2 млн туристов: как ЧМ-2018 отразится на рынке арендного жилья Москвы
В этом году столица примет около 2 млн человек, целью которых является посещение главного футбольного события для болельщиков всех стран. Мероприятие такого масштаба не могло не оказать влияния на разные сегменты бизнеса и инфраструктурного развития целого ряда городов России, и особенно Москвы, которая, как обычно, идет в авангарде любых перемен. Что касается сферы размещения гостей, то на фоне подготовки к чемпионату стала особенно очевидна острая нехватка номерного фонда столицы.
Несмотря на то что гостиничный рынок города рос за последние десять лет самыми высокими темпами (только в 2017 году открылось 17 новых гостиниц, к ЧМ в Москве планируются к открытию еще восемь), он все равно не сможет перекрыть взрывной спрос на жилые метры в период чемпионата. Эту лакуну закрыло арендное жилье, которое отчасти называют вынужденной альтернативой гостиничным номерам, а отчасти оно само по себе является востребованным продуктом, так как многие туристы предпочитают жить в квартирах, а для некоторых — это рабочая необходимость.
Поясняя мысль, отмечу, что глобально существующих и потенциальных арендаторов жилья, чей визит в Москву связан с чемпионатом, можно разделить на несколько групп. Первая — представители организаторов, спонсоров и СМИ, в чьи задачи входит долговременная подготовка и освещение мероприятия. Они находятся в Москве уже год-два и, соответственно, являются клиентами традиционного рынка долгосрочной аренды. Очевидно, что люди, прибывающие на такой долгий срок, предпочитают арендовать квартиры в том числе потому, что намерены проживать вместе с семьями.
Далее следуют клиенты, приехавшие в Москву за три — шесть месяцев до чемпионата. Как правило, это представители организаторов и телевизионных СМИ, в том числе занимающихся прямой трансляцией. Эти договоры мы относим к среднесрочному периоду аренды. Многие представители медиа заинтересованы в квартирах в историческом центре Москвы с видами на основные достопримечательности города — Кремль, храм Христа Спасителя, Воробьевы горы, МГУ и так далее. В таких квартирах в частных случаях организуются студии для прямого эфира, поэтому арендаторам нужна яркая узнаваемая картинка, вид из окна. Обычно это большие квартиры площадью от 100 кв. м. Кроме того, некоторые компании стараются арендовать несколько квартир в одном жилом комплексе, чтобы разместить всю съемочную группу.
И наконец, третья категория, арендующая жилье в разных ценовых сегментах, — это фанаты, болельщики. Понятно, что физические лица ищут варианты в зависимости от своего финансового положения. Более состоятельные клиенты рассматривают и отели уровня четырех-пяти звезд, и апартаменты в центре города. Болельщики поскромнее арендуют либо хостелы, в которых уже сегодня почти невозможно найти свободный номер, либо квартиры в направлении места проведения спортивных мероприятий, то есть поблизости от станций метро «Фрунзенская», «Воробьевы горы», «Раменки», «Проспект Ломоносова», а также метро «Спартак», которое расположено относительно недалеко от стадиона «Открытие Арена» в Тушине.
Для первой категории арендаторов ставки и условия договоров на наем жилья, в том числе и элитного, укладывались в стандартную схему рынка. Основная работа по ним и реальные сделки стартовали год назад. Уже в начале 2017-го нам шли звонки, люди интересовались существующим предложением, сами инициировали встречи и просмотр квартир.
А вот вторая и особенно третья группы клиентов столкнулись с увеличением цен на аренду. Пик активности спроса был достигнут в начале 2018 года. И с конца 2017-го — начала 2018-го ставки существенно увеличились. Но стоит отметить, что повышение ставок оправдано только для небольшой доли квартир, удовлетворяющих запросу арендаторов.
Особенно же сложно приходится гостям столицы, которые спохватились в последний квартал перед чемпионатом. С одной стороны, за последние два месяца — с марта по апрель — в сегменте элитной недвижимости предложение краткосрочной аренды подскочило на четверть, но, с другой, средняя ставка краткосрочной аренды сроком на месяц-полтора в два, а иногда и в три раза выше, чем долгосрочной. Она составляет порядка 1 млн руб. в месяц. На текущий момент можно сказать, что спрос диктует предложение. Например, квартиры за пределами ЦАО сегодня не пользуются спросом, они, скорее, будут сдаваться по остаточному принципу.
Переходя к теме новых трендов, хочу отметить, что рост ставок спровоцировал выход на арендный рынок значительного числа объектов, которые раньше вообще не были представлены на рынке. Собственники впервые начали сдавать их именно к чемпионату мира по футболу. Мало того, получил развитие такой тренд: люди на период проведения ЧМ выезжают из своих квартир на дачи, к родителям, друзьям и сдают их болельщикам. Ряд собственников даже готовы предоставить арендаторам услуги, близкие к гостиничным, и трансфер на мероприятия.
Сегодня мы можем прогнозировать, что многие собственники, которые раньше не задумывались о такой форме дохода, как сдача жилья в аренду, получив «живые» деньги, останутся на этом рынке и в дальнейшем. Это значит, что объемы предложения увеличатся не только в период мундиаля, но и после него. А, как известно, чем больше конкуренции на рынке недвижимости, тем выгоднее и индивидуальнее должно быть предложение от собственника для уменьшения срока экспозиции своей квартиры. Поэтому в дальнейшем я вижу постепенное снижение ставок на аренду элитных квартир в Москве.
Вторая важная тенденция — легализация рынка аренды. Традиционно владельцы жилья, особенно элитного, с недоверием относятся к краткосрочным арендаторам, беспокоясь за сохранность своей недвижимости. Но подписание юридически грамотных договоров с компанией, а не физлицом, временная регистрация гостей и высокие ставки, предлагаемые арендаторами по ликвидным объектам, заставили собственников пойти на компромисс. Таким образом, собственники, убедившиеся на практике, что юридическая защита позволяет им более смело соглашаться на разные формы аренды, а значит, зарабатывать больше, введут белые договорные отношения в повсеместную практику. Хотелось бы верить, что это может позволить рынку аренды выйти из тени.
Еще один интересный тренд, который пока не так заметно проявил себя в России, но на Западе стал достаточно популярным и в сегменте массового жилья, и среди дорогих квартир, — так называемый серфинг. Сервис каучсерфинг (CouchSurfing), построенный на безденежном обмене жильем, позволяет участникам пригласить к себе в квартиру гостей ЧМ с условием обеспечения питанием и услугами клининга, а взамен позднее использовать их жилье на тех же условиях.
Резюмируя все вышесказанное, хочу сказать, что после чемпионата мы можем увидеть укрупнение рынка арендного жилья Москвы, расширение спектра объектов и услуг, а также выход большого объема сдаваемых квартир в правовое поле — словом, все то, что характеризует западный рынок арендного жилья. Это означает также и повышение интереса и доверия собственников к рынку аренды как к способу получения дополнительного дохода, и, возможно, более высокую инвестиционную привлекательность жилья именно для сдачи в аренду, а также в целом повышение качества и выработку новых, более высоких стандартов арендного рынка российской столицы.
