Ипотека вновь может привести к падению цен на недвижимость в США и Европе
В последние годы ставки по ипотеке в Европе и США снижались, опустившись до рекордного минимума к 2017 году, а цены на недвижимость росли ускоренными темпами.
Однако с 2015 года Федеральная резервная система (ФРС) США начала поэтапно повышать учетную ставку. Многие предполагают, что вслед за этой ставкой начнут подниматься и проценты по ипотеке (причем как в Штатах, так и в Европе), и это окажет давление на стоимость недвижимости, так как инвесторы будут ожидать более высокой доходности на вложенный капитал. Действительно ли стоит опасаться ценовой коррекции?
Как ставки по ипотеке влияли на стоимость недвижимости
С 2009 года США и европейские страны реализовывали политику дешевых денег, чтобы активизировать экономику.
В результате за последние пять лет в мировой экономике произошло беспрецедентное явление: стоимость денег снизилась практически до нуля, а в некоторых странах — до отрицательных значений.
Ипотечные кредиты стали почти бесплатными. Например, по данным сайта Statista, с 2007 по 2016 год ставки по ипотеке в Германии снизились с 5,2 до 1,5%.
В 2017 году в Германии инвестор-резидент может купить квартиру на 80% за счет заемных средств под 1% годовых, далее сдать ее в аренду и получать доходность 3–4% в год. Собственник может оплачивать ипотеку с помощью арендного дохода и наслаждаться ежегодным приростом стоимости объекта на 2–5% в зависимости от локации. Стоимость финансирования существенно дешевле арендных ставок.
Также банковские депозиты перестали приносить доход и даже стали убыточными, поскольку большинство европейских банков берет с клиентов плату за хранение денег. Люди вынуждены искать альтернативные инструменты размещения капитала и все чаще выбирают недвижимость, так как это понятный и надежный способ инвестирования с относительно высокой доходностью.
Все это привело к ситуации, при которой владельцы недвижимых активов не хотят продавать объекты по разумной цене: если инвесторы «перейдут в кэш», то деньги нужно будет снова во что-то вложить, а предложений очень мало. Если положить полученные средства на счет в банке, то придется платить отрицательные ставки. Это еще больше сужает количество предложений на рынке.
Низкие ставки подстегнули спрос на недвижимость, привели к росту цен на стабильных рынках и остановили падение цен в странах, значительно пострадавших от кризиса 2008-го. По данным Eurostat, с 2013 по 2016 год жилье в Австрии и Германии подорожало на 20%, а отдельные рынки (например, Берлин и Мюнхен) выросли еще более стремительно. За тот же период достигли дна и начали повышаться цены в Испании и Португалии. Параллельно активно росли рынки Австралии, Венгрии, Ирландии, Канады, Польши и США.
Сегодняшний рынок недвижимости Европы можно охарактеризовать такой метафорой: Германия — это ванна, а вода — это капитал. Ванна переполнена, и вода переливается на второстепенные рынки — Венгрию, Ирландию, Испанию, Польшу, Португалию и Чехию.
С другой стороны, низкие ставки повысили и предложение, поскольку появилось больше капитала для строительства. За последние шесть лет за счет дешевой ипотеки мировой рынок получил огромное количество метров, которые никогда не были бы построены, если бы не столь дешевая стоимость финансирования. Девелоперы не взялись бы за реализацию многих проектов, а конечные клиенты никогда бы не купили построенные объекты.
Приведет ли повышение ставок к снижению цен
За последнюю пару лет ситуация на рынке кредитования начала меняться. С 2015 года ФРС поднимала учетную ставку трижды и, возможно, сделает это еще два раза до конца 2017 года — в июне и декабре.
Федрезерв поднимает учетную ставку осторожно. Его задача — эффективно балансировать между рисками низких ставок и желанием не остановить рост экономики.
От учетной ставки зависят ставки по ипотечным кредитам. Причем за повышением процентов в США может последовать рост ставок в Великобритании и континентальной Европе. И неизвестно, как поведет себя рынок, если ставки начнут расти.
Если ставки по кредитам существенно вырастут, инвесторы потеряют покупательную способность. Депозиты начнут снова приносить пусть и минимальную, но доходность. Скорее всего, к этому моменту объемы строительства достигнут пика, и на рынке увеличится предложение недвижимости: владельцы захотят зафиксировать прибыль или отказаться от обременительной ипотеки и потерявших ликвидность объектов.
Все это может остановить агрессивный рост покупок и даже вызвать снижение цен на недвижимость в периферийных локациях.
Например, в США объект приносил инвестору 5% годовых при доходности казначейских облигаций (treasury yield) в 1%. Спред (или компенсация рисков инвестора) составлял 4% годовых. Затем общий уровень ставок вырос, и доходность казначейских облигаций поднялась до 3%. Логично, что инвесторы (потенциальные покупатели этого объекта) будут требовать такой же компенсации за риск, как и раньше. То есть доходность такого объекта должна подняться до 7%. Это может произойти или при соответствующем увеличении арендного потока, или за счет снижения стоимости квадратного метра. Долгосрочные арендные контракты пересматриваются редко, поэтому остается второе — снижение стоимости.
Тем не менее, по нашим оценкам, когда и если регуляторы начнут поднимать ставки, то будут делать это не молниеносно, а постепенно, поэтому ожидать стремительной коррекции цен не стоит. Но справедливо отметить, что запас роста во многих развитых странах уже исчерпан. Многие инвесторы понимают, что цены могут снизиться. Такой риск наиболее вероятен в локациях, где не растет население, не увеличиваются доходы и количество рабочих мест.
Рекомендации
Рост ставок — это риск, о котором грамотному инвестору нужно подумать заранее. Мы советуем предпринять конкретные шаги, чтобы обезопасить капиталовложения.
Как инвестировать, чтобы не потерять деньги:
- покупайте качественные активы в локациях, где растут население и доходы. В отличие от периферии, в центральных или приближенных к центру районах цены меньше падают во время рецессии и быстрее растут во время подъема на рынке;
- приобретайте объекты с длинными (10–20 лет) фиксированными арендными контрактами. Такие договоры позволяют спокойно пережить период коррекции цен;
- не перекредитовывайте проекты и фиксируйте ставку.
Что делать, чтобы заработать:
- находите микролокации, которые по каким-либо причинам (улучшение инфраструктуры, логистики, джентрификация) будут расти в цене быстрее соседних. Примеры таких районов — Побленоу в Барселоне, Лихтенберг в Берлине и Уинвуд в Майами;
- вкладывайте в такие типы недвижимости, которые будут наиболее востребованы на горизонте десяти лет и более, например микроапартаменты, отели, склады и дома престарелых;
- инвестируйте в объекты, арендная выручка и капитализация которых будет расти;
- вкладывайте в проекты добавленной стоимости (девелопмент или редевелопмент) — так вы выиграете на росте цены за квадратный метр.
При инвестициях в арендную недвижимость горизонт планирования опытного инвестора составляет десять лет и более. Поскольку любой рынок недвижимости подвержен цикличности, при долгосрочных вложениях коррекции цен не избежать.
Однако средняя доходность и рост цен на недвижимость на развитых рынках всегда опережают инфляцию и на горизонте 10–20 лет предстоящая коррекция будет компенсирована.
В 2017 году рекомендуем инвестировать в зарубежную недвижимость, руководствуясь такими критериями:
