120 млн «квадратов» ежегодно: что думает бизнес о поручении президента
Ежегодные объемы жилищного строительства в России должны быть увеличены с нынешних 70–80 млн до 120 млн кв. м. Об этом заявил президент России Владимир Путин, выступая в четверг перед Федеральным собранием. «Цель весьма амбициозная, но реалистичная, если учесть новые технологии и опыт наших строительных компаний. Если мы хотим, чтобы 5 млн семей получали новое жилье каждый год, то строить надо 120 млн кв. м», — сказал президент.
«РБК-Недвижимость» спросила экспертов рынка недвижимости, необходимы ли стране такие объемы строительства и как их достичь.
— Увеличение объемов ввода до 120 млн кв. м ежегодно возможно. Но чтобы в перспективе двух-трех лет получить такие результаты, нужно, чтобы уже сейчас были выданы соответствующие разрешения на строительства и проекты, совокупно обеспечивающие такой объем ввода, уже реализовывались. Но сейчас этого нет, поэтому более вероятно достичь показателя в 120 млн кв. м в течение пяти-шести лет.
Но будут ли расширены банковские резервы, смогут ли банки тянуть такой объем строек с учетом отказа от средств дольщиков и перехода к проектному финансированию? Нагрузка на банковский сектор ложится огромная. Если 120 млн кв. м — только продаваемая (жилая) площадь, то проектная составит порядка 150 млн кв. м. Если принять со средними затратами застройщика на 1 кв. м порядка 50 тыс. руб. — получаются астрономические суммы.
Второй вопрос — стимуляция спроса. Скорее всего, должны будут появиться некие спецпрограммы банков или нам стоит ожидать еще более существенного снижения ключевой ставки, чтобы ипотека стала намного доступнее для людей. Все это реально, но требует серьезных административно-правовых решений. Что произойдет, если отметка в 120 млн кв. м будет достигнута? Поскольку речь идет о строительстве в разрезе всей страны, то этот объем будет неравномерно распределяться по разным регионам и к падению цен на жилье это вряд ли приведет.
— Вопрос, реалистично ли такое увеличение объемов строительства, все же к властям каждого региона. В Москве и области, думаю, это не проблема, поскольку возможности нашего стройкомплекса позволяют наращивать мощности и вводить жилья больше. Как в других регионах — сложно сказать, это задачи, которые решаются на местах.
Основной вопрос в том, как жилье будет распределяться. Ведь это должны быть не только коммерческие, но и социальные проекты. Именно в социальных объектах есть сегодня очевидный недостаток: федеральные программы поддержки нуждающихся в жилье работают пока неважно. И если добавочный объем жилых площадей направить на обеспечение социальной сферы, это было бы очень уместно.
Наращивание объемов строительства в сфере коммерческого жилья нецелесообразно, поскольку недостатка предложения нет, напротив, он существенно превышает спрос. Рынок просто «не переварит» дополнительного увеличения предложения, цены будут снижаться, многие девелоперы — банкротиться и т. д. Рынок недвижимости сам себя регулирует, ему не нужны заявления властей о необходимости наращивать или снижать объемы вывода жилья.
— Увеличение объемов ввода жилья необходимо, особенно в регионах. Даже в Москве, где сейчас на экспозиции находится свыше 2,6 млн кв. м квартир и почти 660 тыс. кв. м апартаментов, затоваривания нет, так как ежегодно раскупается порядка 1,5 млн кв. м. Нельзя забывать и об очередниках, которые никуда не исчезли.
Но если жилье продолжит оставаться недоступным для большинства семей в регионах, то новые объемы окажутся маловостребованными. Поэтому нужно дальнейшее снижение ставок по ипотеке, чтобы жилищные кредиты не были обременительными. Новая программа со ставкой от 6% годовых для семей с двумя детьми и более — уже хороший шаг в этом направлении. Но нужно подумать и о других категориях граждан, которые находятся в ситуации, когда доход слишком мал, чтобы претендовать на классическую ипотеку, но слишком велик, чтобы оформить льготную.
При одновременном появлении действительно доступной ипотеки (со ставкой 6–7% годовых) многие семьи смогут решить квартирный вопрос. Например, в Красноярске средняя цена двухкомнатной квартиры — порядка 3 млн руб. Средние зарплаты варьируются от 20 тыс. до 39 тыс. Семейная пара с разным уровнем квалификации может обладать ежемесячным доходом в размере порядка 60–75 тыс. руб. Чтобы приобрести квартиру за 3 млн руб., понадобится первоначальный взнос в размере 600 тыс. руб.
При ипотечном кредите на 20 лет и процентной ставке 9,5% годовых семья переплатила бы по процентам 6,46 млн руб. Если оформить такой же кредит со ставкой 6% годовых, переплата составит чуть более 4 млн руб. за 20 лет, а ежемесячный платеж сократится с 41 тыс. руб. до 31 тыс. руб. Это и есть наиболее комфортная планка, когда платеж по кредиту не превышает 50% совокупного дохода семьи. А если бы ипотечная ставка оказалась на уровне 2%, как в Европе, то платеж семьи не превышал бы 20 тыс. руб.
— Увеличение объема строительства возможно при прямом участии государства в реализации транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры. Сейчас стоимость реализации проекта со всеми обременениями и ценой кредитных денег очень высока. Если говорить о необходимости в строительстве такого объема, то рынок жилья в других регионах отстает от московского. И если рассматривать строительство как задачу федерального масштаба, то это, скорее, нужно. Увеличение объема не означает отсутствия рационального подхода: помимо жилья, необходима инфраструктура — все те критерии комфортной жизни, которая в России есть не везде.
— Достичь такого уровня ввода едва ли возможно силами одних девелоперов в краткосрочной перспективе. Нужно создать застройщикам комфортные условия получения проектного финансирования, а также увеличить объем государственного заказа на жилье, расширить программы для разных социальных групп.
Такой объем позволит сделать жилье более доступным для людей. Значимое увеличение предложения повлечет снижение цен, а это, в свою очередь, скажется на маржинальности застройщиков. В этомкак никогда важна поддержка государства, которая будет направлена на создание условий для снижения себестоимости. Так, например, часть обязательств по возведению инженерных сетей, подъездных дорог и социальной инфраструктуры могли бы взять на себя власти.