Компенсационный фонд: что изменится для дольщиков и девелоперов

Государственная дума готовится к решающему голосованию по проекту закона о компенсационном фонде. Если законопроект будет принят, в России изменится система страхования обманутых дольщиков: люди, вложившие свои средства в покупку жилья на первичном рынке, смогут претендовать на возмещение убытков. Деньги пойдут из фонда, наполнять который теперь должны девелоперы. О деталях и важности создания такого фонда в авторской колонке рассказал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков

По разным оценкам, ежегодно застройщики привлекают в строительство жилья порядка 1,5–2 трлн руб. Естественно, возникает задача сохранить эти средства и обеспечить их целевое использование. А для недобросовестных участников рынка и вовсе исключить возможность привлекать средства населения. Такая необходимость на рынке строительства жилья возникла давно, и решить эту задачу призван компенсационный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, который должен обеспечить выполнение обязательств перед дольщиками, если у застройщика возникнут проблемы.

Если бы такой фонд был создан намного раньше, мы бы сейчас не имели глобальной проблемы обманутых дольщиков, в частности СУ-155. На сегодняшний день доля просроченной задолженности компаний строительного сектора составляет около 27,5%. Одной из важнейших новелл в поправках стали требования для застройщиков, привлекающих средства граждан, что является довольно распространенной международной практикой. Теперь компании с низкой финансовой устойчивостью не могут быть допущены к средствам граждан, а убытки или хищения недобросовестных игроков — перекладываться на отрасль, а в конечно счете — на покупателя.

Законопроект предполагает, что остаточность собственных средств застройщика на протяжении срока строительства должна быть на уровне 10% от планируемой стоимости проекта. Остаток на счете в уполномоченном банке — 10% от проектной стоимости на дату получения разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Это позволит обеспечить финансовую стабильность и возможность продолжить строительство даже при неустойчивом спросе. Вводится и проектный принцип организации жилищного строительства, отделяющий долевое строительство объекта (или нескольких объектов) от любых иных видов деятельности — о чем, по сути, говорилось еще год назад на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности. Все эти требования вводятся постепенно — только для проектов, по которым разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года.

Будем откровенны, отдельные нормы законопроекта не вызвали восторга у строительного сообщества, особенно в части требований к собственным средствам и остатку денежных средств на дату получения разрешения на привлечение дольщиков. Но давайте зададим простой вопрос: может ли компания, не обладающая достаточными финансовыми ресурсами и надеющаяся исключительно на авось, быть допущена к средствам граждан? История СУ-155, да и целого ряда других компаний дает очевидный ответ на этот вопрос. По данным Банка России, средняя достаточность собственных средств в строительной отрасли на конец 2016 года составляла около 12%, то есть в целом соответствует новым требованиям, вступающим в силу через год. За бортом индустрии жилищного строительства могут оказаться отдельные ее маржинальные представители, но от этого выиграют все — и дольщики, и сами строители.

Обсуждалось и введение так называемых проектных компаний для каждого отдельного проекта (разрешения на строительство). Такая мера — единственный способ оградить отрасль от эффекта домино при банкротстве крупного застройщика, приводящего к потерям в десятки миллиардов рублей. Альтернативой этому служило бы включение в тариф надбавки на так называемые катастрофические убытки, и ее величина была бы соразмерна или превысила предусмотренный уровень взносов. Опять же, такой подход уже достаточно распространен — на 13,5 тыс. объектов долевого строительства в России приходится около 6 тыс. застройщиков — юридических лиц, а в состав каждого из крупных девелоперских холдингов входит несколько десятков таких компаний.

Отдельного внимания заслуживают требования к органам управления застройщика. В частности, в состав органов управления застройщика не могут входить лица, у которых имеется неснятая или непогашенная судимость или деятельность которых стала причиной банкротства юридического лица, а также с профессиональным опытом менее трех лет. Возникает вопрос — почему всего три года? Собрал деньги дольщиков — сделал перерыв три года — и снова занялся строительством жилья. В этой части видится логичным введение постоянного запрета. Что мешает лицу через три года снова вернуться к своим мошенническим схемам?

Госдумой утверждена фиксированная ставка на уровне 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. В процессе рассмотрения законопроекта в Госдуме было много вопросов к размеру взноса застройщиков в фонд, в том числе от самих застройщиков. Но давайте посмотрим на зарубежный опыт. К примеру, в Австралии взносы застройщиков в подобный фонд составляют около 1,3%. Но при этом фонд берет на себя ответственность только за 20% суммы. Иными словами, при банкротстве застройщика дольщик может претендовать только на возмещение 20% вложенных средств. У нас же гарантируется весь договор долевого участия. Не слишком ли низок размер взноса? Время покажет. После того как фонд заработает и начнет принимать взносы, наверняка потребуются доработки и изменения. Размер взноса фиксированный, но он может меняться раз в год федеральным законом. И тут важно не допустить изменения размера взноса до критически высокого для добросовестных застройщиков.

Компенсационный фонд дольщиков также будет аккредитовывать арбитражных управляющих, которым предстоит осуществлять конкурсное управление в деле о банкротстве. Высказывались разные мнения на этот счет, в том числе против такой нормы. Но если обратиться к опыту Агентства по страхованию вкладов (АСВ), становится очевидным, что это позволит обеспечить профессиональный подход. Так, по данным ЦБ РФ, у АСВ в качестве конкурсного управляющего возврат в конкурсную массу составляет 37,8%, а у прочих арбитражных управляющих — всего 15,8%.

Фонд будет учрежден в формате публично-правовой компании. Это значит, что он должен раскрывать информацию о своей деятельности. Контролировать работу фонда будет Счетная палата, а представители Госдумы и Совета Федерации, войдут в наблюдательный совет.

Что касается самих дольщиков, то, конечно, требуется масштабная разъяснительная работа — для чего этот фонд создан и почему застройщик, у которого человек покупает жилье, отдает ему часть денег. Система страхования договоров долевого участия страховыми компаниями показала свою несостоятельность — неизвестны случаи, когда страховые компании при банкротстве застройщика включались в процесс защиты прав дольщиков. И тут исполнителям закона важно оправдать возложенные на фонд функции, завоевать доверие граждан, как это происходило, к примеру, с системой страхования вкладов. Мы приложили все усилия, чтобы исключить случаи появления новых обманутых дольщиков.