5 районов в Подмосковье, где продаются самые дешевые дачи
Самые дешевые дачи расположены на востоке и юго-востоке Подмосковья. Но, как отмечают риелторы, низкобюджетные предложения встречаются абсолютно на всех направлениях на расстоянии 100 км и дальше от Москвы, на границе с соседними областями.
Риелторы выделили пять районов в Московской области с наибольшим количеством дешевых дач на продажу и рассказали о том, что именно можно приобрести на лето за небольшие деньги.
Топ-5 самых дешевых дачных районов Подмосковья
Шаховская — от 300 тыс. руб.
Городской округ Шаховская (бывший Шаховской район) расположен в 150 км от Москвы по северо-западному направлению. Граничит с Лотошинским, Волоколамским и Можайским районами Московской области и со Смоленской и Тверской областями.
Около половины района занимают лесные участки, на территории есть шесть заказников. Райцентр Шаховская связан регулярным автобусным сообщением с соседними Волоколамском и Лотошином, а также Москвой, Тверью и Ржевом. Из Москвы до Шаховской ходит электричка с Рижского вокзала, время в пути — 2,5–3 часа. Цены на дачи здесь начинаются от 300 тыс. руб. Самое дешевое предложение — участок в СНТ «Софьино» за 250 тыс. руб.
Луховицы — от 250 тыс. руб.
Городской округ Луховицы (бывший Луховицкий район) расположен в 150 км от столицы на юго-востоке Подмосковья. Граничит с Зарайским, Озерским, Коломенским и Егорьевским районами, а также с Рязанской областью. Территория округа разделена на две примерно равные части рекой Окой.
От Москвы до Луховиц от Казанского вокзала идет электричка, а от автостанции «Котельники» — автобусы. Добраться туда можно в среднем за два часа. Самое дешевое предложение здесь — дачный участок с бытовкой за 250 тыс. руб. По цене от 360 тыс. руб. можно купить дачи с пригодными для жизни домами.
Талдом — от 220 тыс. руб.
Талдомский городской округ (бывший Талдомский район) — это самый северный район Московской области, расположенный в 150 км от Москвы, административный центр — город Талдом. Округ граничит с Дмитровским и Сергиево-Посадским районами Московской области, городским округом Дубна, а также с Тверской областью.
На территории много водоемов: две реки (Дубна и Хотча), канал имени Москвы и три озера. Добраться до Талдомского района из Москвы можно в среднем за два часа электричкой с Савеловского вокзала, или приблизительно за такое же время автобусом от метро «Алтуфьево» или «Тушино». Наиболее дешевое предложение в этом районе — дачный дом в пяти км от Талдома за 220 тыс. руб. Средняя стоимость самых дешевых предложений — 500 тыс. руб.
Орехово-Зуево и Ликино-Дулево — от 130 тыс. руб.
Орехово-Зуево и Ликино-Дулево — два городских округа в 90 км от столицы на востоке Московской области, которые еще недавно составляли единый Орехово-Зуевский район. Территория округов расположена между реками Москва и Клязьма. Округа граничат с Владимирской областью и Павлово-Посадским, Егорьевским, Воскресенским, Раменским и Шатурским районами Подмосковья.
В районе есть огромные массивы болот, из них крупнейшие находятся на севере и северо-востоке района. Добраться до обоих округов можно электричкой с Курского вокзала за 1,5 часа или за два часа автобусом от метро «Партизанская». Самое дешевое предложение здесь на сегодняшний день — участок с одноэтажным домом, электричеством и водопроводом за 130 тыс. руб. В базе довольно много предложений по цене до 500 тыс. руб.
Шатура — от 90 тыс. руб.
Городской округ Шатура (бывший Шатурский район) расположен в 130 км от Москвы в юго-восточном направлении. Административный центр района — город Шатура. Округ располагается на между реками Клязьмой, Прой и Цной и граничит с Орехово-Зуевским и Егорьевским районами Московской области, а также Рязанской и Владимирской областями.
Значительные площади в районе заняты лугами. С Казанского вокзала до Шатуры регулярно ходит электричка, время в пути — 2 часа 20 минут. Кроме того, туда ходят автобусы от автостанции «Котельники». Самое дешевое предложение здесь на сегодняшний день — дачный участок с ветхим домом в поселке Туголесский Бор стоимостью 90 тыс. руб. Цены на участки с пригодными для проживания дачными домиками начинаются от 220 тыс. руб.
Дальние дачи
Объем предложения
Оценить объем максимально дешевых предложений на рынке непросто, отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. Основная часть таких лотов не зафиксирована в риелторских базах: их продажей занимаются либо частные агенты, либо сами собственники. А если говорить о той доле рынка, которая находится в поле зрения риелторских агентств, то подобных дач в Московской области порядка 10%, пояснил он.
Эксперты «Мира квартир» оценили объем предложения дешевых дач (до 1 млн руб.) на подмосковном рынке в 25%. По данным ЦИАН, по цене ниже 500 тыс. руб. сейчас в продаже находится 468 предложений, а ниже 250 тыс. руб. — 40 предложений.
Ценообразование
Стоимость дач в основном формируется за счет цены земельного участка и его обеспеченности коммуникациями. «Постройки зачастую настолько стары и некачественны, что не играют существенной роли в ценообразовании, — рассказала руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Светлана Жукова. — Кроме того, не все из этих сооружений стоят на кадастровом учете. Покупателей дешевых предложений, прежде всего, интересует земля, потом на месте старых построек появляется новый дом».
На стоимость дач влияет еще множество факторов, отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. В частности, это удаленность от Москвы, транспортная доступность (в том числе зимой), градостроительные ограничения (водоохранная зона, линейные объекты, высотность застройки), площадь земельного участка и качество земли, площадь дома, его возраст, материал, постройки на участке, уровень соседей, наличие охраняемой территории и общественных пространств, близость инфраструктурных и природных объектов, достопримечательностей. Имеет значение также наличие и качество документов на землю, участие в СНТ, ДНТ, кооперативе.
Самые дешевые предложения — это, как правило, маленькие участки площадью 4–8 соток в старых садовых товариществах. Коммуникаций там обычно нет, в доме из удобств только электричество, на участке есть летний водопровод или колодец. Домики на участках зачастую летние (не для круглогодичного проживания), небольшие, довольно старые (от 30 лет), нередко даже ветхие. «Иногда можно встретить и настоящие «раритеты», которые разменяли седьмой десяток», — отмечает Дмитрий Таганов. Впрочем, многие продаваемые дачи вполне пригодны для пользования.
Продажи
Продажи некоторых дешевых объектов (менее 500 тыс. руб.) могут занять годы, если они неудобно расположены и низкого качества, отметил Александр Пыпин.
«Если дача оценена адекватно, а ее расположение и прочие характеристики не имеют значительных изъянов, то она продастся относительно быстро», — считает руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская.
Дешевые лоты быстро уходят с рынка, если, конечно, они все-таки пригодны для жилья, подтвердил Дмитрий Таганов. Он также отметил, что цены 80% объектов на загородной «вторичке» завышены на 30–40% и более, средний размер торга не превышает здесь 10%, а некоторые продавцы и вовсе отказываются уступать.
«В среднем срок экспозиции дачи составляет 6–12 месяцев, — рассказал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Летом и в начале осени дачи продаются активнее. Зависают среди них те, кто имеет совсем неинтересное расположение, отсутствие и невозможность проведения коммуникаций, юридические проблемы».
Кто покупает
Спрос на дальние дешевые дачи со стороны москвичей довольно слабый, поскольку они находятся слишком далеко и, как правило, низкого качества, отмечают эксперты. В основном такие объекты покупают жители близлежащих городов области, которых устраивает такое расположение (можно доехать за 15–20 минут). Например, человеку, живущему в Лобне, удобно ездить на дачу в Талдомский район. На местных жителей приходится примерно 40–50% спроса.
Жители Москвы тоже рассматривают сегмент дальних дач, но это решение чаще всего вызвано ограниченными финансовыми возможностями. Также такие объекты пользуются спросом со стороны мигрантов из других небогатых регионов.