусть и без отделки», — говорит она.
Разброс цен по отделке может составлять от 6 тыс. руб. до $6 тыс. за 1 кв. м в зависимости от сегмента жилья, отмечает коммерческий директор «Главстрой Девелопмент» Дмитрий Земсков. По оценкам девелоперской компании «Ривер Парк», себестоимость отделки для застройщика в проектах массового сегмента составляет порядка 12–17 тыс. руб. за 1 кв. м. Причем застройщики практически не делают наценок, то есть покупатель получает отделку фактически по ее себестоимости, отмечает Лариса Швецова. Отделка от застройщика в бизнес-классе — 20–80 тыс. руб. за 1 кв. м., а в элитном — от 80 тыс. руб. и выше, подсчитала Мария Литинецкая.
«За счет эффекта масштаба, массовой закупки стройматериалов и найма профессиональных бригад строителей ремонт от застройщика ненамного дороже, чем если бы покупатель проводил его своими силами. Отделка бизнес-класса может составлять разницу и 20%», — отмечает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
Покупателю квартиры классов эконом или комфорт отделка собственными силами обойдется дороже примерно на 10–15%, а в высокобюджетных сегментах — на 20–30%, считает Мария Литинецкая. На примере проекта «Кварталы 21/19», который реализует компания ГК «ВекторСтройФинанс», отделка по заказу клиента обойдется в 15 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, самостоятельный ремонт примерно на 20–30% дороже и, конечно, не может быть включен в ДДУ, поэтому потребует от клиента больших единовременных затрат, убежден управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Какая бывает отделка
На сегодняшний день в России жилье с муниципальным ремонтом получают переселенцы из аварийного жилья, военные и граждане, квартиры которым выделяются по различным государственным программам.
Девелоперы в московских проектах предлагают несколько видов отделки квартир. Застройщики делят их условно на три типа.
В случае черновой отделки в квартире выполнены только самые необходимые работы: установлены стеклопакеты и входная дверь, есть подключения к системам водоснабжения, отопления и канализации. На сегодняшний день это минимальные требования к сдаваемым в эксплуатацию новостройкам.
В помещении с предчистовой отделкой стены, потолок и пол выровнены и полностью подготовлены к финальному ремонту. Так сегодня сдается большинство новостроек в Москве, утверждает Мария Литинецкая.
Квартира с чистовой отделкой полностью готова к заселению: стены и потолок оштукатурены и покрашены (или обои), есть напольное покрытие, установлены межкомнатные двери, сантехника.
Как правило, на Западе все жилье продаются с отделкой white box, в том числе квартиры элит-класса, при этом зачастую покупателю предлагается небольшое количество вариантов отделочных материалов на выбор. Однако по просьбе покупателя застройщик может изменить планировку.
Что думают застройщики об инициативе Минстроя
Риелторы и девелоперы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», отмечают рост спроса и предложения готовых к проживанию квартир в столичных новостройках Однако нельзя сказать, что квартиры с отделкой однозначно продаются лучше, чем без нее, ведь ремонт — это лишь один из многих факторов, определяющих ликвидность квартиры, говорит Андрей Колочинский.
Мария Литинецкая считает, что любое директивное навязывание рынку каких-либо требований, которые могут прямо или косвенно повлиять на цены, — большой риск в нынешних нестабильных условиях. По ее словам, это не прибавит привлекательности жилым комплексам в условиях, когда покупатель стал более экономным. Кроме того в бизнес-классе и элитном сегменте интерес клиентов к данной опции минимален, так как они чаще всего рассчитывают провести ремонт по индивидуальному дизайн-проекту.
Инициатива Минстроя не учитывает различные технологии строительства. «Панельный дом может сдаваться с отделкой, а монолитный часто как раз и покупают за то, что можно спланировать пространство под себя», — поясняет руководитель управления аналитики и оценки девелоперской группы А101 Дмитрий Цветов. Помимо панельных домов, где квартиры продаются с возведенными стенами, на рынке огромное количество жилья свободной планировки, когда межкомнатные перегородки выкладываются кирпичом в один-два ряда, а покупатель самостоятельно определяет, как и где в итоге он поставит стены, дополняет Лариса Швецова.
Предпочтения в отделке и интерьере — вещь крайне субъективная, и в большинстве случаев может оказаться, что, купив квартиру с отделкой по более высокой цене, клиенту придется тратить дополнительные деньги на внесение корректив согласно собственному вкусу, считают специалисты девелоперской компании «Лидер Инвест». По их мнению, предложить набор универсальных решений в бизнес-классе гораздо сложнее — покупатели с достатком выше среднего более взыскательны», — рассказал «РБК-Недвижимости» представитель пресс-службы компании «Лидер Инвест».
В новых проектах, по мнению Дмитрия Земского, существенно возрастет цена девелоперской ошибки, поскольку обязательная отделка, с одной стороны, увеличит строительную себестоимость, а с другой — не факт, что предлагаемые варианты отделки по стоимости и дизайну устроят покупателей, что скажется на показателях продаж.
«Отделка от застройщика лишит покупателей возможности максимально приспособить новую квартиру под себя. А таких клиентов большинство, тогда как только каждый третий хотел бы получить готовую квартиру. Как правило, это люди, которые уже приобретали новое жилье и познали на собственном опыте, что такое ремонт», — считает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».
Учитывая, что около трети клиентов берут ипотеку с нулевым первоначальным взносом, не имея возможности собрать даже 15–20% от стоимости жилья, повышение цен на отделку может снизить спрос в проектах классов эконом и комфорт, предостерегает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
«Российский рынок пока в целом не готов для обязательной отделки: для одних покупателей это дорого, для других — непривычно. Поэтому, на мой взгляд, лучше дать застройщикам и покупателям возможность выбора», — считает Лариса Швецова. По ее словам, чистовая отделка не выполняет главной функции — экономии бюджета клиента. Покупателям все равно придется нанимать бригаду рабочих, искать деньги на покупку финишных материалов. В итоге переезд затягивается даже несмотря на то, что все «грязные» работы девелопер уже выполнит, отмечает эксперт.
Однако Мария Литинецкая полагает, что в долгосрочной перспективе, конечно, отечественный рынок первичного жилья должен двигаться к западным стандартам, которые всегда предполагают сдачу готового жилья. «Чаще всего отделка от застройщика в США и Европе — это white box, который покупатели далеко не всегда переделывают под себя, а стремятся преобразить помещение необычным декором или меблировкой», — говорит она.
«Российский рынок недвижимости еще не перешел на формат предложения квартир с отделкой, но вектор уже определен. В скором времени застройщики начнут массово продавать квартиры с финишной отделкой», — заключает заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.
Евгения Акимова считает, что продажа жилья с отделкой позволит создать полноценную городскую среду, комфортную для проживания. По ее мнению, российским застройщикам давно пора перенять европейский опыт и уйти от продажи исключительно бетонных коробок. «Мы позитивно относимся к инициативе Минстроя, потому что в перспективе она позволит сделать российский рынок жилой недвижимости более цивилизованным», — заключает Диана Нилиповская.
