В чем главная цель изменений в долевом строительстве
Минстрой России и АИЖК сейчас проводят мониторинг тех объектов, строительство которых уже остановлено. Точные цифры пока называть рано, но уже можно говорить о тысячах брошенных домов и десятках тысяч граждан, которые по несколько лет ждут квартиры.
Главная причина этого — непрозрачные механизмы финансирования строительства жилья. Девелоперы неохотно обращаются за кредитным ресурсом в банки, которые требуют показать определенный уровень собственного капитала и отчитаться о целевом расходовании средств. Вместо этого застройщики, которых у нас в стране больше 6 тыс., предпочитают привлекать средства граждан. Им не надо отчитываться, куда идут собранные деньги.
Практически все девелоперы используют так называемый котловой метод финансирования. Средства, собранные на конкретный дом, направляются на достройку предыдущего проекта девелопера. Это фактически создание финансовой пирамиды. Когда у недобросовестного девелопера кончаются деньги, появляются брошенные и недостроенные дома.
Цель Минстроя России и АИЖК — создать действенный механизм защиты прав граждан, который сведет к минимуму риски покупки жилья на ранних стадиях строительства. Для решения задачи в законодательство внесены поправки в 214-ФЗ и создан компенсационный фонд в рамках 218-ФЗ.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства начал работу 21 октября 2017 года. Он заменил механизм страхования долевого строительства, показавший свою ненадежность. В случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда будет осуществляться выплата дольщикам либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов.
Поправками вводится ряд требований к застройщикам. На протяжении срока строительства у девелопера должны быть собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это поможет обеспечить финансовую стабильность и возможность продолжать строительство даже при колебаниях спроса. Если мы посмотрим на требования к капиталу банков, то увидим, что они существенно жестче. При этом банки точно так же привлекают средства граждан и подпадают под полный надзор.
Поправки требуют создания отдельной компании (SPV) для строительства каждого дома. Речь идет не о запрете строить несколько очередей, а о том, чтобы не смешивать на одном балансе несколько разных проектов, провоцируя как раз появление строительной пирамиды. Это обеспечит прозрачность деятельности застройщика, а вкупе с банковским сопровождением — целевой характер использования средств, в конечном итоге — защиту граждан-участников долевого строительства от недобросовестных практик.
Представители московских застройщиков отмечали, что норма может вызвать затруднения применительно к проектам комплексного освоения. В этой части мы предложили изменить закон, чтобы проекты КОТ можно было продолжать реализовывать и при этом дополнительно защитить граждан.
Еще одной проблемой является то, что Москва — единственный субъект РФ, где существует орган контроля долевого строительства. При этом обманутые дольщики есть в 72 субъектах. Надо распространить столичную практику на всю территорию России.
Пакет поправок вступает в силу с 1 июля 2018 года. Времени достаточно, чтобы строительный сектор адаптировался к новым правилам игры — это широко распространенная практика для стран, использующих механизм долевого строительства. Положительный эффект новых требований очевиден. Они обеспечат прозрачность деятельности застройщика, целевой характер использования средств. Главная цель этого закона — защитить людей.
Внедрение поправок пойдет на пользу и самим застройщикам. Согласно исследованию ВЦИОМа, появление надежного механизма защиты дольщиков увеличит спрос на новостройки в России в течение пяти лет в полтора раза — с 350 млн до 490 млн кв. м. Наиболее серьезно должен вырасти спрос на покупку жилья на ранних стадиях строительства — сегодня доля граждан, рассматривающих возможность покупки жилья на стадии котлована и ниже, составляет только 7%, а при предоставлении госгарантий завершения строительства эта цифра увеличивается в три раза — до 22%.
Таким образом, вырастет не только спрос на новостройки, но и готовность населения заключать договоры долевого участия на более ранних стадиях строительства. А это означает больший объем финансирования строительства, который застройщики смогут привлечь от населения. Мы сейчас видим бум на ипотечном рынке. Выдача ипотеки в этом году ожидается на уровне 1,9 трлн руб., а в следующем году, по нашим прогнозам, — на уровне 2,5 трлн руб. Это деньги покупателей, которые придут за квартирами в наиболее надежные девелоперские компании. Сегодняшний рынок, рынок покупателя, создает новые возможности для ответственных и прозрачных девелоперских компаний.
